Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля детей в квартире: правила покупки и продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Процедура основного этапа

После того, как все вышеперечисленные действия совершены, можно проводить саму сделку.

• Основное соглашение купли-продажи оформляют у нотариуса. Им же разрабатывается акт о приемке-передаче квартиры. С данными бумагами нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы впоследствии не было лишних проблем;
• В Регистрационную палату родители должны принести два заявления. Одно на продажу своей собственности, другое — на приобретение новой. Здесь им выдадут две полных выписки из ЕГРП – для старой и новой квартиры;
• Родители подают бумаги в УФМС, чтобы их вместе с детьми зарегистрировали по новому адресу. Копии двух договоров предоставляются в опеку, чтобы ее представители убедились, что сделка завершена успешно, а права детей при этом не нарушены.

В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости

Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.

Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.

Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.

Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.

Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Чтобы по вашему вопросу комиссия органов опеки приняла правильное решение, необходимо собрать пакет бумаг (обращаться надо по месту проживания):

• Заявление, в котором вы ходатайствуете о разрешении продажи недвижимости (обязательны подписи обоих супругов), с аргументацией необходимости сделки и гарантией обеспечения достойных условий проживания (покупка улучшенного варианта или одинакового по цене);
• Разрешение несовершеннолетнего в письменном виде (при достижении им 14-ти лет);
• Выписка из домовой книги объекта продажи (оригинал);
• Свидетельство о рождении подростка (оригинал и копия);
• Правовой документ на жилье (о праве собственности, договор сделки купли-продажи, дарственная и др.);
• Кадастровый план (экспликация) объекта недвижимости;
• Справка из БТИ относительно оценки жилья;
• Справка из налоговой инспекции.

При отсутствии одного из родителей, который не подписал прошение, ООП потребует еще один дополнительный документ:

• подтверждающий, что он пропал без вести;
• свидетельство о смерти;
• согласие этого родителя, нотариально заверенное, на продажу жилья и др.

Как дополнительный бонус для комиссии – увидеть документацию на новое жилье, подтверждающую жилищные условия (при их отсутствии может пригодиться соглашение на сделку или договор о намерениях). Если же продается жилье, где проживает несовершеннолетний собственник, то письменное согласие ООП на продажу обязательно.

Этот перечень самый мизерный. Работники муниципалитетов могут дополнительно затребовать: документацию по приобретаемой недвижимости, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, другие справки и бумаги. Делается это с целью проверки родителей на порядочность.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:

• паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
• предварительным договором купли-продажи;
• правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.

Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.

Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.

Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:

1. Заключить предварительный договор купли-продажи;
2. Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
3. Продать старую квартиру или дом;
4. Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
5. Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
6. Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.

Права детей на жилье охраняются государством. В соответствии с законодательством должны соблюдаться следующие правила:

• несовершеннолетние дети должны иметь регистрацию по адресу вместе с одним из родителей;
• доля ребенка в жилом помещении может быть продана при условии, что взамен будет предоставлена доля в другом жилье не меньше прежней.

Права детей отражены в нормативных актах:

• в статьях 17 и 38 Конституции РФ, где сказано о том, что каждый гражданин с рождения имеет права, родители обязаны заботиться о своих детях и это контролируется государством;
• в статьях 60 и 65 Семейного кодекса, согласно которым дети наделяются имущественными правами, их интересы до совершеннолетия представляют родители, которые не вправе их ущемлять;
• в статьях 20 и 37 Гражданского кодекса говорится о проживании детей с родителями и возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетних с разрешения органов опеки и попечительства.

Риски для покупателя и продавца

Самой основной проблемой при продаже жилья с долей ребенка для продавца является возможный отказ органов опеки. Если все условия соблюдены, то решение будет положительным. В обратном случае некоторые родители рискуют и используют различные незаконные схемы.

Для покупателя такой квартиры рисков значительно больше. Поэтому перед выходом на сделку он должен обратить внимание на следующие обстоятельства:

• сколько долевых участников в имуществе и сколько из них малолетних детей по выпискам из ЕГРН;
• имеется ли разрешение от контролирующего органа и представлен ли он в подлиннике;
• выписаны ли все дольщики по месту регистрации.

Если эти документы не представлены, выходить на подписание даже предварительного договора не рекомендуется. Возрастает вероятность, что сделка будет совершена незаконно, что может породить проблемы в будущем.

✅ О чем говорит закон?

Согласно статистике, сделки с долями детей оспариваются в 30% случаев. Примерно столько же процентов отказа со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Виной тому незнание законодательства и нарушение прав ребенка.

Особенности покупки и продажи жилья с участием детей регулируется в следующих положениях закона:

• Конституция Российской Федерации – провозглашает право на жилье, свободу распоряжения, а также защиту интересов детей (ст. 17 и ст. 38 К РФ);
• Гражданский кодекс РФ – отражает вопросы дееспособности несовершеннолетних (статья 26), нюансы с малолетними (статья 28), а также эмансипированных граждан (статья 27);
• Семейный кодекс РФ – определяет место жительства детей (ст. 65), имущественные права ребенка (ст. 60);
• Жилищный кодекс РФ – затрагивает ряд вопросов о предоставлении жилья для детей-сирот;
• Федеральный закон “Об опеке и попечительстве” № 48 – ставит задачи государственного регулирования, определяет процедуру и ответственность за исполнение;
• Федеральный закон № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» – дополняет вышеназванные обстоятельства.

Вместе с тем нужно отметить локальные нормативно-правовые акты. Сюда входят правовые акты глав муниципалитетов, местные регламенты ООП, судебная практика и разъяснения Верховного суда РФ.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

• Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
• Оформление права собственности участников сделки.
• Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Похожие записи:

• Наследство на квартиру: быстро разбираемся в тонкостях закона
• Доверенность в суд от организации образец бланк
• Пошаговая инструкция по межеванию земельного участка 2023