Что выгоднее: ипотека или аренда
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: ипотека или аренда». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так вот, про девушку с ребенком. Она произвела на нас хорошее впечатление, тут я не совру. Рассказала о том, что ее мать живет в этом же подъезде несколькими этажами ниже, и она тоже снимает студию. Это придавало мне хоть какой-то уверенности. Ведь это был мой первый арендатор, и такой ответственный момент.
Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом
Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.
Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.
«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.
Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.
Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
- Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
- Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
- Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
- Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
- Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги
Сдача квартиры студенту
И у нас действительно получилось найти такого арендатора. Им был приятный молодой человек, который учился в университете неподалеку от нашей студии. В принципе, пообщавшись с ним лично, мы решили передать студию в аренду именно ему. Тем более, что поиски адекватного человека могли растянуться на несколько месяцев.
Параллельно мы еще проводили просмотр. Но, в основном, на них приходили какие-то абсолютно космические люди. У меня не было в них ни капли уверенности. А вот наш парень оказался толковым, и в случае любых неполадок с квартирой сразу нам звонил. Он предлагал нам приобрести новый холодильник в счет арендной платы, но мы отказались от этого предложения.
Шок наступил ближе к новогодним праздникам, когда у меня раздался звонок с неизвестного мне ранее номера. Это звонила мать этого студента. Она живет в другом городе, и ее сын долго не выходит на связь. Сказала, что пошли уже вторые сутки как он трубку брать перестал.
Его мать хотела узнать, можно ли как-то пойти и его проведать. Я сразу собралась и поехала туда. Даже не позвонила ему самостоятельно, а надо бы было — этот вопрос я решила бы за минуту, а не потратила несколько часов своего времени в выходной день.
Как оказалось, ее сын отчислился из университета и очень испугался реакции родителей. Видимо, парень решил спрятаться от проблемы. Я его прекрасно понимаю, потому что когда я уходила из ВУЗа, то тоже хотелось провалиться под землю и никак не контактировать с родственниками, чтобы не получить лишнее осуждение.
Съехал он от нас на следующий месяц, потому что жить в этой студии ему уже было ни к чему. Пожалуй, это был единственный адекватный арендатор из всех, кто у нас жил.
Допускает ли законодательство передачу предмета залога в пользование третьих лиц
Для начала важно понять, что представляет собой ипотека. Ипотека – это разновидность кредитных отношений, при которых одна сторона в лице банка передает другой стороне, физическому или юридическому лицу, определенную денежную сумму во временное пользование под залог объекта недвижимости.
Целью такого кредитования является приобретение жилых или нежилых объектов (в зависимости от того, кто выступает заемщиком). В качестве предмета залога могут выступать объекты, принадлежащие заемщику на праве собственности, по стоимости и ликвидности сопоставимые с суммой кредита и приобретаемой недвижимостью. Когда речь идет о выделении средств гражданам, предметом залога, как правило, становится приобретаемое жилье.
И если государство устанавливает ограничения в отношении отдельных категорий граждан посредством федерального законодательства, банки, как правило, регулируют правоотношения сторон положениями кредитного договора. Это означает, что кредитная организация вправе внести в соглашение те пункты, которые будут гарантировать защиту ее интересов. К примеру, если банк запрещает прописывать в ипотечной квартире членов семьи заемщика, значит он преследует определенные цели.
Запрет на передачу имущества в аренду полностью соответствует требованиям закона, так как в залог подразумевает ограничение собственника в праве распоряжения имуществом, следовательно, владеть и пользоваться квартирой можно, но совершать какие-либо сделки нельзя.
Материнский капитал на первоначальный взнос
Маткапиталом можно оплатить и первоначальный взнос за ипотеку — частично или полностью. Причем вы можете оплатить им обычную ипотеку или ипотеку по госпрограммам. Например, семейную ипотеку под 6% или льготную ипотеку под 6,5%.
Для одобрения кредита все-таки надежнее часть денег заплатить из своего кармана. Банки не слишком охотно кредитуют заемщиков, у которых нет своих доходов.
После получения кредита и покупки квартиры нужно сделать так, чтобы фонд перевел средства маткапитала в банк. Здесь все работает так же, как при погашении ипотеки: берете справку из банка, пишете заявление в ПФР и ждете. После того как фонд переведет деньги, стоит уточнить у банка, нужно ли писать заявление или он автоматически спишет деньги в счет кредита.
Если делать первый взнос маткапиталом, а не своими деньгами, ипотека выходит немного дороже. Так получается потому, что средства маткапитала поступают в банк не сразу. Сбор документов и рассмотрение заявки фондом занимают около месяца. Все это время банк не учитывает маткапитал в счет кредита, и ежемесячные платежи получаются больше. После перевода денег сумму кредита пересчитывают, и платежи уменьшаются.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой
В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.
Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.
1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.
Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.
А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.
Кто может получить материнский капитал?
Право на выплату имеют мужчины и женщины с подданством РФ, родившие/усыновившие 2-го или каждого следующего ребенка после 01.01.2007 (дата, когда закон о маткапитале обрел юридическую силу).
Лица мужского пола, не имеющие подданства РФ, право на получение материальной поддержки от государства получают только, если мать детей умерла или ее в судебном порядке лишили родительских прав. Для распоряжения средствами господдержки мужчина должен имеют юридический статус отца/усыновителя всех детей семьи, а не только того ребенка, за которого был присвоен сертификат.
Если несовершеннолетний числится в статусе сироты, то распорядится госпомощью могут опекуны (дедушки, бабушки, тети или те, кто ухаживает за несовершеннолетним), но такие заявления нужно согласовывать не только с ПФР, но и с органами опеки.
