Как рассчитать стоимость доли в квартире?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитать стоимость доли в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

• Д — площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
• К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Порядок проведения оценки доли в квартире

Независимо от того, какие цели преследует процедура, она проводится нашими сотрудниками в следующей последовательности этапов, обеспечивающих удобство и комфорт сотрудничества с заказчиком:

• Заказчик оставляет заявку на официальном сайте или по телефону, с указанием особенностей объекта и сроков реализации проекта;
• Менеджер компании связывается с клиентом и уточняет все необходимые детали сотрудничества, а также предоставляет список необходимых документов;
• После того, как документы и оплата услуг получены, специалисты выезжают на объект, где и проводится работа;
• После окончания работ по экспертизе доли в квартире, заказчик получает полный отчет и заключение оценщиков, имеющее юридическую силу для использования в судах, кредитовании и сделках купли/продажи.

Продажа доли без оценки

Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов.

Перечисленные выше факторы в совокупности оказывают влияние на коэффициент, и в подавляющем большинстве случаев он будет понижающим – на уровне от 0,5 до 0,7.

Исключения

По какой формуле производится расчет стоимости доли квартиры

Все вышеперечисленные факторы влияют на коэффициент понижения, который, как говорилось в начале, чаще всего находится в диапазоне от 0,5 до 0,7. Только опытному оценщику под силу точно вычислить точно этот коэффициент. В большинстве же случаев риэлторы выставляют стоимость доли, исходя из схожих предложений на рынке.

Формула же расчета стоимости доли выглядит следующим образом:

Сд = Скв×Д/2×К;

Где:

• Сд – это стоимость доли.
• Д ­– ее площадь.
• Скв – средняя стоимость квадратного метра подобного жилья на рынке.
• К – понижающий коэффициент.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Формула для расчета рыночной цены доли

Оценка доли в квартире является сложной процедурой, поэтому многие владельцы обращаются к профессиональным участникам рынка. Независимая оценка долевой собственности обязательна, если планируется продажа доли третьему лицу.

Для расчета рыночной стоимости доли (СД) специалисты в сфере недвижимости используют следующую формулу:

Коэффициент понижения рассчитывается предварительно с учетом ряда факторов. Размер коэффициента зависит от размера доли, количества комнат, возможности установления порядка пользования комнатой с юридической точки зрения. Как правило, показатель варьируется в пределах от 0,1 до 0,5, но может выходить за интервал.

Что влияет на стоимость объекта

Как упоминалось выше, оценка доли в доме для продажи зависит от ряда ценообразующих факторов. К наиболее весомым относят:

1. Наличие порядка пользования общим жильем. В большинстве случаев документом, который подтверждает такой порядок, является решение суда. Также в этой роли может служить соглашение между собственниками, но на практике его составляют редко.
2. Доступ в квартиру. В данном случае речь идет о том, как собственники относятся к такой процедуре.
3. Размеры объекта. Зависят от общей ее площади, что значительно может увеличить цену недвижимости.
4. Особенности планировки жилья. Повысить стоимость может наличие раздельных комнат, которые соответствуют числу долей.
5. Количество совладельцев. Большое значение имеет, на скольких собственников приходится делить жилье: на двоих или на пятерых, например.
6. Общее количество жильцов. Если продается доля в доме, где никто не пребывает и не прописан, – цена имущества будет выше, чем при проживании нескольких других жильцов на квадратных метрах.
7. Наличие или отсутствие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста. Размен помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний, сопровождается серьезными трудностями.
8. Продажа отдельной доли. Если в квартире одна из долей уже продана, это автоматически снижает шансы в будущем выкупить жилье полностью, что влечет за собой снижение цены.
9. Состояние жилья. Наличие или отсутствие ремонта, пригодность квадратных метров для проживания, необходимость в проведении тех или иных работ.
10. Месторасположение квартиры. Немалое значение имеет район и наличие инфраструктуры.
11. Размер доли. Стоимость рассчитывается пропорционально ей.

Перечень требуемых документов

Оценка доли квартиры при совместной продаже требует сбора широкого перечня документов. В комплект входит:

• документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
• сведения из БТИ;
• копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
• паспорт собственника объекта;
• документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
• кадастровый паспорт помещения;
• справки о проведении перепланировки, если она имела место;
• документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.

Точный список документов следует уточнять в оценочной организации.

Услуга оценки доли в квартире

Особенностью оценки доли в квартире для выкупа или продажи является то, что рыночная стоимость доли не пропорциональна стоимости ее части. Это происходит от того, что пользование жилплощадью происходится совместно с другими собственниками (помещения общего пользования — санузел, прихожая, кухня). Это и приводит к снижению стоимости доли. Таким образом, продажа квартиры по долям всегда не даст стоимость, которую можно получить при продаже квартиры целиком. Для расчета стоимости доли необходимо определить понижающий коэффициент неликвидности. Его значение может быть от 0,1 до 0,5 и для его выбора учитываются множество факторов и используются имеющие нормативы. Поэтому важно обращаться к экспертам с опытом работы по оценке долей. В нашей компании работают оценщики со стажем работы от 7 до 10 лет.

