Как признать право на самовольную постройку?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать право на самовольную постройку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.

Зачем нужна легализация самостроя

1. Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.

2. Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.

Административный путь признания права на самовольную постройку

После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.

Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.

Какую самовольную постройку можно легализовать

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

Судебная практика по признанию права собственности на жилой дом

В 2015 году наша доверительница приобрела земельный участок и спустя полгода заключила договор подряда на строительство жилого дома. Проект газоснабжения дома был согласован на соответствие техническим условиям с газовыми службами.

Спустя год на основании технического описания дому присвоили кадастровый номер.

Согласно заключению независимых экспертов и оценщиков жилой дом соответствовал строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам.

• Санитарно-эпидемиологические нормы и требования были соблюдены.
• Нормативно-технические требования к помещениям дома соответствовали.
• Несущие и ограждающие конструкции находились в работоспособном состоянии.
• Комнаты были пригодны для эксплуатации без каких-либо ограничений.
• Возведённый нашей доверительницей дом не нарушал интересы других лиц, не создавал никаких угроз.
• Строение было пригодно для постоянного проживания и зимой, и летом.

Признание права собственности на самовольную постройку

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Упрощенная процедура оформления самостроя

В настоящее время некоторые виды построек можно оформить по упрощенной схеме (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Упрощенный (декларативный) порядок касается дачных домов на садовых участках, жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Для регистрации постройки в упрощенном порядке собственник земельного участка должен:

• обратиться к кадастровому инженеру и с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
• предоставить документы о правах на землю и технический план дома в органы регистрации.

Существует два основных способа узаконить самовольную постройку и одновременно признать право собственности на нее:

Основные пункты статьи

В ст. 222 ГК РФ в новой редакции предусмотрено 4 пункта, в каждый из которых включены ещё подпункты. Здесь говорится:

• О том, что относится к самовольной постройке по ГК РФ, какие здания и сооружения попадают под признаки самостроя, какие здания и сооружения могут быть признаны законными постройками;
• О том, какие постройки не попадают под признаки самовольно возведённых зданий;
• Порядке обнаружения такие строений, ответственности за их сокрытие, сносе;
• О законном порядке признания имущественного права на самостоятельно возведённое строение, в каких случаях это может быть осуществлено;
• О тех лицах и государственных органах, которые принимают решения о сносе таких строений или выдают разрешение о признании имущественного права законным;
• О том, как и кем устанавливаются сроки для добровольного снова самовольной постройки.

Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?

В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:

• снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
• снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
• переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.

Что такое самовольная постройка

Самовольной признается такой объект недвижимости, который подпадает хоть под один из следующих признаков:

1. возведен на участке, который не был предоставлен лицу;
2. возведен на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства. Не в принципе строительства, а именно построенного объекта. К примеру, на земельном участке для строительства индивидуального дома не может использоваться для возведения многоквартирного дома. И не только на дату начала строительства, но и на дату выявления постройки;
3. объект возведен без получения необходимых по закону согласований и разрешений, если их получать обязательно на дату возведения постройки и на дату ее выявления
4. объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм, если они были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Адвокат (юрист) по самовольной постройке

Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает комплексную юридическую помощь гражданам и организациям по признанию прав собственности на самовольно возведенное строение.

Данная категория дел отличается своей сложностью, поэтому требует достаточных юридических знаний и практических навыков.

Юристы нашего Центра отвечают всем необходимым требованиям и предлагают:

• Бесплатную консультацию в офисе компании (выявление проблемы, способ решения)
• Помощь в подготовке досудебной документации (запросы, справки, заключения специалистов и т.п.)
• Подготовка искового заявления в суд
• Представление интересов клиента во всех судебных инстанциях
• Обжалование решения суда
• Помощь юриста на стадии исполнения решения суда

Следующим действием будет являться составление иска на признание права собственности на самовольную постройку. В тексте искового заявления стоит особо подчеркнуть следующие моменты:

• верность директива права, на основании которого собственник пользуется землей;
• детально обрисовать технический проект строительства, а еще показать вид постройки;
• указать, кто именно совершил постройку (самостоятельно или другое лицо);
• показать предпосылки, в соответствии с которыми постройка не может быть отнесена к категории самовольных;
• показать, собственно, что прецеденты, которые имеют все шансы помешать оформлению права собственности на здание, отсутствуют (то есть осуществлены все общепризнанные мерки, опасности для иных людей здание не несет, не находится на землях, на которые имеет право собственности третье лицо).

Дополнительно нужно указать, осуществлял ли собственник поиски мер по узакониванию объекта. Если да, то стоит отметить, что препятствовало осуществлению этого процесса. Ответчиком может выступить физ. или юр. лицо, которое осуществляло постройку или, при самостоятельном возведении, местные органы власти, к ведомству которых относится земля.

