Инструкция по покупке земельного участка без посредников 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция по покупке земельного участка без посредников 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Приобрести участок можно у частного лица, девелопера или государства.

Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.

Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.

Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя

📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;

📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);

📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;

📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;

📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;

📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;

📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.

Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.

Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.

Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.

Какие должны быть документы на участок

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

Документы для покупки земельного участка

Как правило, документы необходимые покупателю и продавцу для покупки земельного участка – это его гражданский идентификатор личности сторон. Он понадобиться для составления договора купли-продажи.

Если имущество является совместной собственностью мужа и жены, то рекомендуется запросить согласие от второго супруга на заключение сделки. Его заверяют у нотариуса. В противном случае документ не имеет юридической силы.

Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без согласия второго супруга на продажу участка. Но в таком случае делают соответствующую пометку. Если муж или жена продали имущество в тайне, то супруг имеет право подать иск в суд о признании договора недействительным.

Для проверки чистоты сделки рекомендуется запросить у продавца следующие документы:

• выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие бумаги (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и др.).

Особенности приобретения участка в садовом некоммерческом товариществе

Покупка подобного земельного участка отличается от других и имеет свои нюансы:

• Такая земля не подходит для частного строительства, а значит, ее цена должна быть в несколько раз меньше. Территорию, возможно, перевести в категорию ИЖС, при условии, что она находится в рамках жилой застройки определенного населенного пункта;
• На садовой земле возможно строительство дачи, которая впоследствии может быть признана и оформлена, как жилая, но при учете соответствия требованиям по габаритам и наличии тепла, для обеспечения проживания круглый год;
• Расходы на строительство в СНТ могут быть значительно выше, чем при размещении здания в поселках с категорией ИЖС;
• Как правило, у владельца такой земли нет права собственности – все принадлежит самому товариществу. Потому все решения нужно согласовывать с участниками СНТ. Однако это не мешает собственнику полностью распоряжаться участком – он имеет право его продать, обменять, сдавать в аренду;
• Новый хозяин земли может распоряжаться им наравне со всеми участниками. Прежний владелец должен подать заявление об исключении его из садового товарищества, а новый, в свою очередь, о вступлении в него.

Шаг 1. Сбор нужных документов

Оформление купли-продажи необходимо начать с подготовки документов. Подготовить документы должны обе стороны сделки. И, если от покупателя требуется только паспорт (если следка происходит без привлечения заёмных средств), то от продавца нужны:

• документ, подтверждающий право собственности на предмет сделки. Если оно было оформлено до 15. 07. 2016 года, то нужно свидетельство о собственности (голубого цвета). Если же право регистрировалось после, то нужна выписка из ЕГРН. Срок её действия ограничен 1 месяцем;
• документ, подтверждающий, что право на данный земельный участок возникло не просто так. Например, он был подарен. Тогда необходимо предъявить договор дарения. Если документ не сохранился, то можно обратиться в отделение Росреестра по месту регистрации участка. Сложнее, если вещное право было оформлено до 2001 года, когда действовал прежний Земельный Кодекс. Правоустанавливающие документы, если они потерялись у владельца, можно найти в архивах административных органов муниципальных образований;
• договор купли-продажи. Его можно составить самостоятельно, а можно обратиться к специалисту;
• кадастровый паспорт. Если его нет, то нужно будет заказывать межевание, чтобы его оформить.

При самостоятельном составлении договора, необходимо учесть следующие нюансы:

• все существенные условия, которые должны быть в тексте, указаны в ст. 554 – 555 ГК РФ, а также в ст. 34 ЗК РФ. Обязательно нужно прописать права и обязанности сторон по отношению друг к другу и предмету сделки;
• обязательно нужно указать цену. Она может быть определена, исходя из кадастровой стоимости, или же на основании акта независимой оценки;
• оформляется исключительно в письменной форме;
• должен быть подписан обеими сторонами;
• составляется в 3 экземплярах;
• не требует обязательного нотариального заверения.

Права продавца как предмет особого внимания при покупке земельного участка

Одним из ключевых моментов покупки земли становится право продающей стороны проводить с участком какие-то сделки. И наличие такого права следует достоверно выяснить.

Сам продавец должен подтвердить свои права предоставлением одного из обязательных для сделки документов — выписки из госреестра. Помимо этого, полная информация о том или ином земельном участке есть в местном Отделе управления реестром.

