Обманутые дольщики: почему появляются и как избежать мошенничества
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обманутые дольщики: почему появляются и как избежать мошенничества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Профессиональный дольщик представляет угрозу обману. Лидер может получать деньги с тех, кто полностью контролирует ситуацию. По опыту всех обманутых дольщиков, можно выделить, что большинство из них обращаются со своей проблемой в социальные сети. Их держит под контролем большой бизнес и государство.
Эта проблема не очень нравится тем, кто в доле
Для бизнеса обманщиков достойный лидер является большой угрозой. Их спокойствию и благополучию наступает конец. На объявления в социальных сетях находятся отклики, которые поддерживают сторону лидера. На сомнительный бизнес нападают тролли, боты, люди с подозрительными и непонятными никами. В интересах лидера решить вполне исправляемую ситуацию. Напор противодействия начинается очень большой.
Обратив внимание на эту ситуацию, можно понять, что лидеры, создающие инициативные группы, продумывают план проблемной площадки. Такие ходы не выгодны для тех, кто в доле.
Лидера для травли начинают обливать грязью, создавать плохую репутацию. Если он сам не уходит с места и борется до конца, ему делают заманчивое предложение. Перейти на сторону обманщиков. Как правило, им предлагают высокие должности. Политическая партия следит за системной оппозицией. Протестная группа держит контроль над сложившейся ситуацией. Позже она переходит в руки КПРФ.
На этом оборот заканчивается. Этот человек уже никогда не займется реальными делами, помогающими обществу. Зачем ему это нужно, ведь теперь есть регулярный пассивный заработок. Причем очень хороший. Победить опытных манипуляторов в одиночку не у кого не получится. Человек не откажется от хорошего заработка ради добрый дел и справедливости. Он увяз там навсегда.
Исполнительные органы еще пытаются побороть мошенников. Но в их числе не разбирающиеся во всей ситуации общественники. Они слишком пассивно пытаются побороть проблему, из-за чего ничего не получается. Если объяснять простыми словами, обманутых дольщиков никуда нельзя дать властям. Они им не нужны, не в офисы, не на другую любую работу. На помощь обманщикам правительство приняло 214-Ф3. Их ответственность за все поступки нулевая. Сам закон не будет на виду их защищать, поэтому там работают профессионалы и хорошие адвокаты.
Обманщики из-за законодателей становятся невольными участниками этого процесса. О ответственность переходит на соинвесторов. Ответственные чиновники кормятся на этом деле, и кормят всех соучастников. Каждому для получения средств нужно принимать участие в работе
Очень очевидное дело, что успешно заговорить присутствующих можно только при хорошем сотрудничестве с лидером. Глава инициативной группы принимает здесь активное участие. Это делается для подавления этих самых инициативных групп. Если этого не делать, протестанты устроят митинги. А это дойдет не только до Кремля, но и до всех. До Москвы информация тоже дойдет, а значит, правительство поймет, что их местные коллеги просто справляются с подавлением митингов. Чиновника за это просто уберут с рабочего места, и найдут более хорошую замену. Чтобы этого не происходило, а точнее, чтобы дольщики не выходили с рабочих кругов, они создают группы. Все ее участники вынуждены выходить на личные встречи с активистами.
Опытные участники этой игры, а точнее те, кто знает, как защитить права обманутых, знают все схемы манипуляторов. А также и то, как проявить политическую волю. Только с ее помощью происходит реальный прогресс в защите прав. Для защиты нужно грамотно и правильно организовать протестные действия. На хорошо организованные протесты чиновники вынуждены реагировать. Они побояться остаться без своего почетного места и пойдут на некоторые уступки. Одновременно наносится вред региональной власти. Большое влияние оказывается на строительный бизнес.
Из-за широкого общественного митинга Кремль начинает предпринимать меры и рушат тесные и обработанные временем взаимосвязи. Они складываются между застройщиком и отдельными чиновниками. Для тех, кого обманули, процесс хоть немного сдвигается с одной точки. Начинается рассмотрение их уголовных дел. На строителей давят административным ресурсом.
