Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием (Договор пожизненной ренты)
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием (Договор пожизненной ренты)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Пожизненная рента остается действительной до смерти ее получателя. По договоренности выплаты производятся при передаче указанного в договоре имущества в пользование другому человеку. Исходя из общей стоимости передаваемого имущества, определяется размер регулярных отчислений.
Получатель занимает более выгодное положение – ему перечисляют сумму, которая не должна быть меньше прожиточного минимума. Плательщик ренты вправе пользоваться имуществом. Однако остаются риски для обеих сторон.
В соглашении обычно устанавливают сроки внесения финансовых средств. Если подобных сведений в документе не содержится, то регулярность платежей устанавливается государством.
Договор должен быть нотариально заверенным. Прекратить его действие в одностороннем порядке разрешено получателю ренты при наличии у него значительных оснований для этого.
Как оспорить сделку при жизни получателя
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Мошенничество по договору пожизненной ренты: как избежать
Нормы права, посвященные рентным отношениям в большей мере, направлены на защиту позиции рентополучателя, в то время как плательщик ренты остается почти бесправным.
На практике, более управомоченная сторона может злонамеренно провоцировать невозможность исполнения рентоплательщиком своих обязанностей путем длительного отсутствия и фактического неполучения платежей; имитацией разгрома квартиры рентоплательщиком.
Чтобы избежать всякое мошенничество, необходимо четко фиксировать все действия по осуществлению рентных обязательств. К ним можно отнести:
- затребование расписки при передаче денег;
- сохранение чеков за произведенные покупки, услуги;
- фото-, видеофиксация;
- привлечение свидетелей.
Расторжение договора пожизненной ренты
Плательщик ренты от принятых на себя обязательств отказаться не может, аннулирование договора возможно только по просьбе получателя. Право требовать отмены соглашения получателю ренты гарантирует 599 статья ГК РФ.
Соглашение может быть аннулировано ввиду следующих обстоятельств:
- плательщик ренты в течение длительного времени нарушает условия договора;
- плательщик объявлен банкротом;
- пункты договора, касающиеся страхования переданной плательщику ренты;
- собственности, не были соблюдены;
- обстоятельства иного рода, частично или полностью лишающие получателя того, на что он претендовал при заключении сделки.
Общие основания для расторжения договора ренты
К договорам ренты в полной мере применяются положения гл. 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о недействительности сделок.
Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным следующие:
- сделка совершена лицом, не понимающим значение своих действий и не способным руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- сделка совершена под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
При признании договора ренты недействительным по этим основаниям, стороны будут обязаны возвратить все полученное по сделке либо возместить его стоимость.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
Как оспорить сделку при жизни получателя?
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
К исковому заявлению, направляемому в суд, обязательно прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины. В противном случае, оно будет оставлено без движения (ст. 136 ГПК РФ).
Расторгаем договор пожизненной ренты
Пожизненная рента — другая разновидность соглашения по передаче недвижимости. Её отличие от постоянной ренты в том, что срок выплат четко определен смертью получателя. Это небольшое различие тем не менее существенно влияет на возможность расторжения договора.
Условия прекращения договора пожизненной ренты, прописанные в Гражданском кодексе, гораздо жестче, чем в случае с постоянным соглашением. Принципиальная разница в том, что плательщик ренты не может по собственной инициативе избавиться от обязательств — по закону выкупить пожизненную ренту невозможно. Более того, все риски в случае пожара, взрыва бытового газа и другого случайного повреждения недвижимости также ложатся на плечи плательщика. Даже если имущество полностью обесценится по форс-мажорным обстоятельствам, он все равно будет вынужден продолжать регулярно переводить деньги на счет бывшего владельца квартиры.
Получателю также непросто отказаться от соглашения в одностороннем порядке. Для этого ему придется доказать, что вторая сторона злостно нарушает условия договора. При этом закон точно не определяет, какие же нарушения плательщика ренты считаются существенными. По общему правилу к ним относятся те, которые приносят другому участнику сделки существенный ущерб:
- — Отказ выплачивать ренту или регулярная задержка денежных переводов
- — Несоблюдение пунктов договора по обеспечению ренты
- — Нарушение плательщиком иных существенных условий договора
- — Нарушение условий договора о страховании недвижимости
- — Банкротство плательщика ренты и пр.
Помимо обычного выкупа ренты, получатель пожизненной ренты также может требовать расторжения договора и возмещения убытков. В этом случае вторая сторона будет обязана возместить все траты и имущественные потери. Однако настаивать на возврате квартиры бывший владелец не вправе.
Что служит основанием для расторжения договора?
Получатель может инициировать процесс в следующих случаях:
- вторая сторона существенно нарушает пункты соглашения. Помимо прекращения действия договора получатель может рассчитывать на возмещение убытков или возврат его имущества;
- плательщик игнорирует свои обязательства, зафиксированные в договоре, утратил обеспечение и отказался от страхования рисков.
Иными причинами могут быть признаны:
- сделка недействительна — была заключена под угрозой физического воздействия, не была зарегистрирована в соответствии с нормами закона, в тексте договора найдены грубые нарушения и несоответствия, одна из сторон не имела права заключать соглашение подобного характера;
- обязательные платежи не выплачивались более 1 года;
- рентодатель был признан несостоятельным по решению суда;
- злоупотребление своими правами относительно имущества со стороны плательщика ренты.
Обычно вышеупомянутые причины отражены в документе. Если они не зафиксированы, то обоснованность представленных оснований определяет суд.
Уточняем особенности ренты
Рентное соглашение может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Первая выплачивается вплоть до определенного срока, а вторая — до кончины получателя. Помимо определенной суммы денег, которая регулярно передается бывшему владельцу имущества, в стандартные условия сделки обычно входит покупка продуктов и одежды, оплата услуг сиделки, помощников по дому или медработников, расходы на ритуальные услуги и пр. Все эти пункты оговариваются индивидуально при заключении договора ренты.
Заключить договор ренты достаточно просто, а вот расторгнуть гораздо сложнее. При этом под угрозой находятся интересы обеих сторон — ни плательщик, ни получатель не могут отказаться от своих обязательств по желанию, для этого нужны веские обстоятельства. Многие специалисты отмечают рискованный характер ренты, ведь договор заключается на много лет, при этом на старте невозможно четко спрогнозировать его выгоду.
Соглашение может быть расторгнуто как по общим основаниям, которые применяются ко всем договорам, так и по специфическим условиям, которые применяются к рентным сделкам. Алгоритм действий в каждом случае индивидуален и зависит от типа договора. В большинстве случаев это длительный и сложный процесс, который происходит в судебном порядке.
Действие 2
Можно ли оспорить договор ренты
Для того чтобы оспорить договор ренты, необходимо выявить явное нарушение заключения договора. На сегодняшний день должны выполняться четыре основных требования:
Написание договора ренты в рукописном виде;
Удостоверение документа нотариально;
Регистрация в ФРС договора ренты в ситуациях отчуждения недвижимости под выплату ренты;
Наличие согласия супруга на проделывание описываемой сделки, предусмотренной частью 3 ст. 35 СК РФ, когда заключается договор ренты между граждан находящихся в браке.
«Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.»
Если одно из описанных требований не соблюдено, в таком случае можно оспорить договор ренты.