Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Как выбрать управляющую компанию?
Широко распространены организации, которые под видом УК вымогают деньги с жильцов и не выполняют свои обязанности. Необходимо грамотно подходить к выбору управляющей компании.
Советы:
- Выбирать сообща. Коллектив должен знать все нюансы;
- Взять список обслуживающих организаций в администрации города;
- Изучить портфолио компаний: дата создания, опыт работы, стоимость услуг и т.д.;
- Проследить, не замечена ли УК в новостях. Чем реже она фигурирует в СМИ, тем добросовестнее работает;
- Пригласить представителей в дом. Таким образом можно узнать о компетентности специалистов.
Перечисленные советы помогут правильно выбрать УК. При заключении договора необходимо тщательно ознакомиться с его условиями. Большинство граждан вслепую подписывают бумаги. Такой способ решения вопросов повышает риск связаться с мошенниками. Юридическая грамотность – залог долгого и надежного сотрудничества с управляющими компаниями.
Обязанности собственников
Собственники обязаны:
- Без задержек вносить коммунальные платежи, оплачивать услуги компании.
- Соблюдать порядок.
- В местах общего пользования не мусорить (на придомовой территории, в подъездах, лифтах).
- Канализацию, мусоропровод использовать только по назначению. В канализацию нельзя спускать твердые предметы, выливать химически активные жидкости. Которые могут нанести вред трубопроводу. В мусоропровод нельзя бросать мусор с крупными габаритами, лить туда жидкости.
- Не возить на пассажирском лифте тяжелые грузы.
- Если на территории квартиры проводятся ремонтные работы, то вывоз строительного мусора является обязанностью владельцев квартиры.
- При пользовании водой, электроэнергией, газом, следует соблюдать правила безопасности.
- Нельзя допускать действий, которые потенциально опасны для общего или чужого имущества.
- Если обнаружена поломка в работе устройств, за работу которых отвечает управляющая компания, надо информировать ее представителей о выявленных сбоях.
- Следить за состоянием труб, радиаторов, электропроводки, счетчиков, то есть всех устройств, которые связаны с подачей ресурсов.
- Могут быть отмечены другие обязанности, если таковые есть в местных либо федеральных законах.
Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Наличие земельного участка с домом в коттеджном поселке подразумевает правоустанавливающие документы на эти объекты. Но только в том случае, если это некоммерческое партнерство, которому, как правило, и принадлежат эти коммуникации до момента, пока не подписаны соответствующие акты разграничения и не переданы собственникам определенные виды коммунальных услуг непосредственно поставщиками услуг.
Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?
5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию
Если говорить о смене управления компании, то она должна произойти внутри некоммерческого партнерства. Люди объединяются и становятся собственниками, у них есть устав, который нужно почитать и выяснить, каким образом осуществляется принятие тех или иных решений. Смена управления, смена ответственного лица за передачу показаний счетчика и за заборы решается на общем собрании с определенным количеством собственников. Здесь вопрос к управлению, никаких самозахватов быть не может, все протоколы должны быть в пакете документов, чтобы любой собственник и член партнерства мог прийти и ознакомиться с интересующей информацией. Все данные должны быть открыты: они вывешиваются на официальных сайтах некоммерческого партнерства и должны быть у лица, занимающегося ведением бухгалтерского учета.
Кто такой владелец управляющей компании?
Давайте рассмотрим, что представляет собой понятие как владелец управляющей компании?
На самом деле, данное лицо является физическим, и в соответствии с гражданским кодексом имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью. Это и есть право собственности.
Данное лицо проживает в многоквартирном доме или же просто имеет там квартиру. Именно собственники, когда собираются вместе и принимают решение о сотрудничестве с конкретной управляющей организацией.
Именно на этом собрании составляется соглашение, которое позволяет двум сторонам функционировать с целью обслуживания дома. Также, владелец может заключать отдельный индивидуальный договор с конкретной компанией.
