Приемка квартир в новостройках дольщиками в 2022 — 2023 годах
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартир в новостройках дольщиками в 2022 — 2023 годах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Подписание договора и оформление страховки
Перед тем как поставить свою подпись на договоре долевого участия, необходимо убедиться, что он не противоречит действующему законодательству. Для более понятного восприятия приведём пример.
Полученное место под строительство, не вызывает никаких сомнений. Дольщики внесли свои деньги, в результате чего дом был построен и сдан в эксплуатацию. А через полгода, выяснилось, что строительство было произведено на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Строительство на ней допускается, но не для многоквартирных домов. Суд может вынести решение о сносе такого строения.
Особое внимание следует уделить и договору страхования.
Во-первых, застройщик, часто использует средства дольщиков для внесения страховых взносов, нормально это или нет, решать покупателю, все зависит от конечной цены за квартиру.
Во-вторых, следует обратить внимание на формулировки, которые будут использованы в обоих договорах.
Например, в ДДУ указана не конкретная дата окончания строительства, а предполагаемая. А в договоре страхования указан конкретный срок.
При этом предполагаемая дата окончания работ совпадает с датой окончания страховки. Такого быть не должно. Всё должно быть прописано чётко.
Когда возникает право собственности на жилье
Многие дольщики думают, что при заключении ДДУ, они автоматически приобретают жилье в свою собственность. Однако это не так, поскольку дом еще не построен, и квартира также еще не существует. Договор долевого участия свидетельствует о том, что гражданин официально по 214 ФЗ оформил свои отношения с застройщиком и может после окончания строительства требовать с него оплаченную квартиру.
Возникновение права собственности на квартиру происходит только после того, как объект сдан, между сторонами подписан приемо-передаточный акт, и в регистрирующий орган передано разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого дольщик подает необходимые документы для регистрации своего права на жилье.
В чем суть подобного метода покупки жилья
30 декабря 2014 года в стране был принят ФЗ №214, который регулирует права дольщиков и подробно описывает обязанности застройщика. Согласно этому документу
под долевым строительством понимают такой вариант возведения жилых объектов, в рамках которого подписывается договор между людьми, желающими купить квартиру на этапе котлована и фирмой-подрядчиком (или застройщиком). Последний берет на себя обязательство в оговорённые сроки сдать объект в эксплуатацию, в свою очередь покупатели должны расплатиться за жильё и принять его.
Все это регулирует ФЗ об участии в долевом строительстве.
По сути дольщика можно назвать инвестором – он вкладывает свои финансы в ещё не существующий объект. Поэтому весь процесс регламентируется не Гражданским кодексом, а специальным федеральным законом, не допускающим двусмысленных трактовок. В этом документе описаны некоторые условия, которые отличают ДДУ от привычного инвестирования:
- Конечную цену возводимого объекта и порядок внесения средств на счёт застройщика;
- Объект договора и подробное его описание;
- Период выполнения работ, по истечении которого компания должна передать объект в эксплуатацию.
Документ обязательно оформляется в двух экземплярах, в письменном виде и подлежит регистрации в Росреестре.
Напоследок рассмотрим пару реальных ситуаций и вариантов выхода из них.
Пример 1: человек решил купить квартиру по ДДУ, но по итогу получил квартиру меньшей площади, чем оговаривалось договором. В этом случае необходимо либо составить соглашение на возврат части суммы или же обращаться в суд и требовать расторжения договора с возвратом всех денег плюс проценты сверху.
Пример 2: средства вложены, а строительство заморожено. Чтобы решить проблему, требуется отправить в адрес застройщика уведомление о расторжении договора. Это делается заказным письмом. После этого ему даётся 10 дней, чтобы вернуть деньги, если этого не происходит – нужно обращаться в суд.
Недостатки и спорные моменты
Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».
Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.
Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:
- существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
- несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.
Эскроу-счет и жилищные кооперативы
Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.
Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.
Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.
Возможные риски долевого строительства
Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.
Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.
Договор долевого участия представляет собой соглашение физического лица – гражданина РФ со строительной компанией, по которому дольщик вносит денежные средства и становится участником сооружения жилого многоквартирного жилья.
Вознаграждением за это является приобретение собственной жилплощади. Поэтому оплатив участие в долевом строительстве, гражданин покупает для себя небольшую часть большого объекта недвижимости, который будет возведен на земельном участке впоследствии.
Указанная операция по внесению финансов должна обязательно оформляться в документальной форме. Для этой цели заключается соглашение долевого участия, которое подписывается двумя сторонами – застройщиком и дольщиком.
Застройщик – это строительная фирма, обеспечивающая постройку в установленные сроки многоквартирного жилого дома с определенными техническими параметрами согласно проектной документации.
Дольщиком является физическое лицо, который намерен приобрести долю в объекте недвижимого имущества, воздвигаемом строительной компанией.
Участвовать в долевом строительстве в России имеют право как граждане, так и юридические лица.
Распространены случаи, при которых юридические лица во время составления проекта здания приобретали полностью все помещения на этаже для офисного или торгового назначения.