Ситуация выходит из-под контроля местных властей и начинает отслеживаться на федеральном уровне. Проблема, казавшаяся до этого не разрешимой, неожиданно для самих обманутых дольщиков, начинает реально разрешаться. Ведь при отсутствии контроля, который к тому же не удается возобновить, государство вынуждено закрыть вопрос по неконтролируемой проблемной площадке, по существу.
Местная власть не в состоянии бороться с этой проблемой. Подключаются федеральные органы. Эта проблема обманутым дольщикам казалось неразрешимой, но теперь она начинает решаться. Государство вынуждено закрыть все возникшие просьбы и вопросы.
Почему не работает ни дедовщина, ни уставщина?
И дедовщину, и уставщину применяют как оправдание необходимости поддержания дисциплины.
Вот только в первом случае это наказание безвластием. Когда власти в части. Плевать на то, что происходит. Поэтому эту инициативу перехватывают старослужащие, которым просто интересно издеваться.
А во втором случае, это наказание уставом. Что тоже сомнительная идея. Так как с нашей российской ментальностью, это тоже плохо работает. Да и уставщина не делает из солдата воина. Уставщина делает из солдата флешку со всеми наставлениями и правилами.
Вот только уставщина у нас ничего хорошего не дает. Так как армия у нас, не китайская. И если там можно убить все живое в солдате. Потому что их миллионы. То у нас миллионов не особо и есть. Что бы там ни говорил министр обороны. Потенциальный мобрезерв это просто гражданские. Которых можно взять за шиворот, дать автомат и пнуть в окоп. Это ни разу не солдаты. И совсем не воины. Воины получаются на войнах.
У нас же, почему-то принято считать. Что всё это укрепляет дух.
Всего один вопрос. Ну как обстоят дела с духом на фронте? Откуда взялся термин 500. И т.п.
Ведь перед глазами есть один, очень простой пример. У нас в качестве примера есть армия Украины. Которая вроде бы готовилась под стандарты НАТО. Все это время. Надо полагать, у них и дедовщины больше нет. И уставщины. Там скорее такая лёгкая качка, как у нас это иногда называется.
Ну и каков результат, спустя год военных действий? Кажется, все это воспитание духа уже не особо и работает. Хоть и дедовщины стадо заметно меньше. Чем раньше. Вроде бы.
Куда обращаться обманутым дольщикам
Сегодня в стране, к сожалению, далеко не все законы работают — в том числе и в сфере строительства. И от этого проблема обманутых дольщиков остается довольно актуальной — из-за несогласованных действий различных госструктур, коррупции и противоречивых законодательных решений обманутые дольщики остаются по сей день.
Такими «счастливчиками» можно стать при двойных продажах квартир в новостройках, если неверно составлен договор, при банкротстве застройщика и если при составлении договора не предусматривалась страховка, или если разрешительные документы на строительство были недействительны, и в других случаях. Однако результат один — покупатель остался без денег и без своей построенной квартиры. И к таким случаям нужно быть всегда готовым, зная как действовать и куда обращаться, так как помощь обманутым дольщикам — это задача их самих в первую очередь.
В каких случаях дольщик может считаться обманутым
Итак, ДДУ уже заключен, полностью оплачен, строительство многоквартирного дома с долгожданной квартирой идет полным ходом и ничего не предвещает беды. Дольщик имеет право отслеживать лично ход строительства на каждой стадии. Естественно, по соображениям техники безопасности, внутрь строящегося здания пройти не получится, но посмотреть на ход работ со стороны ему никто не запретит. Возможность обозреть объект изнутри предоставляется лишь после полного завершения строительства. Так, при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Застройщик направляет всем дольщикам уведомления о готовности объекта к передаче и необходимости записаться на осмотр объекта. При отсутствии препятствующих обстоятельств по окончанию осмотра гражданину предлагается подписать Акт приема-передачи недвижимости.
Не стоит пренебрегать своим правом по отслеживанию хода строительных работ, даже если это возможно только удаленно. Мало кто знает, что в ФЗ-214, а конкретно в п. 8 ч. 2 ст.3.1 говорится о том, что застройщик на своем официальном сайте время от времени должен выкладывать фотографии, отражающие текущее состояние строительства многоквартирных домов. Некоторые крупные строительные компании даже ведут онлайн трансляцию возведения здания.