Такая возможность появляется у него потому, что он хочет оказывать какие-либо дополнительные услуги, или же решение о обслуживании ему не пришлось по душе, и он хочет видеть в качестве обслуживаемой организации совсем другую, нежели чем ту, которая была выбрана.
Управляющая компания в свою очередь — это организация, которая является коммерческой и представлена в форме юридического лица. Данная организация обслуживает многоквартирный дом, составляет соглашение о сотрудничестве с собственниками.
Теперь, когда вы знаете понятия, которые в основном будут фигурировать в этой статье, мы можем переходить к рассмотрению основных проблемных вопросов.
Договор управляющей компании с собственниками жилья — образец.
На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом
Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.
Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.
Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:
- решением собрания жителей;
- в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.
Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.
При составлении и проверке договора учитывают требования ст.162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:
- конкретное место расположения здания (адрес);
- состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
- детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
- размер и порядок расчетов с компанией;
- порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
- варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией. Особенности процедуры.
- Жильцы могут в конце периода действия договора написать уведомление в УК о его прекращении
- Собственники жилого дома имеют право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае фиксации явных нарушений его выполнения со стороны исполнителя.
- Кроме того, жильцы вправе выбрать другую управляющую компанию или изменить способ обслуживания и управления МКД.
- Расторжение возможно по соглашению сторон. Для реализации решения также необходимо согласие большинства жильцов.
- В случае когда ДУ заключен с эксплуатирующей организацией незаконно (например в результате подлога протокола собрания жильцов) решение по такому документу нужно оспорить в суде, тем самым получить право расторгнуть контракт.
Односторонний отказ от исполнения услуг управляющим компаниям Конституционный суд РФ запрещает, так как договор управления имеет признаки публичного характера. Утвержденный порядок признания ДУ недействительным – получить на то судебное решение.
Причинами для расторжения договора со стороны УК могут стать: систематическая неуплата со стороны жильцов и невозможность принятия каких-либо решений по их вине.
Чтобы использовать право на расторжение договора, УК обязана направить уведомление старшему по дому или доверенному лицу, который обязан дать ответ в течение определенного срока. В судебной практике он составляет 30 календарных дней. Если ответ не будет получен, предприятие может обращаться в суд для принудительного расторжения.
Нет договора с управляющей компанией
Право собственности на жилое помещение одновременно налагает на его обладателя и определенные обязанности. Одна из них — полная и своевременная оплата всех коммунальных услуг. Возникает такая обязанность у собственника одновременно с регистрацией его права.
Плата начисляется не только за потребленные жильцами электроэнергию, тепло, газ или воду. Но также за выполнение обслуживания всех коммуникаций и внутридомовых инженерных сетей, поддержание в чистоте общедоступных помещений и примыкающей к дому территории. Все это входит в работу по управлению.
Размер взносов берется не «с потолка». Сумму определяют сами жильцы через общее собрание или выбранная ими управляющая организация. По закону, для управления и обслуживания МКД может быть свободно выбрано самоуправление в нескольких формах или передача всех полномочий лицензированной (это обязательно) управляющей организации.
Обязанности собственника жилого помещения
В соответствии с договором на обслуживание дома на собственника накладываются определенные виды обязанностей.
К ним относятся:
- одновременно с возникновением права собственности на квартиру владелец обязан уплачивать коммунальные услуги в полном объеме, в порядке, установленном поставщиком. Просрочки, недоплаты, частичное внесение суммы недопустимы,
- собственник обязан оплачивать не только предоставленные коммунальные услуги, но и обслуживание сетей. То есть проведение замены батарей, проводки в обязательном порядке оплачивается в соответствии с принятыми тарифами,
- собственник оплачивает обслуживание дома. Озеленение, поддержание подъезда, двора в чистоте, косметический ремонт – работы, выполняемые сотрудниками УК, которые оплачиваются жителями дома в пропорциональном порядке,
- собственник обязан самостоятельно содержать в надлежащем состоянии имущество, не входящее в состав общедомовой собственности.
