Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП специализируются на геодезических, инженерных, геологических и кадастровых работах в Москве и области. В компании можно заказать: комплекс инженерных изысканий любого рода, различную техническую документацию на объект недвижимости, юридическое сопровождение во время регистрационных действий в различных государственных инстанциях, исправление реестровой ошибки и другие кадастровые услуги, связанные с недвижимостью.

Когда можно изменить категорию участка

Для перевода земельного участка из одной категории в другую требуется подать ходатайство, где должны быть прописаны серьезные причины из определенного законом перечня :

• Консервация земельного участка.
• Изменение официальных границ населённого пункта.
• Постройка промышленного предприятия, при условии, что кадастровая стоимость участка не превышает среднюю величину по региону.
• Перевод несельскохозяйственных угодий в лесной, водный фонд.
• Изъятие участков земли в связи со строительством дорог, инфраструктурных объектов.
• Выполнение международных обязательств, принятых на себя Российской Федерацией.
• Обеспечение обороноспособности, безопасности страны.
• Начало добычи полезных ископаемых.

Как можно использовать сельхозугодья

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Такие земли могут быть заняты:

• внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
• водными объектами;
• зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:

1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:

• консервация территории;
• создание особо ценных зон;
• расширение ЗНП;
• запланированное возведение промышленных сооружений;
• перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
• строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
• для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
• запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
• размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.

Кто может инициировать перевод земель?

Субъекты перевода земель из одной категории в другую:

Инициировать процедуру перевод категории назначения земель могут следующие лица:

• собственники земельных участков;
• собственники недвижимости, расположенной на земельных участках, подлежащих переводу;
• пользователи недр данных земельных участков;
• юридические или физические лица, обладающие соответствующим разрешением на разработку земельного участка под строительство и размещение объектов;
• государственные органы, желающие произвести перевод земель в иную категорию;
• иные лица, заинтересованные в переводе земель.

Основания для перевода земель из одной категории в другую

Перевод земель из одной категории в другую регулируется законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ. При этом для перевода определенных земель из одной категории в другую установлены свои основания указанным законом, в каждом конкретном случае следует обращаться к статьям ФЗ № 172.

Закон говорит о следующих основаниях для перевода земель по категориям:

1. в связи с консервацией земель
2. создание особо охраняемых природных территорий
3. если устанавливаются или изменяются черты населенных пунктов
4. включение непригодных для сельхозпроизводства земель в состав земель лесного фонда, водного фонда или запаса
5. перевод определенных земель в другую категорию, если их невозможно использовать по целевому назначению
6. размещение объектов гос. или муниципального значения
7. в связи с прекращением существования водных объектов, изменения русла, границ, местоположения водных объектов
8. из земель запаса могут быть переведены земельные участки в другую категорию земель с учетом целей такого перевода и при условии формирования в установленном порядке соответствующего земельного участка
9. другие основания, установленные законом

Кому разрешается заявлять о смене земельной категории? Какие данные должны содержаться в ходатайстве?

Законодательством разрешено подавать ходатайство:

• собственнику владения;
• землепользователю;
• землевладельцу;
• арендатору.

В ходатайстве должна содержаться следующая информация:

• номер участка согласно кадастровому учету;
• исходная и желаемая категории земли;
• причина перевода;
• доказательство права собственности на владение. Стоимость процедуры изменения земельной категории рассчитывается из размера владения и составляет 9 — 12 тысяч руб. за одну сотку.В случаях, когда заявление о переводе исходит не от собственника, арендатора, пользователя или владельца земли, заявка отклоняется сразу же при ее подаче. Если компетентным органом будет выявлено, что пакет документов, прилагаемых к заявке, сформирован не корректно, то заявка может быть отклонена в течение одного календарного месяца.

Основания, позволяющие изменить категорию

Решение о переводе территории в иную категорию зависит от того, кому принадлежит земельный участок. Если территория находится в федеральной или государственной собственности, то ее перевод может быть произведен только по решению Правительства Российской Федерации (вынесенному постановлению). Право перевода участков, находящихся в собственности субъектов РФ, принадлежит исполнительной власти тех субъектов, в чьем ведении находится территория.

Такие же правила распространяются на участки сельхоз назначения, независимо от того, в чьем ведении они находятся: органов местного самоуправления или субъекта. Муниципалитеты могут осуществлять перевод территорий, находящихся в их собственности.

С переводом незарегистрированных (запасных) земель особых проблем не возникает, их проще всего перевести в любую категорию. Что не скажешь о сельхозугодиях, водных и лесных фондов – здесь все довольно проблематично. Касаемо особо охраняемых природных территорий, их вообще нельзя продавать или совершать любые другие операции, так как они находятся на государственном учете.

