Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.
Комментарии к ст. 72 ЖК РФ
1. Статьи 72 — 75 комментируемого Кодекса регламентируют такое важное правомочие нанимателя по распоряжению жилым помещением, как обмен жилыми помещениями, предоставленными ему и членам его семьи на условиях договора социального найма.
Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. прошлого века. Постановление Президиума Моссовета от 28 июля 1924 г. «Об улучшении жилищного дела в Москве» впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. «О жилищной политике» и других постановлениях.
———————————
СЗ СССР. 1928. N 6. Ст. 49.
2. Для сторон, заключающих договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена — их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.
Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением может быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.
Не могут быть предметом договора обмена неизолированное жилое помещение (комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).
Жилые помещения жилищного фонда социального использования не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в т.ч. в специализированном фонде, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых помещениях маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального обслуживания и т.д., в индивидуальном фонде и фонде коммерческого использования.
Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилого помещения, исключают возможность его приватизации .
———————————
См.: Определения КС РФ от 5 ноября 2003 г. N 350-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; от 2 ноября 2000 г. N 220-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда города Краснодара о проверке конституционности ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения — для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и т.д. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ в полной мере может быть применима и к обмену указанных жилых помещений.
3. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществление правомочий по обмену занимаемой площади.
В соответствии с нормами ЖК РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обращено внимание судов на данное обстоятельство. В частности, в этом Постановлении указано, что «при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), ЖК РФ не предусмотрен».
Кроме того, в п. 33 Постановления разъяснено, что ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., как следует из положений ст. 5 Вводного закона.
Ранее действовавшим законодательством (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; ст. ст. 67 — 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов или в домах жилищно-строительный кооперативов. Собственники жилых помещений были вправе осуществить обмен (мену) жилых помещений на любые другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов. Соответственно, круг лиц, имевших право обмена жилого помещения, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма (гл. 35 ГК) , а также собственники жилых помещений.
———————————
Это положение законодательства, как представляется, было вызвано недоразумением.
Столь серьезное сужение категорий граждан, имеющих право обменять свое жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма, объясняют существованием объективных оснований для осуществления обмена только в рамках жилищного фонда социального использования и, в частности, особых оснований предоставления и условий пользования жилыми помещениями жилищного фонда социального использования. Заключение договора социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов отличается рядом особенностей. Право получить в пользование жилое помещение по договору социального найма признается за малоимущими гражданами, которые признаны по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также за гражданами, категории которых определены федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации (см. комментарий к ст. 49 ЖК).
Вместе с тем в условиях, когда ЖК РФ (ч. 3 ст. 60) не предусматривает возможности расторжения договора социального найма жилого помещения с гражданами, которые перестали быть малоимущими, ограничение участников обмена жилыми помещениями только нанимателями социального жилья выглядит по меньшей мере необоснованным.
4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства .
———————————
См.: п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.
Какие документы понадобятся
Любая операция с недвижимостью требует большой бумажной волокиты и сбора целого пакета документов, не является исключением и процедура обмена неприватизированных жилых объектов. Полный список необходимых документов можно получить непосредственно в органах, занимающихся оформлением подобных договоров. В этот перечень стандартно входят:
- личные документы всех прописанных жильцов (паспорта для взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних)
- документ, подтверждающий права на владение жилым помещением, а это может быть ордер, договор соцнайма, другой документ
- согласие от всех сторон, задействованных в процессе (заверяется нотариусом)
- собственно договор, заверенный подписями сторон
- разрешение органов опеки, в случае если на обмениваемой территории проживают дети или люди, не способные самостоятельно принимать решения
- справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам
- заявление установленной формы
Собранные документы, а проверить комплектность лучше юристам, подаются в территориальные органы самоуправления или в МФЦ, если обмениваемый объект расположен в крупном муниципалитете. Срок рассмотрения материалов составляет 10 дней с момента регистрации, при этом госпошлина не может превышать 300 руб.
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
В нем определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК, за исключением пользования служебными жилыми помещениями (здесь применяются правила, предусмотренные ч. 2–4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК).
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
Этот договор заключается в письменной форме.
Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.