На что обратить внимание при оформлении документов?
Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.
Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке. Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист. Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.
Следующий шаг при анализе надежности застройщика – изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку деятельности строительной компании по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.
Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.
В чем заключается защита
В обязанности Фонда входит защита прав обманутых дольщиков в случаях банкротства застройщика, строительства в незаконном месте и т.д. Сотрудники подвергают экспертизе недостроенный объект и выносят решение — продолжить строительство или выплатить компенсацию участникам. Решение выносится на основании методики Минстроя РФ. В учет берут два критерия: сумму, требуемую на завершение объекта, и сроки его достройки.
Если выясняется, что на продолжение строительства требуется сумма больше чем размер компенсации, или что срок достройки превысит три года — обманутым дольщикам будут выплачены деньги. Размер компенсации рассчитывается исходя из среднерыночной стоимости 1 кв.м. жилья в этом регионе и не может быть меньше чем внес пострадавший дольщик. Есть ограничение на выплачиваемую сумму — не больше стоимости 120 кв.м. Таким образом, налицо торжество справедливости, исключая тех людей, которые решили купить большую квартиру (или несколько). Также компенсируют стоимость нежилых помещений — кладовки и машино-места.
Как вступить в реестр обманутых дольщиков
Один из вариантов решения — попасть в реестр проблемных объектов. На сайте наш.дом.рф вы можете найти этот реестр. Там же есть активная ссылка «сообщить о проблемном доме». Переходите по ней и заполняйте нужные строки. Недостроенный объект должен отвечать одному из требований: находиться в любой стадии банкротства, сроки завершения или передачи должны быть нарушены больше чем на полгода. К заявлению необходимо прикрепить документы, подтверждающие правоотношения обманутого дольщика с девелопером: договор, расписки или чеки об оплате, другие документы.
Второй способ пополнить стройные ряды обманутых новоселов — дождаться начала процесса банкротства и также обратиться в Фонд. В зависимости от состояния объекта во время обращения дольщика, сотрудники организации либо сами инициируют объявление застройщика несостоятельным, либо включаются в процесс.
Далее Фонд заключает соглашение с местной властью о софинансировании продолжения строительства или о выдаче денежных средств обманутым дольщикам. После изучения информации о застройщике и самом объекте определяется возможность достройки, сроки и необходимая сумма. На основании полученных данных выносится решение — достроить объект или выплатить пострадавшим компенсацию.
Один раз я отправил двойную транзакцию продавцу, ордер был на 10 USDT. Первый раз отправил 750 р, далее нужно было вернуться в ордер и подтвердить перевод, но я на что-то отвлекся, сделал еще один перевод на 750 р, только после чего вернулся в ордер и подтвердил. В итоге за 1500 р я получил 10 USDT.
Перевод под закрывающийся таймер ордера
У каждого ордера можно выставлять временное окно, в течении которого вам нужно совершить перевод. У меня в основном стоит всегда минимум – 15 минут. Как-то раз я задремал, просыпаюсь, смотрю у меня в активных не оплаченный ордер и давай делать перевод. Сделал, возвращаюсь в ордер для подтверждения оплаты, а он уже отменен, поскольку истекли 15 минут с тех пор, как была создана заявка продавцом. Все, перевод я сделал, а USDT за него не получил. Лично у моей истории не совсем печальный конец. Перевод я делал на QIWI по номеру телефона, но номер телефона начинался на +996 – Кыргызстан, Бишкек. Исходящие туда для моего тарифа Yota 30р/мин. Делать нечего, звоню продавцу и прошу вернуть отправленную сумму (плюс минус 2 200 р), на что получаю ответ, что у него осталось на счету QIWI только 1 100 р, обещает половину перевести сейчас, а другую половину чуть позже. По факту вернул лишь 50% от переведенных по такой нелепой ошибке денег.