Управляющая компания не имеет права по своему желанию устанавливать тарифы. Все суммы оговариваются на общедомовом собрании и прописываются в договоре на обслуживание. Тарифы на газ, свет, воду, тепло устанавливают компании-поставщики, опираясь на нормативно-правовые акты законодательства РФ и местных органов власти.
Если управление домом возложено на управляющую компанию, собственник квартиры самостоятельно не вносит плату непосредственно поставщикам услуг, а проводит оплату через кассу УК. Таким образом, сотрудники УК обязаны своевременно оповестить жильцов о необходимости внести очередной платеж с указанием конкретной суммы.
Обязанность ук заключать договор с каждым собственником
С собственниками жилья В ЖК РФ включено положение, на основании с которым соглашение должно быть заключено с каждым жильцом дома (статья 162). Некоторые лица, по своему усмотрению, полагают, что если они не подписали договор, то и обязательств у них никаких не возникает. Это ошибочное толкование законодательной нормы. Основанием возникновения обязанностей является принятие решения на общем собрании (если оно не было обжаловано в суде) о способе управления строением. Если договор подписан большинством жильцов, то отсутствие 2-3 подписей уже не станет причиной для прекращения правоотношений. В том числе, это касается оплаты коммунальных услуг – платить обязаны все. Требования к составлению Договор составляется в письменной форме, обязательным требованием являются подписи всех сторон – управляющей компании и жильцов.
Продление, изменение, расторжение или прекращение договора
Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.
Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.
Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.
Особенности деятельности управляющей организации
Полагаем, что управляющим организациям нельзя безоглядно применять выводы, сделанные Минфином и арбитрами по неосновательному обогащению, возникшему из-за незаконного пользования чужим имуществом. Факт незаконного пользования имуществом не означает, что собственник предоставил это имущество в пользование. Налицо отсутствие волевого аспекта. Права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (пп. 7 п. 1 ст. 8 ГК РФ). В нашем же случае обязанность управляющей организации оказывать услуги вытекает из решения общего собрания собственников, а обязанность собственника помещения оплачивать эти услуги обусловлена законом, договор здесь не имеет определяющего значения. Кроме того, нельзя сказать, что собственник пользуется услугами без законных оснований, напротив, это его право следует из закона.
Напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом находится в компетенции общего собрания собственников помещений (пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Такое собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это означает, что легитимность выбора управляющей организации обеспечивают как минимум 25% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Вместе с тем у несогласных с принятым решением или не участвовавших в голосовании остается вариант отстоять свою позицию — не подписывать договоры управления.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом подписание договоров рассматривается как реализация выбранного способа управления домом. Так, если не подписаны договоры, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ, способ управления (выбор управляющей организации) считается нереализованным и у органа местного самоуправления есть основания для проведения открытого конкурса . Нормы, которая обязывала бы собственника подписать договор, не существует (такая обязанность есть, только если управляющая организация была выбрана по итогам открытого конкурса — п. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Пункт 4 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.
Вместе с тем Минрегион разъяснил п. 7 ст. 162 ЖК РФ так: организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания с первым собственником помещения (Письмо от 20.12.2006 N 14314-РМ/07). Кроме того, закон не говорит, подписания договоров со сколькими собственниками достаточно, чтобы способ управления считался реализованным, ведь очевидно, что заключение договора со всеми без исключения собственниками, скорее, идеальный вариант. В Постановлении от 16.10.2008 N А26-580/2008 арбитры ФАС СЗО посчитали, что заключение договоров управления с собственниками помещений, составляющих более 50% площади помещений многоквартирного дома, влечет возникновение прав и обязанностей, связанных с управлением этим домом.
Сроки оформления и стоимость
Оформляется соглашение с ТСЖ на обслуживание сразу же на месте, при условии, что у сторон нет сомнений и вопросов по данному поводу. Иногда составление может быть перенесено на другой день, ввиду того что одна из сторон предоставила документы не в нужном объеме.
Для того чтобы документ был оформлен с собственником, не нужно вносить никаких денежных средств.