В соответствии со ст. 101 ЖК договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения может в любое время расторгнуть указанный договор. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК случаях.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК основаниям.
Как исключение из общего правила, переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, кроме случаев, когда его новый собственник или юридическое лицо, которому оно передано, является стороной трудового договора с работником — нанимателем данного жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК).
Выселение граждан из специализированных жилых помещений регламентируется ст. 103 ЖК, согласно которой в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по такому договору либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением этих обязанностей (ч. 2 ст. 103 ЖК).
Указанным выше гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.
В соответствии со ст. 13 Закона о введении ЖК граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК.
Следует обратить внимание на то, что наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем (ч. 4 ст. 100 ЖК).
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Данные решения являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением осуществляются на основании членства в жилищном кооперативе (ст. 124 ЖК).
Члену (членам) жилищного кооператива принадлежит право на пай (ст. 125 ЖК). Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива определяются уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам, т. е. быть их общей собственностью.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников» (ст. 129 ЖК).
Нормы о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива содержатся в ст. 127 ЖК, согласно которой такой раздел между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Члену жилищного кооператива и проживающим совместно с ним членам его семьи предоставляется право по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления кооператива разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, предусмотренных для проживания таких жильцов в помещениях, предоставленных гражданам по договору социального найма (ст. 126 ЖК).
В соответствии со ст. 128 ЖК член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия — все указанное жилое помещение внаем за плату.
Жилищный кооператив в порядке, установленном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в кооператив новых членов.
Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договору социального найма (ст. 128 ЖК).
Основания прекращения членства в жилищном кооперативе перечислены в ст. 130 ЖК. Это:
1) выход члена кооператива;
2) исключение члена кооператива;
3) ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидация жилищного кооператива;
5) смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом кооператива.
Член жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания его членов (конференции) в случае грубого нарушения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК или уставом жилищного кооператива.
В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания его членов (конференции).
Как предусматривает ст. 131 ЖК, в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в кооператив имеет его супруг при условии, что он имеет право на часть пая.
Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены кооператива.
Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае, если вышеуказанные граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия указанных выше трех категорий граждан, а также в случае, если супруг либо проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены кооператива либо откажутся от вступления в его члены.
Согласно ст. 132 ЖК члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному из кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении члена кооператива.
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 130 ЖК, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны освободить его в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение данные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 133 ЖК).
В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 (обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд) и 86 (порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома) ЖК соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.
Право пользования — что обозначает это определение?
Право пользования жильем называют правом проживания в нем. Основным правом пользования обладает собственник, кому принадлежит это помещение. Иные лица вправе пользоваться жилплощадью, в которой проживают.
Но это право всегда будет производным и определяться с учетом обладания права собственности на жилье, в отношении которого эти люди имеют права. Владелец жилья по закону вправе производить определенные действия, составляющие список его правомочий.
К процедурам, которые собственник самостоятельно может выполнять, относится:
- предоставление жилья в пользование;
- вселение родственников и иных граждан;
- сдача в аренду жилплощади юридическим или физическим лицам;
- осуществление других действий, которые не запрещены ЖК.
Комментарий к Статье 72 ЖК РФ
1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. ст. 72 — 74 Кодекса. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. ст. 567 — 571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене — права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. ст. 67 — 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г., ст. 20 Основ. Целесообразно обратить внимание на то, что ч. 2 ст. 20 Основ наделяла нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. Данную юридическую конструкцию вряд ли можно было безоговорочно рассматривать как обмен: в этом случае стороны оформляли в установленном порядке обмен жилыми помещениями и, кроме того, собственник должен был передать по гражданско-правовому договору (дарения, купли-продажи и др.) принадлежавшее ему помещение (или право на паенакопление в жилищном кооперативе) в собственность другой стороне. В результате такого обмена его участники заступали в соответствующих правоотношениях на место друг друга: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель — собственником в правоотношении собственности .
———————————
См. подробнее: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. 4-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 294; Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В.Б. Исаков. 4-е изд., испр. М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 108.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные новым Кодексом, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК РФ 1983 г. (ст. ст. 67 — 74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между нанимателями по договорам социального найма. Нормы, подобные предусмотренным в ч. 2 ст. 20 Основ, в Кодексе отсутствуют. Поэтому в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.