Блокировка платежных систем и карт
И самый главный подводный камень – это конечно же блокировка платежных систем и карт. Если вы активный P2P-трейдер, рано или поздно, вашу платежную систему или карту, по которой вы торгуете заблокируют с вероятностью 99.9%. Некоторые платежки и банки относятся к блокировкам более снисходительно, но на таких по опыту меньше спрэд, поскольку больше конкуренция. Другие напротив – очень агрессивно, но здесь более сладкий спрэд как вы понимаете. В P2P сообществах поговаривают, что меньше всех блокировок приходится на Tinkoff, лично не знаю. Но YooMoney меня заблокировали спустя 10 дней активной торговли. За 10 дней я смог сделать оборот по счету ЮMoney в размере полутора миллиона рублей, имея на балансе 50 тысяч рублей. Печально. Однако тех. поддержка ЮMoney отвечала очень быстро, объяснила причину блокировки, ссылаясь на пункт 4.21.8 своего оффера, цитирую:
Соглашение об осуществлении переводов денежных средств без открытия банковского счета с использованием сервиса ЮMoney
4.21.8 “Клиент не вправе использовать кошелек для осуществления противоправных действий, в том числе:
для систематического аккумулирования и дальнейшего распределения денежных средств среди нескольких получателей/систематического перевода на собственные реквизиты/получения наличных денежных средств/иных операций, имеющих признаки транзита”
В ответном письме я объяснил от куда такой оборот. Разрешили написать заявление на перевод остатка на счет в банке. Расторгли договор и перевели деньги в течении 2-3 дней.
А учитывая то, что пару дней назад ЦБ разослал методичку с рекомендациями по блокировке физических лиц, то без сомнений можно сказать, что зарабатывать через P2P-обмен будет еще сложнее.
Законодательная база для долевого строительства
На обязанности застройщика перед дольщиками ссылается статья 10 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»: ”В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”, а также пункт 2 статьи 6: “В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере”. Для регулирования отношений между дольщиком и застройщиком также применяется закон “О защите прав потребителей” (1992 год), Гражданский и Жилищный кодексы, закон “О несостоятельности (банкротстве)”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Расчеты компенсаций для ипотечников: как платят за ипотеку жертвам ДДУ?
Сразу ответим — для заемщиков по ипотеке компенсация будет рассчитываться точно так же, как и для остальных пострадавших сограждан. Получение денег происходит двумя путями:
- Выплата возвращается на залоговый счет банка, выдавшего ипотеку. Кредит будет погашен за счет этой выплаты, и если что-то из суммы останется, то эти средства достанутся дольщику.
- При отсутствующем залоговом счете деньги перечисляются уже на личный счет дольщика, указанный в заявлении на компенсацию. Но тут нюанс — поскольку ипотечный кредит все еще не погашен, то нужно срочно переводить эти деньги банку.
Здесь, конечно, уже все зависит от добросовестности дольщика — он может купить на эти деньги жене шубу и улететь с ней на Мальдивы. Но это не решит проблему возврата денег банку.
Куда обращаться обманутым дольщикам за раздачей денег: фонд или реестр кредиторов?
До 2017 года у бедных дольщиков не было особенного выбора. Если стройку замораживали, а застройщик внезапно объявлял о своем банкротстве, оставалось только пристально следить за ситуацией, ждать процедуры несостоятельности и бить во все колокола в виде жалоб в прокуратуру.
Да и это не помогало: в судах, как в игре в шахматы, ферзями выступали кредиторы-юрлица, которые легко били пешек-дольщиков (которые часто еще и вступали в дело без юридической поддержки).
Но в начале 2017 года законодатели, которым уже было больно смотреть на весь этот цирк, ввели компенсационный фонд для обманутых дольщиков, поручив щепетильное дело возврата средств корпорации ДОМ.РФ и Фонду развития территорий. И все же, у пострадавших и сейчас есть выбор: дождаться банкротства застройщика или обратиться за компенсацией в некоммерческую организацию.
Если обращаться за компенсацией через банкротство, то дольщик должен включиться в реестр кредиторов застройщика. Несколько нюансов о признании несостоятельности строительной компании:
- Банкротит девелопера обычно банк, выдавший кредит на стройку.
- Застройщики проходят сразу конкурсное производство. Которое длится около года и иногда продлевается еще на полгода. То есть деньги вы получите самое малое через год.
- В некоторых случаях управляющие, которые ведут это дело, внезапно находят пути к финансовому оздоровлению компании. Тогда суд не банкротит застройщика, а дома пытаются достроить.