Среди весомых оснований, по которым можно сменить категорию земельного участка, можно выделить следующие:

• Возведение промышленного объекта на участке.
• Включение участка в состав водного, резервного или лесного фонда.
• Корректировка площади территории.
• Обеспечение безопасности и усилие защиты государства.
• Выполнение консервации участка.
• Постройка зданий (жилых, подсобных) или дорог.

Процедуру смены категории участка могут начать следующие лица:

1. Местный муниципалитет.
2. Юридические и физические лица, имеющие разрешение на застройку, готовые приступить к постройке объектов на определенной территории.
3. Лица, добывающие полезные ископаемые на определенном участке.
4. Владельцы дачной собственности (участков).
5. Лица, в чьей собственности находится определенная территория.
6. Остальные заинтересованные лица (например, при составлении акта купли-продажи).

Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.

В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:

• для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
• для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).

Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.

Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).

В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.

Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2020 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Перед переводом земельного участка из одной категории в другую, следует принять решение о целях его дальнейшего использования, что и определит наиболее подходящую категорию. Кроме этого, придется решить и финансовые вопросы, связанные с переводом.

Стоимость перевода в 2020 году земельного участка вне зависимости от его категории составляет до 12 000 рублей за сотку.

При этом окончательная сумма будет известна после того, как специалисты оценят уровень сложности предстоящих работ. Помимо внесения денежных средств за смену категории, для успешного завершения процесса перевода земельного участка необходимо самостоятельно нанять юриста для общения с представителями власти.

Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы

Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.

Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.

Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.

Отказ возможен в следующих случаях:

• отрицательная оценка органов экологической службы;
• наличие ограничений со стороны законодательных актов;
• несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.

Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:

• для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
• для дачного строительства.

После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.

Составление ходатайства

Пункты, которые должны быть обозначены в ходатайстве:

• категория, к которой земля принадлежит и категория, в которую землю необходимо перевести;
• кадастровый номер земли;
• указать, что явилось поводом для перевода земли;
• пакет документов на право пользования землей;

Ходатайство будет принято и рассмотрено, при условии подробного пояснения причин перевода.

Подробное описание включает в себя:

• документы, подтверждающие, что предполагаемое использование земли не пойдет вразрез с законодательством;
• планировку предполагаемых построек (если постройки предполагаются);
• результаты экспертиз, подтверждающие, что предполагаемая деятельность не причинит вреда экологии;
• данные, являющиеся подтверждением согласованности с водным законодательством и законом о недрах;
• все необходимые бумаги, подтверждающие разрешение перевода из соответствующих органов;
• законодательно подтвержденное разрешение проведения на земельном участке транспортных сообщений;
• иные документы;

Пункт «повод для перевода» – главный пункт в ходатайстве. Для земель разных групп предусмотрено определенное обоснование.

В частности, детальное описание перевода содержит гл. 2 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Сельскохозяйственные участки переводить можно по причинам:

• предполагаемого возведение зданий или прокладке дорог;
• консервации участка;
• усиления защиты и безопасности РФ;
• участок подпадает под понятие «особо охраняемых»;
• соблюдения РФ межнациональных поручительств;
• корректировки площади;
• присоединения участка к водной, лесной группе, или группе запаса;
• возведения объектов промышленности на участке;

Какие документы необходимы для изменения категории земельного участка

Для принятия решения о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую необходим пакет нижеперечисленных документов, причем для разных типов заявителей список может отличаться (физ. лица, ИП, юр. лица).

1. Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физ. лиц);
2. выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей — юридических лиц);
3. выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить;
4. заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
5. согласие правообладателя земельного участка на перевод участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.

Без знания всех тонкостей составления ходатайства и пакета документов, вся процедура по изменению категории земельного участка может затянуться на долгое время и потребовать дополнительных финансовых вложений. В ряде случаев получить такое разрешение бывает и вовсе невозможно без помощи грамотного юриста.

Почему стоит обратиться в «КБ – Недвижимость»?

Обращаясь в «Кадастровое Бюро – Недвижимость», вы можете не сомневаться, что перевод земель из одной категории в другую пройдет успешно:

• Штат нашей компании составляют специалисты с многолетним опытом работы в сфере земель поселений и сельскохозяйственных, лесного, водного фонда и т.д.
• Мы решаем задачи любой сложности, в том числе связанные с необходимостью получения судебной геодезической экспертизы.
• Специалисты, безупречно знающие актуальную законодательную базу, отстаивают права и интересы клиента, даже когда предыдущие самостоятельные попытки перевода категории назначения земель закончились неудачей.
• Эксперты «КБ – Недвижимость» при необходимости предоставляют исчерпывающие консультации по всем возникающим вопросам. Также мы готовы осуществить весь процесс «от» и «до» без привлечения клиента – вам достаточно лишь оформить доверенность и предоставить соответствующие документы.

Похожие записи:

• Договор на обрезку и утилизацию
• Заполнение 3-НДФЛ через программу «Декларация»
• Материальная помощь к отпуску. НДФЛ и страховые взносы