Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя делать в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя делать в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Что можно делать без согласования

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.

В целом без согласования можно:

• Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
• Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
• Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
• Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
• Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Что нельзя делать при перепланировке

«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».

В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:

— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.

— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.

— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.

— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.

— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.

— Переводить технические подполья в подвалы.

— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.

— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.

Чем перепланировка отличается от переустройства

Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону

Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.

Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.

Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:

1. Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.

А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.

1. Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
2. Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
3. Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.

Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.

Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.

В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.

• Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.

К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.

Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.

1. Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.

Рекомендации, как провести перепланировку законно

Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:

• Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
• Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
• Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
• После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.

Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

• об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
• о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
• Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
• Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
• Жилищный кодекс РФ
• СанПиН и СНиП
• Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Список работ, которые можно проводить без разрешения:

• косметический ремонт;

• замена материалов балконов или лоджий;

• установка кондиционеров и антенн;

• смена напольного покрытия без влияния на толщину несущих перекрытий;

• установка бытовой техники и встроенной мебели;

• смена дверей, оконных рам, застекление балкона или лоджии без увеличения проёмов;

• замена сантехники, газовой плиты на такую же, и отопительного оборудования, но при условии, что коммуникации остаются на старом месте;

• возводить в квартире перегородки из гипсокартона или панелей из стекла, дерева и пластика.

Варианты перепланировки

По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.

К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:

• установка дополнительных перегородок;
• снос несущих перегородок;
• изменение дверных проемов и их перенос;
• перемещение газовых плит и сантехники.

Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:

• удаление стен и объединение смежных комнат;
• конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
• организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
• изменение и реконструкция оконных проемов.

Когда требуется узаконить перепланировку

Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.

Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.

Какую перепланировку нельзя сделать в квартире?

Отказать в согласовании перепланировки могут в случае нарушения требований санитарных норм и техники безопасности.

Во время перепланировки запрещено:

• Объединять кухню с большой комнатой, если в кухне установлена газовая плита. По нормам для таких помещений требуется наличие плотной перегородки с дверью.

• Размещать ванные комнаты и санузлы над жилыми комнатами и кухнями (за исключением случаев, когда квартира находится на первом этаже).

• Размещать кухни над жилыми комнатами.

• Расширять санузлы за счет жилых комнат.

• Устраивать вход в туалет из кухни. Кроме того, нельзя устраивать вход в туалет из жилой комнаты, если в квартире нет второго санузла, вход в который ведет из коридора.

Нельзя при перепланировке затрагивать вентиляцию, так как она относится к общедомовому имуществу.

Часть изменений департамент градостроительства не согласует, потому что они относятся уже не к перепланировке, а к реконструкции. Так, в рамках перепланировки нельзя сделать проем в несущей стене дома, чтобы объединить две квартиры в одну, объединить лоджию с квартирой, убрать подоконную часть и сделать панорамное окно до пола.

Как узаконить перепланировку через суд?

Как быть тем, кто начал работы до получения всех необходимых разрешений? Еще несколько лет назад неузаконенную перепланировку легко можно было оформить в упрощенном порядке, предоставив в администрацию документы от контролирующих организаций о том, что выполненные изменения соответствуют всем нормам, с 2013 года уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде. Собственникам предстоит доказать, что внесенные изменения не нарушают права третьих лиц, отвечают всем нормам и не создают угрозу жизни и здоровью соседей. Это гораздо более длительный и более затратный путь, чем если бы владельцы квартиры сначала получили разрешение на проведение работ, а потом сделали перепланировку.

Разрешение на перепланировку

При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:

• Бюро технической инвентаризации (БТИ).
• Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
• Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
• Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
• Жилищные инспекции.
• Управление архитектуры.
• Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
• Газовые службы.
• Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
• Банк, если жилье взято в ипотеку.

Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.

Разрешение на перепланировку должно включать в себя:

• Дату вынесения решения по перепланировке.
• Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
• Основания принятого решения (мотивировочная часть).
• Требования по внесению изменений в технические документы.
• Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.

Основаниями для отказа в перепланировке являются:

• Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
• Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
• Несоответствие перепланировки проекту.
• Предоставление недостоверных данных.
• Отсутствие полного пакета документов.

Какие работы считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:

• перенос или разрушение внутренних стен;

• перенос или создание новых дверных проемов;

• перестройку одного помещения в несколько квартир;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

• объединение нескольких квартир в одну;

• устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

• ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Ряд статей Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок получения разрешения на перепланировку. Установлены основания, влекущие невозможность получения такого разрешения.

На рассмотрение полученных от собственника документов комиссии отводится 45 дней.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на осуществление работ по перепланировке является несоответствии работ строительным нормативам. Если выясняется, что в результате перепланировки будут нарушены права третьих лиц, то в ее проведении также будет отказано.

Вы не получите разрешение комиссии, если обнаружится, что были поданы не все документы из перечня необходимых. В таком случае вы сможете повторно обратиться в данный орган, приложив недостающие документы. В других случаях решить проблему можно только в суде.

Учтите! Если вы произвели перепланировку в частном доме, не получив соответствующего разрешения, вам назначат штраф.

Похожие записи:

• Как сдать отчет 4-ФСС за 2022 год
• Как выписать человека из квартиры и можно ли без согласия
• Налог на имущество организаций с 2022 года: новые сроки и порядок уплаты