- Иногда заключается мировое соглашение. Но без согласия пострадавших дольщиков составить такой документ нереально — их интересы тоже должны учитываться. Банкротство в таком случае прекращается, а застройщик начинает выплачивать долги.
Директор департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону Андрей Дикун:
«Решением проблем обманутых дольщиков в администрации города занимается рабочая группа. Благодаря её деятельности эти проблемы поэтапно решаются. Так, в 2016 году завершено строительство и исключено из Реестра проблемных объектов четыре многоквартирных дома: по ул. Ленина, 105 г, пер. Университетскому, 78, ул. Очаковской, 39, ул. Миронова, 2. Квартиры в этих домах получили 519 семей.
Последовательно принимаются меры, направленные на завершение строительства проблемных домов. В частности, на четырёх объектах возобновились строительно-монтажные работы после проведения новыми инвесторами перепроектирования (среди них дома по пр. Стачки, 183, пр. Нагибина, 38, ул. Ленина, 140а).
Финансирование завершения строительства планируется за счёт средств инвесторов и продажи свободных площадей. Для части объектов необходимо решить вопрос с финансированием подключения домов к инженерным сетям. Это станет возможным после внесения изменений в областной закон о предоставлении субсидии объединениям пострадавших участников долевого строительства на оплату расходов технологического присоединения проблемных объектов к инженерным сетям».
Проблемные вопросы защиты своих прав судебным порядком
Вопросы, возникающие при долевом участии, требуют внимательного подхода, изучения не только законодательства, но и судебной практики, складывающейся в этом направлении.
Как бы не назывался договор, заключаемый между застройщиком и гражданином, если смысл выражен в передаче денежных средств взамен обязательств компании построить и сдать в эксплуатацию жилой многоквартирный объект с последующей передачей квартиры – это договор долевого участия в строительстве жилого дома. Сложность может возникнуть при попытке судебной защиты нарушенных прав. Если договор назван иначе, например, купли-продажи, то необходимо доказывать, что по юридическому смыслу, это не что иное, как долевое участие, и к нему подлежит применять способы защиты, предусмотренные ФЗ-214.
Поэтому будущему собственнику ещё на стадии подписания договора необходимо обезопасить себя на будущее, не соглашаться на сомнительные варианты заключения договора, предлагаемые застройщиком.Дом сдан, жильё передано, в процессе эксплуатации выявлены следующие недостатки:
- в квартире температура воздуха ниже, нежели предусмотрено нормативными правовыми актами;
- вздулись стены;
- не работает канализация и другие.
Если имеются малейшие недостатки, то нужно действовать решительно.
Необходимо обратиться к строительной организации с официальным письмом, описать причину обращения и предложить урегулировать спор мирным путём, установив определённую дату устранения.
Куда обращаться обманутым дольщикам за помощью?
Участники долевого строительства получают ключи от квартиры только после того, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию. В этом и заключается основной риск, дом могут не достроить или просто не сдать комиссии, а еще застройщик может задерживать все этапы строительства или вовсе прекратить стройку. К кому обращаться обманутым дольщикам?
Есть разные механизмы воздействия на строительную компанию и разные способы защиты своих прав. Также действие обманутых дольщиков зависит от целей, которые ставит перед собой участник ДДУ. Например, цель вернуть полную стоимость договора, расторгнуть ДДУ или получить от застройщика компенсацию за нарушенные обязательства.
Сегодня поговорим про то, что делать и куда обращаться участнику ДДУ, если его обманул застройщик.
К кому обращаться обманутым дольщикам
Гарантии обеспечения прав участников долевого строительства закреплены законом №214-ФЗ. Закон гарантирует, что в случае нарушения одного из условий договора, участник имеет право на компенсации.
А как вообще покупатели недвижимости по ДДУ могут отстаивать свои права, к кому обращаться обманутым дольщикам?
Все зависит от того, что именно нарушил застройщик. Есть разные рычаги воздействия на девелопера. Участник может:
- Обратиться к застройщику самостоятельно или через юриста с претензией;
- Обратиться в суд с исковым заявлением;
- В случае банкротства застройщика обратиться к конкурсному управляющему с требованием;
- Написать заявление на сайте «наш.дом.рф» о проблемном объекте по ДДУ.