Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти

3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.

🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.

🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

• По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
• У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
• Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
• Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

• После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
• Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

• Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
• Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
• Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

• На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
• Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

С 1 июля 2019 года, по общему правилу, для исполнения финансовых обязательств по договорам участия в долевом строительстве стало применяться открытие эскроу-счетов.

Так, согласно частям 1.2 и 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать деньги дольщиков и осуществлять строительство объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, либо при размещении денежных средств дольщиков на эскроу-счетах, либо при выполнении обязанности по уплате взносов в специальный компенсационный фонд.

Когда оформляется ДДУ

Договоры долевого участия оформляются до возведения здания или в готовом доме, но до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными и прописанными параметрами. Кроме заключения договора ДДУ непосредственно с застройщиком, возможно оформление переуступки. Эта процедура немного сложнее, чем оформление ДДУ – дольщик переуступает свое право собственности на квартиру, оформленное в договоре, третьему лицу. При этом, стоимость переуступки может быть как аналогичной изначальной, так и выше, если стоимость жилья выросла. Кроме того, новый дольщик не сможет ничего изменить в текущем ДДУ – ему переходит договор в неизменном виде. Подробности – в разделе «Вопросы и ответы».

Существуют другие виды договоров на покупку недвижимости: ДКП и ЖСК.

ДКП – договор купли продажи. Он применим, когда объект сдан в эксплуатацию. После вступления договора в силу, вы становитесь владельцем недвижимости сразу, без ожидания и прочего. Все максимально просто – вы выбираете объект, осматриваете и покупаете.

ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Сложная и не всегда прозрачная схема покупки квартиры, точно не регламентируемая законом. В теории, жильцы должны быть готовы без услуг посредника (как в случае ДДУ – банка) самостоятельно скооперироваться денежными средствами для строительства дома. При этом пайщики должны каким-то образом сами договориться обо всех условиях и правилах с компанией застройщиком – сколько будет стоить пай, какие будут сроки сдачи, как будут решаться вопросы неустоек и исправления дефектов постройки и прочее. Как показывает практика, ЖСК – благодатная почва для мошенников. Кроме того, отсутствие жесткого регулятора чревато срывами сроков застройщиком и неприятными разбирательствами по разным вопросам: право собственности, ценовые вопросы и прочее. В настоящее время в России разрешено только достраивать дома по ЖСК, новые кооперативы для строительства запрещены.

Приемка квартиры – ответственное мероприятие, которое может, как помочь вам сэкономить много нервов и денег, так и наоборот. Во время приемки квартиры застройщик демонстрирует покупателю то, что собственно и было построено. Если последнего все устраивает, то он подписывает акт приема-передачи и квартира переходит в его право собственности. Но! Во время стройки что-то могло пойти не по плану и квартира может оказаться с дефектами, которые сразу не видны – это могут быть трещины и полости в стенах, неправильные углы, щели, сквозняки, плохая теплоизоляция и многое другое. Правильный акт приема-передачи с составлением ведомости нарушений обяжет застройщика исправить все недочеты за свой счет и к определенному гарантийному сроку. Подробнее о приемке новостройки читайте здесь.

В договоре указывается, что он прекращает свое действие только после исполнения по нему обязательств. Никаких сроков окончания действия в нем не прописывается – Росреестр подобный ДДУ просто не зарегистрирует. Сроки сдачи указываются в кварталах (к примеру, «IV квартал 2021 года»), реже – в точных датах («до 1 сентября 2021-го года»). До этого момента застройщик обязуется ввести объект в эксплуатацию, а именно – пройти государственную комиссию и обзавестись разрешением на ввод. Ещё полгода дается девелоперу на то, чтобы передать квартиру дольщику. Если в течение двух месяцев после установленной даты застройщик не сдал объект, дольщик получает право разорвать договор (если обратное не прописано в ДДУ). Предварительно, однако, он должен уведомить строительную компанию.

Иногда застройщики включают в ДДУ пункт о том, что компания несет ответственность за срыв сроков только при наличии прямой вины, однако, что очевидно, это является нарушением Федерального закона о долевом участии. Такой пункт можно трактовать по-разному, и девелоперы пользуются этим, чтобы уйти от необходимости выплачивать неустойку в случае задержки ввода объекта. Если компания добросовестная, такого пункта в договоре не окажется.