Верховный Суд РФ специально указал на то, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 Кодекса предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Кодексом не предусмотрен.
Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 01.03.2005 (см. п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК РФ 1983 г.). В случае если какие-либо члены семьи являются несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 4 ст. 72 Кодекса). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.
2. Право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. В норме, установленной в ч. 2 комментируемой статьи, имеются в виду все граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
3. Сохранено правило о том, что если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке (ср. со ст. 68 ЖК РФ 1983 г.).
В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 Кодекса), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, рассматриваются и разрешаются по правилам искового производства.
При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства.
Указанные органы имеют право и обязаны отказать в даче согласия на обмен только в одном случае, упомянутом в ч. 4 ст. 72 Кодекса. Однако представляется, что формулировка «обмен жилыми помещениями… нарушает права или законные интересы» недостаточно конкретна и вполне может создавать условия для коррупции в органах опеки и попечительства.
5. Количество участников обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, Кодекс не ограничивает. Однако все такие участники, кроме нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Необходимые документы
Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:
- заявление о намерении обменять жилплощадь;
- документы, подтверждающие права пользоваться жильем (договор соцнайма, ордеры, выписки из решений, принятых в учреждении местного самоуправлении о том, что помещения предоставляются в пользование);
- информация (выписка) из домовой книги о жильцах;
- положительное решение органов опеки и попечительства, если в обмениваемых помещениях проживают входящие в составы семей нанимателей лица младше 18 лет, недееспособные или имеющие ограничения в дееспособности;
- согласие всех жильцов переехать в другую недвижимость;
- договор обмена с подписями нанимателей;
- копии паспортов.
Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.
1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.
Информация актуальна на момент размещения. 05.10.2017.
По установленным правилам Жилищного кодекса РФ договор найма социального жилья заключается между наймодателем (в качестве которого выступает государство или орган местного управления) и лицами, испытывающими потребность в предоставлении жилья.
Составляется на основании ордера или постановления главы администрации. Все проживающие члены семьи, соответствующие трем категориям, определенных законодательством РФ, обладают равноценным правом целевой эксплуатации имущества.
Перезаключение договора социального найма может ими производится при наличии следующих условий:
- письменного одобрения всех несовершеннолетних граждан, прописанных на жилплощади;
- письменное согласие самого съемщика.
- К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
- Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
- Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
- Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Аспекты заключения договора
Во время расторжения прежних и заключения новых договоров, следует проконтролировать важные моменты документов. Поскольку обмен муниципальными квартирами является бессрочным соглашением, вопросы при допущенных неточностях могут появиться гораздо позднее. Восстановить истину станет сложнее и при желании приватизации может потребоваться восстановление документов за длительный период.
Переоформление действующего договора требуется в случае смерти ответственного квартиросъемщика. Если граждане, проживающие в одной квартире по различным договорам, регистрируют свои отношения, то оформляется новое соглашение вместо двух ранее действующих.
Случаи переоформления документа:
- смена фамилии зарегистрированного лица;
- изменение количества проживающих граждан;
- изменение жилой площади в результате реконструкции;
- смена почтового адреса и других технических данных квартиры.
Нередки ситуации, когда договор (ордер или иной распорядительный акт) утерян или находится в нечитаемом виде. Ответственный квартиросъемщик должен обратиться в администрацию и получить дубликат. Поскольку при подписании второй экземпляр документа остается в архиве муниципалитета, то через некоторое время заявитель получит договор повторно. Кроме заявления об утере, необходимо будет приложить пакет необходимых свидетельств и справок.
Особенности переоформления договора при обмене помещений
Право гражданина обменять жилое помещение, которое он получил в пользование на праве соц. найма, предусмотрено ч. 1 ст. 72 ЖК. Процедура обмена должна быть закреплена письменным договором, составляемым в форме единого документа по правилам ч. 1 и ч. 2 ст. 74 ЖК.
Обмен жилья также может служить основанием для переоформления контракта. Разница при этом будет лишь в том, что он сопровождается расторжением имеющихся договоров и заключением новых на основании ч. 5 ст. 74 ЖК РФ.