Вторым этапом проверки прав будет визит в налоговую инспекцию — она также может предоставить интересные сведения о продающей стороне. Это потребует оплаты, но безопасность покупки земли такие расходы окупает с запасом.

Если участки продает организация, не следует поддаваться гипнозу ее официального статуса — о ней тоже надо выяснить все возможное. Организация-продавец заслуживает доверия только тогда, когда ее репутация не вызывает особых нареканий, а стаж ее успешной работы на рынке составляет не менее пяти лет.

Когда участок уже выбран, стоит разобраться, как правильно оформить куплю земельного участка пошагово.

Во-первых, для начала стоит убедиться в том, что:

• У собственника есть полный пакет документов;

• Отсутствуют какие-либо обременения земельного участка или ограничения его использования;

• Вся информация об участке действительна (закажите выписку из ЕГРН самостоятельно);

• Границы участка установлены верно и они соответствуют задокументированным;

• Если на участке есть дом, то он построен без нарушений строительных норм.

Как получить выписку из ЕГРН?

Заказать выписку из ЕГРН можно как в бумажном так и в электронном виде. Услуга будет платная.

Вариант 1: МФЦ

• Нужно обратиться в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН.

• Сотрудник выдаст платежный документ, нужно будет оплатить услугу и приложить чек к заявлению.

• В течение 5 рабочих дней выписка будет готова.

Необходимые документы

Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:

• удостоверение личности продавца;
• правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
• выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
• межевой и кадастровый планы;
• справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
• согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.

В стандартном договоре купли-продажи земельного участка обычно указан ряд важных пунктов. Как такового строгого перечня пунктов не существует, здесь действует лишь здравый смысл и ориентирование на образцы, которые без проблем можно найти на просторах Интернета.

Но есть основные положения, которые обязательно должны быть в таком договоре. В первую очередь, в договоре указывается предмет договора с упоминанием передаваемого покупателю земельного участка, в том числе площадь, местоположение, кадастровый номер, категорию земли, цель использования и другие данные по участку. В договоре также указывается и сумма всей сделки. Помимо этого в договоре можно прописать ряд дополнительных условий по заключению сделки, если это необходимо.

Кроме того, любой договор купли-продажи земельного участка необходимо делать минимум в трех экземплярах: по договору каждому из участников сделки и один договор для Росреестра.

Также совершать сделку купли-продажи земельного участка могут проводить лица, которые имеют нотариально заверенную доверенность, по которой имеют право совершать действия от лица продавца или покупателя.

Помимо договора купли-продажи обеим сторонам в обязательном порядке нужно подписать акт приема-передачи недвижимого имущества. Такой акт делается либо в форме отдельного документа, либо добавляется в договор как один из пунктов.

Если обе стороны планируют заключить сделку купли-продажи, они могут сначала заключить между собой предварительный договор купли-продажи, который будет закреплять намерения обеих сторон, касающиеся главных условий сделки. Тогда как основной договор купли-продажи земельного участка будет оформлен уже на тех условиях, которые отмечены в предварительном договоре.

Процедура оформления сделки купли-продажи

Процедура покупки осуществляется в три этапа:

• Составление договора купли-продажи между сторонами;
• Аккумулирование обязательных документов при покупке земельного участка со стороны продавца;
• Обращение покупателя и продавца в территориальное подразделение Росреестра, чтобы зарегистрировать переход прав от продавца к покупателю. Ранее на этом этапе новому собственнику выдавалось свидетельство о праве.

За покупателем имеется право требовать предоставить все сведения:

• Разрешена ли застройка;
• О соседних земмельных участках (кто владеет, как использует и что планируется);
• О действующих ограничениях. Такие сведения можно и желательно получить самостоятельно в Росреестре. Их знание не даст выбросить деньги на ветер;
• О характеристиках надела, затрагивающих его качество (подземные коммуникации и т.д., что создает препятствие эксплуатировать участок по прямому его назначению).

Предоставление заведомо недостоверных сведений дает покупателю право требовать уменьшения стоимости или вовсе расторгнуть договор и возместить убытки.

Центральная часть договора – положения о предмете и стоимости. В пункте, затрагивающем предмет, обязательно указываются объективные характеристики надела (адрес, площадь, кадастровый номер, категория и вид разрешенного использования).

Похожие записи:

• Как отказаться от земельного участка, находящегося в собственности
• Прожиточный минимум в Тверской области с 1 января 2023 года увеличили
• Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку