Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.

Если застройщик нарушает срок передачи квартиры (машиноместа, кладовки) по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), законом предусмотрена компенсация в виде неустойки за каждый день просрочки.

Требование о взыскании неустойки можно предъявить непосредственно застройщику, направив досудебную претензию, или сразу подать исковое заявление в суд.

Мы настоятельно рекомендуем сначала обратиться с требованием о выплате неустойки к застройщику напрямую, что позволит в рамках последующего судебного разбирательства дополнительно взыскать с застройщика штраф за неудовлетворение требования дольщика в досудебном порядке, равный 50% присужденной судом суммы.

Правильно рассчитать неустойку по ДДУ поможет бесплатный онлайн-калькулятор, разработанный практикующими юристами Адвокатского бюро города Москвы «Москоу лигал» с учётом последних изменений законодательства.

Введите необходимые данные и калькулятор самостоятельно рассчитает неустойку по следующей формуле:

цена договора х количество дней просрочки х ставка рефинансирования х коэффициент неустойки

NB! Начислять неустойку можно только на ту сумму, которую получил застройщик. То есть, если квартира была куплена в рассрочку и на момент расчёта неустойки рассрочка не погашена, начислить неустойку можно только на оплаченную часть цены договора.

Неустойка начисляется со дня, следующего за днём, когда квартира должна была быть передана. Таким днём может быть конкретная дата, например, 21.05.2023 (неустойка будет начисляться с 22.05.2023), либо указание на период (месяц, квартал, год), тогда последним днём передачи квартиры будет последний день периода, например, 2 квартал 2023 года (неустойка будет начисляться с 01.07.2023). Также срок передачи квартиры может быть привязан к какому-то обстоятельству, например, в течение трёх месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. Последним днём начисления неустойки будет день, когда квартира была передана, либо, если квартира на момент расчёта ещё не передана, – день предъявления досудебного требования застройщику, либо день подачи искового заявления в суд.

По общему правилу при расчёте неустойки применяется ставка, действующая на момент исполнения обязательства. Следовательно, если на момент расчёта квартира передана – применяется ставка, действующая на момент передачи, если не передана – применяются ключевые ставки, действующие в период со дня, когда квартира должна была быть передана, по день предъявления соответствующего досудебного требования застройщику, либо по день подачи искового заявления в суд.

Мы рекомендуем в таком случае указывать либо ставку, действующую на день, когда объект должен был быть передан, либо на день направления соответствующего требования. В зависимости от того, какая ставка выгоднее

Стоит обратить внимание, что вследствие распространения на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции (COVID-19) в период начисления неустойки не включается период с 03.04.2020 по 01.01.2021 (см. постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423). Также в период начисления неустойки не включается период с 29.03.2022 по 30.06.2023 (см. постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 и постановление Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732).

Чтобы застройщик не смог проигнорировать Вашу досудебную претензию, а также чтобы суд произвольно не уменьшил сумму неустойки, обращайтесь за помощью к юристам адвокатского бюро «Москоу лигал». Мы имеем огромный опыт работы по подобным делам и знаем беспроигрышные формулировки, позволяющие взыскать с застройщика максимально справедливую компенсацию.

Самое главное, что на наши услуги Вы не потратите ни рубля – мы уверены в себе и работаем за процент от фактически полученной от застройщика суммы денег, поэтому гарантированно заинтересованы в получении максимального результата!

Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.

Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.

Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:

Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2

Рассмотрим на примере:

• цена квартиры — 2 млн. рублей;
• количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
• ставка — 7,25%.

Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.

Лайфхаки по взысканию неустойки

Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.

Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.

Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.

На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.

В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.

Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.

Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.

Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.

После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.

Важные аспекты взыскания неустойки

• При взыскании неустойки с застройщика в суде общей юрисдикции можно дополнительно взыскать штраф по Закону о защите прав потребителей (в размере 50% от суммы неустойки) и моральный ущерб (обычно 5 – 10 тысяч рублей)
• В арбитраже штраф и моральный ущерб взыскать нельзя, но сумму неустойки суды (обычно) присуждают в большем размере (чем суд общей юрисдикции)

Настоящий калькулятор расчета суммы неустойки актуален для любых расчетов при просрочке передачи объекта недвижимости в период с 2013 по 2021 год. Расчет калькулятора соответствует формуле Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов» и текущей судебной практике.