Государство выделяет по одному сертификату на каждую семью, соответствующую упомянутым выше требованиям, так что получить господдержку еще раз нельзя. Семьи, в которых до указанной даты уже родилось 2-е детей, могут рассчитывать на выплату только при рождении/усыновлении следующего ребенка.
Что нужно знать при покупке дома
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.
По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.
Подводные камни при использовании сертификата
Нужно быть готовым к некоторым сложностям при погашении:
- если был оформлен стандартный 13-процентный налоговый возврат за приобретение недвижимости, а после использован маткапитал, то придется вернуть часть средств. Дело в том, что возврат распространяется только на личные сбережения, потраченные на покупку жилья;
- могут возникнуть проблемы при продаже недвижимости из-за распределенных долей на детей. Чтобы продать квартиру или дом, нужно будет убедить чиновников, что дети получат равносильные доли в другой недвижимости;
- из-за детских долей в недвижимости и других сложностей в оформлении, может возникнуть и другая проблема. Большинство банков не берутся рефинансировать такую ипотеку.
Вопрос 1. Можно ли воспользоваться маткапиталом при покупке доли в квартире, то есть комнаты? Можно ли потратить материнский капитал, чтобы приобрести апартаменты?
На вопрос ответил управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов:
– Прямых ограничений использования государственных средств на приобретение доли в квартире нет. Но стоит отметить важный нюанс. Согласно Правилам направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862, улучшить жилищные условия при помощи материнского капитала разрешено только в отношении жилого объекта недвижимости. Жилым считается изолированное помещение, пригодное для проживания.
Следовательно, приобрести долю к квартире можно, если эта отдельная комната соответствует техническим и санитарным нормам. Фактор обособленности в этом случае играет большую роль – например, скорее всего, государственные инстанции не одобрят покупку доли в однокомнатной квартире.
В реальности все сложнее. Пенсионный фонд (ПФР) нередко отказывает в покупке доли в квартире за счет материнского капитала, но, по мнению Верховного Суда, это незаконно. Конечно, каждая ситуация индивидуальна. В некоторых случаях ПРФ разрешает купить долю в однокомнатной квартире, поскольку покупатель приобретал ее у других владельцев и после этого становился одним собственником всей квартиры.
Покупать апартаменты с помощью материнского капитала нельзя, поскольку это нежилые помещения. Даже несмотря на то, что в апартаментах могут быть подходящие условия для проживания, это, по сути, коммерческая недвижимость, которая не относится к жилищному фонду.
Вопрос 4. Я оформил ипотеку, будучи отцом одного ребенка. Теперь у меня двое детей, следовательно, могу претендовать на маткапитал. Можно ли его использовать для выплаты существующего долга по ранее оформленной ипотеке?
На вопрос ответил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко:
– Да, согласно закону, можно направлять средства маткапитала на погашение кредита, взятого для улучшения жилищных условий. Гражданин вправе претендовать на государственную поддержку со дня рождения или усыновления второго ребенка, вне зависимости от времени, которое прошло с момента рождения первого ребенка.
В этом случае материнский капитал можно использовать после рождения ребенка. Но важно помнить, что нельзя направлять средства маткапитала на погашение пеней, комиссий, штрафов и других санкций, которые появились в результате просрочки исполнения либо других нарушений обязательств по данному ипотечному кредиту.
Вопрос 5. Я получал сертификат на маткапитал в одном регионе, но решил приобрести квартиру в другом. Могу ли я использовать этот сертификат или необходимо переоформить документ в регионе, где я хочу приобрести недвижимость? Могу ли я получить отказ в выдаче маткапитала во втором регионе, если ранее получал сертификат на материнский капитал в первом регионе, но фактически не воспользовался этим документом (он есть на руках, и я не получал по нему денег)?
На вопрос ответил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский:
– С помощью материнского капитала можно покупать недвижимость в любом регионе РФ. Процедура одинакова для любого региона. Заявитель должен подать заявление в ПФР региона, где он собирается купить недвижимость. К заявлению необходимо приложит удостоверяющий личность документ, копии свидетельств о рождении детей, свидетельство о браке или разводе, справку о составе семьи, справку о месте жительства, если необходимо, удостоверение матери-одиночки.
При переезде в другой регион переоформлять сертификат не требуется. Получать новый документ, если Вы не воспользовались им на прежнем месте жительства, также не нужно – сотрудники ПФР обязаны его принять. Если в приеме документов все же откажут, необходимо подать в ПФР претензию, где указать свои требования и сроки их исполнения. Нередко такие споры решаются в суде, поскольку часто сотрудники отказывают только по причине некомпетентности. Если претензия останется без ответа, можно подать иск в суд.
При официальном отказе одного из супругов от выделения 2 и более детям конкретной жилплощади идут в местный суд. При этом после расторжения брака, но до раздела определенного общего имущества, в иске указывают требование о выделении имущественных долей разведенной жене и мужу, и несовершеннолетним сыну и дочери.
На заметку! Иногда при разводе детям не выделяют имущественные доли после официального погашения всей ипотеки с использованием материнского капитала. Такое возможно при аресте квартиры или иного имущества бывшего мужа или жены-должника.
В целях предотвращения вышеописанной ситуации при разводе сразу же выясняют наличие или отсутствие официального ареста на недвижимость или иных законных оснований, по которым не проводят регистрацию имущества.
Подобный запрет на распоряжение квартирой снимают только в судебном порядке.