Признание права собственности на постройку гаража

Принципиально при признание собственности на самовольную постройку гаража иметь документы, подтверждающие право принадлежности земельного участка физлицу либо договор аренды бессрочного использования. Участок может находиться в собственности садоводческого кооператива, сооружение гаража на таких землях подпадает под действие Федерального закона № 210, и признать право собственности на самовольную постройку гаража легко, требуется несколько документов из уполномоченных структур. В случае же, если объект был построен на участке, принадлежащем физическому или юридическому лицу на правах владения, гараж, построенный без предварительного разрешения, по закону оформляется как вспомогательное хозяйственное помещение типа сарая.

Земляной участок может принадлежать кооперативу, в таком варианте признать право собственности на самовольную постройку гаража можно, направив обращение, как члену кооператива, в госструктуры Российской Федерации.

Последствия, определенные для лица, создавшего незаконную постройку

В ч. 2 ст. 222 Кодекса закрепляются правовые последствия, которые несет гражданин, осуществивший строительство объекта недвижимого имущества, нарушив при этом нормы действующего законодательства.

Лицо, построившее внезаконный объект, несет следующие правовые последствия:

• не приобретает имущественных прав на заново созданный объект имущества;
• обязан осуществить снос неузаконенного строения.

Первое последствие определяет, что у лица не возникает соответствующих прав, предусмотренных законом и возникающих с даты регистрации имущественного права, а именно – владения, пользования и распоряжения. Это означает, что гражданин, построивший незаконный объект, не имеет права его дарить, продавать, осуществлять сдачу в аренду или совершать прочие разновидности сделок.

Второе последствие устанавливает обязанность гражданина произвести снос недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, одним из двух способов:

• либо собственными силами;
• либо при помощи подрядных организаций за свой счет.

Способы защиты прав на самовольную постройку. Теория и практика

И сегодня, специализированные органы государственной власти Москвы продолжают вести планомерную компанию по борьбе с любыми проявлениями самовольного строительства и, как при любой кампанейщине, без злоупотреблений и перегибов здесь не обходится.

При сложившемся правовом порядке, у собственника или иного владельца объекта недвижимости, попавшего в поле зрения контролирующих органов как «самострой», есть два пути решения проблемы: административный и судебный. Первый путь это, так называемая, процедура административной легализации, при которой владелец объекта сам подает заявление в уполномоченный орган Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), признавая факт «самостроя» и просит власти признать объект «имеющим потенциал к сохранению».

Комиссия, к состав которой входят представители различных профильных органов власти Москвы принимает свое решение исходя из характера допущенных нарушений и результатов технического обследования (техническое заключение) о безопасности объекта.

Полномочия ГЗК по решению вопроса о сохранении самовольных построек вытекают из пункта 2.2.11. Положения о ГЗК, утвержденного Постановлением Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 года. В соответствии с данным пунктом, ГЗК рассматривает вопросы о нарушении условий использования земельного участка и/или нарушении условий договора аренды земельного участка при возведении на этом участке объекта капитального строительства, в отношении которого зарегистрировано право частной собственности, имеются положительное заключение экспертизы проектной документации, согласование об утверждении архитектурно-градостроительного решения и техническое заключение об удовлетворительном состоянии несущих конструкций объекта и возможности его дальнейшей эксплуатации без угрозы жизни и здоровью граждан.

Необходимо отметить, что указанные полномочия ГЗК получила лишь в 2016 году с принятием постановления Правительства Москвы от 28.06.2016 года №363-ПП.

Право ГЗК применять штрафные санкции к нарушителям обязательств, содержащихся в договорах аренды земельных участков и связанных со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства установлено пунктом 2.2.4 Положения.

В случае удовлетворения заявления, собственнику предписывается уплатить в бюджет Москвы определенную денежную сумму, штраф, из расчета площади объекта и ставки годовой арендной платы за аренду соответствующего земельного участка. Если же, комиссия принимает отрицательное решение, то Москва, в лице ДГИ Москвы подает соответствующий иск к собственнику о сносе самовольной постройки. Исходя из нашего опыта, при всей своей внешней привлекательности, способ административного решения проблемы обладает рядом существенных недостатков.

Во первых, подавая такое заявление, собственник заранее признает факты имеющие существенное значение и в значительной степени лишается возможности в будущем эффективно отстаивать свою позицию в суде. Во-вторых, работа комиссии и механизм принятия решений на деле не отличается «прозрачностью», не имеет четких критериев и потому, несет значительные риски получения отрицательного для владельца объекта результата.