Ключевая ставка ЦБ РФ, используемая онлайн-калькулятором, автоматически указана на дату подписания акта приема-передачи (дату окончания срока просрочки). Как правило, так удобнее и выгоднее для дольщика. Однако, иногда сумма неустойки, рассчитанная с использованием ключевой ставки «по периодам» (то есть за каждый период ее изменения в течение всего срока просрочки) бывает больше, поэтому перед подачей иска юристы Лигал Мил производят оба расчета и указывают в иске тот, который более выгоден участнику долевого строительства (клиенту Лигал Мил).

Оба расчета (на дату подписания акта и «по периодам»), как правило, не сильно отличаются в финальной сумме, поэтому на сайте калькулятор «по периодам» не размещен. Для понимания суммы полагающейся к взысканию неустойки достаточно онлайн-калькулятора по ключевой ставке на день подписания акта.

Это важно! Если у вас уже началась просрочка передачи объекта долевого строительства по дду, но застройщик еще не завершил строительство и не вызвал вас на осмотр и приемку, то необходимо поспешить подать иск по неустойке в суд (не дожидаясь подписания акта приема-передачи). Потому что увеличивается риск ухода застройщика от ответственности по окончании строительства. Желающих взыскать неустойку по окончании строительства будет больше, а денежных средств у застройщика меньше.

Как известно, Центральный Банк России часто меняет эту ставку, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока.

С 2016 года ставка рефинансирования и ключевая ставка – это одно и то же.

Онлайн-калькулятор на сайте Лигал Мил учитывает все требования законодательства РФ с учетом актуального значения ключевой ставки на каждый день в период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.

Расчет неустойки по договору долевого участия

Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.

Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:

1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.

Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.

Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.

Калькулятор неустойку по ДДУ и его плюсы

Чем хорош калькулятор ДДУ онлайн? Все просто:

1. Автоматическая формула расчета. Достаточно подставить значения и через секунду вы получите точную сумму неустойки.
2. Всегда актуальный. Сама формула расчета пока не менялась, но вот некоторые ее компоненты, например ключевая ставка ЦБ, меняется с завидным постоянством. Мы отслеживаем все изменения и при необходимости вносим их в формулу, заложенную в калькуляторе. Поэтому расчеты с помощью калькулятора неустойки по ДДУ онлайн всегда актуальны.
3. Автоматический расчет срока сдачи объекта. Неправильное определение количества дней просрочки самая частая причина ошибок в расчете неустойки. В калькуляторе нужно указать два периода: срок передачи объекта по ДДУ и текущую дату расчета. Исходя из этих данных количество дней просрочки рассчитывается автоматически.
4. Учитывает право застройщика на отсрочку в соответствии с постановлением Правительства РФ №423.

Описание работы калькулятора по ДДУ

Для удобства дольщиков при расчете размера неустойки мы создали и разместили на сайте бесплатный онлайн калькулятор неустойки по ДДУ.

При определении размера неустойки, стоит обратить пристальное внимание на такие нюансы, как дата начала и окончания просрочки, указав правильный период – иначе вы рискуете получить недостоверный расчет, который может быть забракован в суде.

Днем окончания просрочки в данном случае стоит указывать либо дату фактической передачи вам объекта, либо же текущую дату, на которую производится расчет в случае, если просрочка продолжается – например, на дату подачи претензии или искового заявления в суд.

Стоит иметь в виду, что заявленный вами период просрочки не является окончательным, и может быть в последующем увеличен в процессе рассмотрения дела в суде. Этот подход позволит вам актуализировать размер неустойки ближе к фактической сдаче квартиры и получить максимальную сумму неустойки. Именно поэтому мы рекомендуем не дожидаться момента фактической сдачи объекта, а начинать процесс взыскания неустойки заблаговременно – так вы сможете к моменту подписания акта-приема передачи уже получить законную неустойку за весь период просрочки.

Формула и пример расчета

Неустойка, которую выплачивает застройщик, рассчитывается по определенной формуле. В ней есть два основных показателя:

1. Ставка Центрального Банка.
2. Сумма, которая указана в договоре.

Первый показатель устанавливает Банк. Изменять ставку имеет право только ЦБ, и только в зависимости от экономической ситуации. Ставку рефинансирования можно узнать на главном сайте Банка.

Второй показатель определяется по договору с каждым отдельным гражданином.

Формула расчета неустойки изменяется в зависимости от того, кто заключал договор с застройщиком:

• физическое лицо, ставка для физических лиц составляет 150;
• юридическое лицо, для юридических — 300.