Основные правила при покупке

Даже идеальное знание 214-го Федерального закона не избавит вас от рисков пополнить ряды обманутых дольщиков, но значительно снизит такую вероятность. Выбирайте надежных застройщиков и помните о следующем:

· Буклет – это просто реклама, все реальные сведения прописываются в документах – ДДУ и ПД;

· У застройщика должно быть разрешение на строительство (всегда проверяйте его наличие);

· Предварительный договор – это не ДДУ (он не защитит вас, в том числе, и от двойных продаж);

· Даже если вам присылали макет договора, ещё раз внимательно прочитайте итоговый вариант перед подписанием – особое внимание обратите на определение объекта недвижимости, сроки его передачи, цену, порядок оплаты и гарантийные обязательства.

ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ

Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.

Итак, юридически договор ДУ является:

• двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);

• возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);

• консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).

Законом не регламентирован строгий формат договора, но перечислены пункты, обязательные для включения:

• Реквизиты сторон сделки;

• Подробная информация об объекте сделки;

• Конкретная дата сдачи дома в эксплуатацию;

• Форма, размер и периодичность оплаты дольщиком взносов на возведение строительного объекта;

• Законные гарантии на сданную квартиру;

• Права и обязанности обеих сторон договора;

• Штрафы и неустойки – размер и сроки уплаты за выявленные нарушения;

• Дополнительные условия (при необходимости);

• Дата, подписи сторон.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

• Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
• Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
• Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
• Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Основные условия договора долевого участия

В ДДУ в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:

• Полная характеристика возводимого объекта (многоквартирного дома);
• Сроки передачи квартиры владельцу;
• Характеристика приобретаемой недвижимости (полный адрес, квадратура, количество комнат, номер квартиры и пр.);
• Стоимость квартиры, сроки и способы оплаты;
• Гарантии и размер неустойки в случае невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств;
• Права и обязанности каждой стороны сделки;
• Условия расторжения договоренностей в одностороннем порядке;
• Способ обеспечения застройщиком своих обязательств (страхование ответственности, банковское поручительство)

Договор долевого участия в строительстве заключается между застройщиком и дольщиком, застройщик обязуется построить объект недвижимости и ввести его в эксплуатацию, а дольщик – принять его и оплатить. Все предельно просто. Однако в связи с частым мошенничеством именно в сфере недвижимости, нужно знать, на что обратить внимание, заключая договор участия в долевом строительстве (далее- ДДУ), как не оказаться обманутым, и что делать, если застройщик не торопится сдать объект.

Какими законами регулируются данные правоотношения?

1. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 – ФЗ (далее –214 — ФЗ);
2. ФЗ «О защите прав потребителей», в той части, в которой правоотношения не урегулированы вышеназванным законом..
3. Гражданский кодекс РФ.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке:

1. Застройщик – это хозяйственная организация, то есть юридическое лицо. Законом предусмотрено, что застройщиком может быть некоммерческая организация, но никак не физическое лицо.
2. Договор должен содержать: описание объекта долевого строительства, срок его передачи, цену, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект недвижимости, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств. Если договор не содержит хотя бы одного из этих условий – он не заключен.
3. Форма договора – письменная.
4. Договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с этого момента.

Всегда застройщики хитрят со сроками. Потому что это важнейший момент, который имеет решающее значение для определения суммы неустойки. Конечно, зачастую жирным шрифтом написан срок ввода в эксплуатацию дома. И люди чаще всего обращают внимание на этот срок, полагая, что это и есть тот самый срок, когда им должны передать квартиру. Например, «срок ввода в эксплуатацию 1 квартал 2019 года». А срок передачи ключей указан через полгода. Но именно срок передачи ключей (срок передачи объекта) является той отправной точкой, от которого рассчитывается неустойка. И поэтому часто получается, что дольщик ориентируется на одни сроки, а в действительности в договоре юридически закреплены совершенно другие сроки.

Также, чтобы привлечь клиентов в рекламных проспектах строительные компании указывают срок ввода в эксплуатацию, а не срок передачи объекта. Так им выгоднее.

Встречаются даже случаи, когда срок передачи ключей прописан через 12 месяцев после ввода в эксплуатацию дома. То есть по факту ключи могут передавать через год.

Застройщик не отвечает за то, что нарушил срок ввода в эксплуатацию. Ответственность наступает за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Похожие записи:

• Разделение земельного участка в 2023 году — правила и инструкции
• Государственная регистрация рождения ребёнка
• Свидетельство о Расторжении Брака 2023 Года