Согласно российским законодательным актам в рамках долевого участия возможно размещение на 1-м этаже многоквартирного дома торговых или офисных помещений.
Следует осознавать, что оформить ДДУ можно только с застройщиком, имеющим разрешение на строительство, полученное в установленном законом порядке у местной администрации.
Разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям, которые установлены градостроительным регламентом.
Без разрешительной документации получения собственной квартиры дольщику придется дожидаться долгие годы, либо вовсе не получить.
Поскольку оформить права на земельный участок и согласовать проект может только солидная строительная компания, имеющая хорошую деловую репутацию на рынке строительства населенного пункта или в рамках субъекта РФ.
Привлечение средств для строительства жилых и нежилых помещений
Длительное время, руководствуясь частью 2 статьи 3 Закона о долевом участии, многие полагали, что требования к обязательности заключения ДДУ возникает лишь при строительстве многоквартирного дома и реализации жилых помещений.
Ведь согласно этой норме «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве». Однако необходимо обратиться к статье 1 Закона о долевом участии, которая определяет сферу действия Закона.
Так, Закон о долевом участии распространяется на отношения между застройщиком и участником долевого строительства, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 27 Закона о долевом участии его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости , разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Закона. При этом в части 2 статьи 1 этого Закона определяется перечень сделок, которые можно совершать в отношении строящего многоквартирного дома.
———————————
За исключением объектов производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона о долевом участии).
Пункт 3 статьи 1 Закона о долевом участии выводит из-под действия этого Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Таким образом, комплексный анализ статей 1, 3 и 27 Закона о долевом участии позволяет сделать вывод о том, что привлекать средства граждан для строительства нежилых помещений (к которым относятся, в частности, апартаменты) можно только на основании ДДУ, а на строительство жилья — на основании ДДУ и способами, перечисленными в части 2 статьи 1 Закона о долевом участии.
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что использовать конструкцию предварительного договора купли-продажи будущей вещи возможно лишь с покупателем — юридическим лицом или с покупателем — индивидуальным предпринимателем. В остальных случаях и для застройщика, и для инвестора, не являющегося застройщиком, могут наступить негативные последствия в виде привлечения к административной ответственности и возмещения убытков покупателю.
Литература
1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 28 декабря 2013 года).
2. Федеральный закон от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 года).
3. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» (в редакции от 2 ноября 2013 года).
4. Федеральный закон от 30 декабря 2001 года N 195-ФЗ «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях».
5. Федеральный закон от 28 декабря 2013 года N 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».
6. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
7. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
8. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года.
9. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.
10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2009 года N 85-В09-1.
11. Письмо Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13.
12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 января 2010 года N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583.
13. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2012 года по делу N А40-8804/12-51-78.
14. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2013 года по делу N А40-150591/12-120-1547.
15. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2013 года по делу N А41-50725/12.
Новые дополнительные требования к застройщику
Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
- деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
- застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
- у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
- вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
- с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
- с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
- с заключением экспертизы по проектной документации,
- с правом застройщика на земельный участок,
- с проектной декларацией,
- и со всеми изменениями этих документов за все время.
Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:
- иметь судимости за экономические преступления;
- иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
- иметь наказание в виде административной дисквалификации.
Договор Долевого Участия Образец 2020
На главную › Без рубрики
05.04.2019
В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров.
Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры.
Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;
В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству. Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются.
Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления. Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.
Переуступка прав по ДДУ. Как правильно оформить
Когда речь идет о договоре долевого участия слово «продажа» не применима. Ведь квартира еще не находится в собственности продавца. Гражданское законодательство содержит специальный вариант договора – цессия. А именно, переуступка права требования готового объекта недвижимости. Этот вариант подходит тем, кто по каким-либо причинам перестал нуждаться в итоговой покупке квартиры.
Федеральный закон №214 устанавливает основные особенности договора цессии по отношению к договору долевого участия в строительстве. Этот договор вступит в силу только после его регистрации в органах Росреестра. Следовательно, должна сохранятся последовательность регистрации. Сначала основной договор ДДУ для регистрации первоначального права, затем уже цессия.
Как правило, получать согласие застройщика на цессию не требуется. Отдельно может быть прописано это требование в договоре ДДУ. Но, законодательно такого требования не установлено. Установлена обязанность вновь приобретшего право требования известить застройщика простым письменным уведомлением о том, что теперь он обладает правом требования к застройщику. В этом документе стоит указать на предыдущего владельца права, а также приложить зарегистрированный договор. Исключением из этого правила будет не погашенная задолженность дольщика перед девелопером. В этом случае согласие застройщика будет обязательным. Требуется предварительно оформить перевод долга на нового участника и лишь затем переоформлять право требования.
Рекомендуется установить обязанность оплаты по договору цессии после государственной регистрации договора. В этом случае, обе стороны будут стремится к урегулированию всех возложенных законом обязанностей.
Расторжение договора долевого участия
Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.
Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.
Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам. В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.