С учетом сказанного, наиболее предпочтительным, по мнению автора, является судебный путь решения проблемы. Во-первых, при всем уважении, но уровень юридической квалификации у судей объективно значительно выше, чем у членов ГЗК и ее рабочих групп.

Во-вторых, арбитражный суд более независим и объективен при рассмотрении дела, поскольку не входит в систему органов власти Москвы и лишен государственно-корпоративного интереса.

В-третьих, у собственника «проблемного» объекта есть весь юридический инструментарий в отстаивании своих прав и представлении доказательств. Все это значительно повышает шансы собственника к сохранению своего объекта и защите своих инвестиций, прав и законных интересов. Кроме того, ситуации связанные с самовольным строительством и реконструкцией редко бывают однозначными и идентичными, как непохожи друг на друга бизнес-ситуации, а также сами объекты недвижимости.

В одном случае, мы можем столкнуться с явным и грубым нарушением градостроительных и строительных норм и правил, возведением небезопасных объектов и это совершенно оправдано вызывает негативную правовую оценку и реакцию со стороны государства и впоследствии со стороны суда. В другом случае, нарушение может носить неявный, незначительный и даже вынужденный характер и в таком случае, права владельца самовольной постройки или объекта самовольной реконструкции должны подлежать безусловной судебной защите.

Для иллюстрации, можно привести такой пример из практики: Здание, построенное и введенное в эксплуатацию в 1918 году и принадлежащее на праве долевой собственности нескольким предпринимателям получило значительные повреждения при пожаре. Собственники произвели капитальный восстановительный ремонт стен, фасадов и кровли с использованием современных технологичных материалов с незначительным увеличением общей площади здания, за счет увеличения площади антресоли (внутреннее перекрытие первого этажа).

При этом, разрешение на проведение самих ремонтных работ и соответствующий ордер были получены. Право собственности на увеличенную площадь было зарегистрировано в установленном порядке, пятно застройки и иные основные характеристики остались неизменными.

Еще в процессе производства ремонтно-строительных работ объект проверялся ГИН Москвы и был включен в перечень 2 Постановления Правительства Москвы №819-ПП, как имеющий признаки самовольного строительства. Собственники здания обратились в ГЗК с заявлением о признании объекта имеющим потенциал к сохранению, то есть пошли по пути административной легализации. Однако, при наличии заключения о соответствии проекта градостроительным нормам и СНИП, при наличии заключения о безопасности объекта, тем не менее, в «сохранении объекта» было отказано, и к собственникам был предъявлен иск о его сносе.

В ходе судебного разбирательства, путем представления доказательств, использования результатов двух строительно-технических экспертиз удалось доказать, что собственники объекта действовали разумно и добросовестно, производя ремонтно-восстановительные работы.

Несмотря на то, что в ходе ремонта были произведены внутренние реконструктивные работы, за счет которых произошло увеличение площади объекта, это не привело к созданию нового объекта недвижимости. Здание было восстановлено в прежних границах и является безопасным для жизни и здоровья. Указанные доказательства позволили добиться вынесения арбитражным судом решения о полном отказе в иске о сносе объекта, как самовольной постройки.

Другой крайностью, которую допускают контролирующие органы по отношению к объектам недвижимости и их владельцам является квалификация объекта как самовольного на том основании, что его границы выходят за границы улично-дорожной сети (так называемые красные линии УДС). Совершенно очевидно, что в случае с объектами исторической застройки и объектами«новейшей истории», но построенными до принятия соответствующего генплана применять подобный подход недопустимо, поскольку объекты возникли раньше чем, возникли утвержденные границы УДС.

Зачастую, причиной этого являются неточности, допущенные кадастровыми инженерами при измерениях, и внесении данных в документы и реестры кадастрового учета. Но, поскольку границы УДС являются частью генплана и утверждаются, в данном случае на уровне субъекта федерации, то исправление данных ошибок является сложным бюрократическим процессом и влечет репутационные риски для конкретных ответственных чиновников. Поэтому, при таких обстоятельствах на практике, при решении вопроса об административной легализации, ГЗК предпочитает отказывать заявителям в признании их объектов имеющими потенциал к сохранению.

Департамент городского имущества и Правительство Москвы, вместо исправления очевидных ошибок, предъявляют к собственникам объектов предъявляются иск о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, либо о приведении в первоначальное положение. И итоги судебного разбирательства, в подобных случаях, зависят от того, насколько собственники объекта смогут выстроить эффективную правовую позицию, представить относимые и допустимые доказательства и добиться вынесения законного и обоснованного решения по делу, защитив свои законные права и интересы.

Похожие записи:

• Как изменится режим УСН в 2023 году
• Отец Хочет Отказаться от Ребенка Как Оформить
• Исправление ошибок прошлых лет с 2019 года (часть 1)