Выбор способа оценки долей

Самостоятельную оценку можно применять с учетом выбранного способа. Подробнее о них можно узнать из Федерального стандарта оценки №7 (приказ Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года).

Варианты узнать, сколько стоит квартира или доля:

1. Затратный метод

Суть в том, что в оценке используют показатели расходов на обслуживание жилого помещения. Второе название способа – расходный. Однако его чаще применяют для определения стоимости целой квартиры, а не отдельно взятых долей в общем праве. Скажем, узнать цену ¼ части жилья на основе вложенных в квартиру средств непросто – значение придется корректировать.

1. Доходный метод

Связан с прибылью от квартиры, откуда и высчитывается цена недвижимости. Подойдет в тех случаях, когда жилье или доля (комната) сдаются в коммерческую аренду или найм третьим лицам. Широкого применения в практике данный способ так же не находит.

1. Сравнительный метод

Подходит во всех ситуациях, когда нужно оценить долю в квартире или объект в целом. Принцип в том, что собственник ищет схожее по типу жилье, которое выставлено на продажу или было продано совсем недавно.

От вас потребуется найти актуальные объявления: квартиры в одном доме, районе, схожая дата постройки, этажность, инфраструктура, кол-во комнат, интерьер и т.д.

Далее, нужно выписать цены, которые установили продавцы этих квартир (долей). Очертив ценовой диапазон, можно приступать к расчету среднего значения – а затем, в зависимости от характера сделки, определить стоимость каждой доли.

Пример:

Артём, Егор и Роман имеют в собственности 3-комнатную квартиру в равных пропорциях. Согласно кадастровому паспорту, площадь жилья – 80 м² (три стандартные комнаты).

Совладельцы хотят продать жилье целиком – им нужно узнать, сколько денег от сделки получит каждый из них. За основу взят сравнительный метод, в ходе которого обнаружено:

• ценовой диапазон для 3-комнатных площадей в этом и соседних р-нах города – от 6 до 9 млн рублей;
• продажная цена текущей квартиры – 7,5 млн рублей;
• оценка доли Артёма: 7 500 000 / 3 * 1 = 2 500 000 рублей (аналогично – Егора и Романа);

Полученная сумма – это идеальная цена ⅓ квартиры каждого из сособственников.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Цена на долю квартиры:без обмана

Если в нашем агентстве сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире, то мы именно это и сделаем, в те сроки, которые с Вами обговорили. Если мы сказали, что у нас на Вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с Вами агентский договор на три месяца. Договор с Вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки документов и проведения сделки. Свои слова мы готовы подтвердить деньгами, переданными Вам в качестве аванса за долю.

Не позволяйте себя обманывать. Вот список продаваемых долей в квартирах. Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было примерно понять, сколько стоит ваша доля в квартире. Для долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю или совсем не проживают, применяется немного другая оценка стоимости доли.

Мы знаем как продать долю в квартире по максимальной стоимости. Продажа доли в квартире, является основным нашим направлением. Законность и соблюдение всех норм гражданского права, крайне важна в таком тонком вопросе, как продажа доли. Обращайтесь в наше агентство, по любым вопросам связанным с продажей доли в квартире и мы с радостью Вам поможем.

🗣 Как Рассчитать Цену Доли в Квартире Когда квартиру дарят сразу нескольким лицам, при взаимном согласии совладельцы вправе произвести выделение долей.
☑ Законодательные нормы.

Общая долевая собственность

Общая долевая собственность – особый вид права, основной характеристикой которого является наличие не одного, а нескольких собственников у одного объекта. Право собственности на долю часто встречается в отношении собственности на квартиры, дома и коттеджи, комнаты, офисные, производственные и иные помещения. Право на долю несколько изменяет порядок реализации объекта. Наряду с полным пакетом прав на объект, в рамках сделки купли-продажи может быть продана доля.

Наиболее распространен пример возникновения общей собственности в процессе наследования несколькими наследниками имущества наследодателя. Другой характерный пример: приобретение имущества одним из супругов в браке.

Общая долевая собственность — это отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве на данное имущество. Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется законом (например, при наследовании по закону), либо соглашением участников общей долевой собственности (например, договор простого товарищества). Если размер долей участников не определен на основании закона и не установлен соглашением участников долевой собственности, доли признаются равными.

Похожие записи:

• Сокращение сотрудника предпенсионного возраста в 2023 году
• Есть ли льготы на оформление полиса ОСАГО в 2023 году
• Как заполнить вычет на детей в 6‑НДФЛ