Неустойка в случае ненадлежащего исполнения условий договора

При обстоятельствах, когда возведенный застройщиком в рамках долевого строительства объект имеет несоответствия указанным в соглашении условиям, с нарушением допустимых нормативов, дольщик может воспользоваться своими правами и потребовать:

• с соблюдением разумных сроков устранить все выявленные недочеты – ответственным за организацию таких работ является застройщик, их оплата также обеспечивается им,
• снизить стоимость, определенную застройщиком в условиях соглашения, учитывая все обнаруженные отклонения от договорных условий и выявленные отличия нормативов,
• полного возмещения понесенных расходов, направленных на устранение обнаруженных недочетов подготовленного застройщиком объекта недвижимости.

Запомните! При отказе застройщика от указанных дольщиком требований, если он не передал в установленном порядке подготовленное жилье в течение двух месяцев от даты, определенной условиями соглашения, и не выполнил взятые на себя обязательства поручительством финансового учреждения, договор может быть расторгнут по инициативе дольщика (часть 3 статьи 1.1 Закона №214-ФЗ, утвержденного 30 декабря 2004 г.).

При этом застройщик обязан на протяжении 20 дней возвратить потерпевшей стороне (дольщику) внесенные им ранее деньги, с дополнительной выплатой в его пользу неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования (исчисляется на момент возвращения средств).

Период начисления неустойки – от дня, когда дольщик внес сумму, определенную условиями соглашения, и до момента выплаты застройщиком, не выполнившим своих обязательств, указанных средств.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Как только застройщиком рассмотрена претензия, направленная ему от участника, он может согласиться с ее условиями и добровольно выплатить начисленную сумму неустойки.

Также застройщик может частично согласиться с выдвигаемыми требованиями и предложить дольщику снизить объем неустойки, согласовав схему погашения. Юридическое закрепление достигнутого соглашения оформляется письменно в отдельном соглашении.

Важно! Законодательство, регулирующее порядок долевого строительства, не содержит конкретного обозначения времени, в течение которого застройщик обязан рассмотреть направленную ему претензию. Поэтому на практике применяют нормы закона «О защите прав потребителей». В соответствии с этим нормативным актом, ответ дольщику на его претензию должен поступить в письменной форме на протяжении 10 (десяти) дней.

Кроме того, что застройщик имеет возможность предложить второй стороне несколько снизить объем неустойки, часть компенсации им может быть погашена посредством организации в квартире отделочных работ.

Но при таком раскладе дольщик не сможет претендовать на полное возмещение положенной неустойки, которая была бы истребована с ответчика при рассмотрении дела в суде.

Запомните! При отсутствии ответа застройщика на направленную ему претензию или отказе от досудебного урегулирования конфликта, незамедлительно подготавливайте иск и направляйте его в суд, только так можно добиться полного возмещения.

Расчет неустойки по ДДУ в связи с просрочкой передачи квартиры

Под просрочкой передачи квартиры понимается не сам факт передачи, а юридическое оформление перехода права собственности. Следовательно, сюда же входит:

• замораживание или приостановка строительства с истечением предельных сроков, отводимых на этот этап;
• завершение строительства в срок, но сложности с оформлением документов;
• отсутствие у застройщика кадастровых документов на объект капитального строительства;
• у девелопера нет разрешения на ввод в эксплуатацию;
• иные обстоятельства, препятствующие передаче объекта долевого строительства дольщику.

Расчет просрочки передачи квартиры

Расчет просрочки является частью формулы калькулятора неустойки и напрямую влияет на её размер. Для определения периода, за который можно осуществить взыскание неустойки с застройщика нужно посчитать количество дней с его начала до его конца (включительно). Но не всё просто как кажется.

Процедура взыскивания неустойки

Взыскать с застройщика неустойку можно после обращения в суд с заявлением либо договориться о выплатах без участия в деле суда. В основе любого варианта решения назревшего конфликта лежит важная деталь – точный расчет суммы неустойки, можно провести его как самостоятельно, по существующим формулам или же использовать калькулятор неустойки по ДДУ онлайн.

Для решения конфликта в внесудебном порядке необходимо собрать документы (от руки написанное заявление, расчет суммы и ДДУ, копии паспорта и бумаги, которые подтвердят, что квартира была оплачена). После подготовки бумаг требуется принести их в офис застройщика и отдать уполномоченному по таким вопросам лицу, и возможно конфликт решится сам собой, без судебных разбирательств.

Процедура разбирательства через суд требует подобного пакета документов, только добавляются еще документы, которые могут подтвердить, что дольщик понес убытки (если идет дополнительный запрос на возмещение такого вида ущерба). После подачи документов и искового заявления, судья просматривает дело и начинает судопроизводство – назначает дату разбирательства.

Похожие записи:

• Пенсия по потере кормильца: размер, кому положена, как оформить
• Минимальный размер пенсии в Волгоградской области в 2023 году
• Субсидии на строительство дома: условия в 2023 году