Составление договора происходит абсолютно бесплатно, а финансовый вопрос проявит себя только тогда, когда товарищество приступит к своим обязанностям и вам будет необходимо платить за коммунальные услуги.
На какой срок заключается? Документ может заключаться как на четко определенный срок, установленный сторонами, так и бессрочный.
I. Договор управления многоквартирным домом: общие вопросы
Как сообщила начальник управления жилищной политики министерства жилищного хозяйства Ростовской области Марина Положий, договор управления многоквартирным домом — самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.
Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией — в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления. Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов — оплаты.
Следовательно, если управляющая компания нежданно-негаданно принесла собственникам собственный договор управления многоквартирным домом и спешно требует его подмахнуть, еще не значит, что собственникам следует идти на поводу. Поскольку жильцы имеют не меньшее право отнести в офис УК свой вариант документа. Более того, именно заказчик указывает нанимаемому исполнителю, что делать на объекте.
Далее шли приложения к договору, все это сшивалось в единый документ.
Наш орган ГЖН при проверках к порядку оформления договора управления, таким образом, претензий не предъявлял до недавнего времени. Надеюсь, и дальше не будет. Вполне возможно, что в других регионах надзорные органы выдвигают иные требования. Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ говорит о предмете договора управления и правах и обязанностях по нему, подробно на нем останавливаться не будем.
Что касается права Председателя Совета МКД на подписание договора управления, об этом указано в пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Председатель Совета МКД имеет право на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса.
По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Однако судебная практика на стороне управляющих организаций, когда орган ГЖН требует указанных в этой норме доверенностей и выносит решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий. Суды в большинстве своем считают, что протокол ОСС и является основанием для делегирования полномочий и подписания договора управления Председателем Совета МКД (без оформления доверенности от каждого собственника).
Судебную практику по этому вопросу мы приводили в в нашем блоге. Изменения в реестр лицензий вносятся на основании Приказа Минстроя № 938-пр от 25.12.2015
«Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации»
(далее — Приказ 938). Договор управления после утверждения его условий на общем собрании при выборе способа управления и управляющей организации должен быть размещен в ГИС ЖКХ, а также направлен в лицензионный орган в приложении к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ.
Зачастую УО прикладывали только сам договор управления, без приложений, что приводило к отказу во внесении изменений в реестр лицензий. Иногда к заявлению прилагался договор управления, подписанный одним или несколькими собственниками.
Суды также в таком случае стояли на стороне органов ГЖН практически во всех регионах, поддерживая их в требовании приложения к заявлению — договора управления, подписанного необходимым количеством собственников (50%+1 голос) и со всеми приложениями. Судебную практику по старой редакции Приказа 938 в отношении отказов во внесении в реестр лицензий, в том числе из-за отсутствия в приложении к заявлению подписанного необходимым количеством собственников договора управления, мы уже приводили в вышеуказанной статье. Не требуется прикладывать к заявлению подписанный собственниками договор управления только при заключении его на основании конкурса.
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Деятельность УК в обязательном порядке соответствует нормативно-правовым актам и правилам, принятым в конкретном регионе страны. Например, если по закону в обязанности УК входит проведение ежегодного ремонта, она обязана каждый период выполнять поставленную задачу.
Заключение договора с управляющей компанией
Жильцы дома проводят общее собрание, на котором принимается решение о привлечении к хозяйственной деятельности конкретной управляющей компании. Организация в обязательном порядке имеет лицензию, выдаваемую представителями органов местной власти. Выбор УК зависит от желания жильцов.
Правила заключения договора с управляющей компанией регламентированы статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отсутствие документа не является причиной, по которой гражданин освобождается от обязанности оплачивать предоставленные коммунальные услуги. Свет, газ, воду, отопление он оплачивает непосредственно поставщику.
Однако неопределенность в выборе конкретного жильца является нарушением, которое решается на общественном собрании.
Если большинство жителей дома подписали договор с управляющей компанией, минимальное число граждан обязаны также сделать это. Свое несогласие можно выразить только на собрании. Однако подобные действия, как правило, не приведут к желаемому результату.