Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
— До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
— От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
— От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается ограниченно дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
При достижении 18-летнего возраста владелец недвижимости становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться ею — продать, подарить или использовать в качестве залога. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 лет работает по трудовому договору или состоит в браке, он также получает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Как продать квартиру, которая принадлежит ребёнку: пошаговая инструкция
После одобрения сделки со стороны опеки можно приступать непосредственно к продаже жилья.
Если органы опеки разрешили провести сделку с последующим выделением доли ребёнку в новом жилье или при условии открытия счёта, то продажа проводится следующим образом:
1. Составление договора купли-продажи.
2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.
3. Регистрация сделки. Вам ничего делать не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр.
Когда сделка завершена, нужно предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий — выписку из ЕГРН по новой квартире или выписку с расчётного счёта ребёнка.
Если опека одобрила продажу при условии одновременной покупки новой квартиры на имя несовершеннолетнего (или доли в ней), то проводится альтернативная сделка. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, оформляется в тот же день, что и покупка нового жилья. Обе сделки направляются на регистрацию в Росреестр одновременно.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
- До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
- От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
- От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:
- договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию;
- если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.
Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет
Гражданско-правовая сделка – одна из разновидностей юридических фактов, совершаемых физическими или юридическими лицами с целью возникновения определенных прав и обязанностей. Сделка предполагает осуществление определенных имущественных или неимущественных отношений. Для заключения сделки требуется подписание ряда документов. Как юридический факт, сделка имеет несколько признаков:
- Сделка – акт проявления свободной воли;
- Акт является правомерным;
- Сделка – законное действие, основанное на положениях права.
Поскольку сделка признается актом свободной воли, необходимо, чтобы лицо, которое является стороной сделки, осознавало ее последствия и суть. Только сделка, заключенная дееспособными лицами, которые осознают последствия и значение данного акта, может быть правомерной.
Дееспособность – способность лица приобретать права своими действиями, также выполнять определенные обязанности. Выделяют полную, частичную, ограниченную дееспособность и недееспособность. В случае, когда речь идет о лицах, не достигших 18 лет, имеется в виду частичная дееспособность подростков или детей.
Сделки, которые касаются малолетних детей, возрастом до 14 лет, могут быть заключены только от их имени:
- Родителями, которые уполномочены представлять своих детей, согласно нормам права;
- Усыновителями, которые получают право представлять усыновленного ребенка;
- Опекунами.
Перечисленные лица являются законными представителями малолетних детей, которые не достигли 14 лет. Согласно нормам права, родители, опекуны и усыновители имеют равные права в представительстве ребенка при заключении сделки.
Сделки с участием несовершеннолетних не могут быть признаны действительными, если они заключались без согласия и участия официального, законного представителя.
Статья 28 Гражданского кодекса Российской Федерации подтверждает возможность детей от 6 до 14 лет без необходимости присутствия официальных представителей самостоятельно осуществлять мелкие сделки бытового характера.
Продать недвижимость в которой ребенок зарегистрирован
Если несовершеннолетний ребенок зарегистрирован по месту жительства в приватизированной квартире, но при этом долей на право собственности в ней не наделен, вы можете совершить сделку без разрешения органов опеки и попечительства. Единственное, что вам придется сделать — выписать ребенка из этой квартиры, а вот тут уже могут начаться сложности. В отличие от совершеннолетнего гражданина, который может жить без постоянной регистрации до покупки нового объекта недвижимости, ребенок должен быть снят с учета и поставлен на учет по новому адресу одномоментно, то есть «выписать в никуда» несовершеннолетнего нельзя. Если на покупку жилья вам требуется время, можно зарегистрировать малыша по месту жительства другого родителя или вообще по другому адресу у родных или друзей, но только вместе с мамой или папой. Не забудьте о том, что и на новом месте жительства вместе с ребенком обязательно должен быть прописан один из родителей.
Риски и возможности их избежать
Риски при покупке квартир, в которых фигурируют несовершеннолетние, связаны с большими возможностями в будущем оспорить уже свершившийся факт передачи права собственности на жилье. Помимо стандартных опасностей для такой недвижимости добавляется еще одна – нарушение имущественных прав несовершеннолетних и его юридические последствия. Покупатель должен убедиться, что у органа опеки было взято разрешение на продажу недвижимости.
Подписать документ с продавцом можно и без вышеуказанного разрешения, но зарегистрировать новое право собственности – точно не получится. В Росреестре право собственности признают ничтожным, а сама сделка окажется недействительной (о том, в каких случаях ДКП может быть признан ничтожным и о расторжении сделки, читайте тут). Если расчеты производились неофициально, то покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией возвращения только части уплаченных за квартиру средств.
Казалось бы, если есть разрешение от опеки, то риск устранен. Так думают многие покупатели недвижимости, однако процесс с соблюдением прав детей закончится только тогда, когда несовершеннолетний владелец получит новое жилье, взамен проданного.
Давайте вернемся к разрешению органов опеки – государство дает добро на продажу квартиры только в том случае, если в ближайшее время будет приобретена новая, и не хуже предыдущей.
Только тогда имущественные права ребенка будут соблюдены. При этом, сами родители – владельцы недвижимости – не могут задокументировать свои планы купить новую квартиру. Ведь они не знают, какую недвижимость найдут, по какой цене смогут ее приобрести. Все эти нюансы выясняются уже позже.
Сделка с органом опеки и попечительства, по большому счету, основывается на устной договоренности. А если бывшие собственники жилья в итоге не купят квартиру и нарушат имущественные права несовершеннолетнего, пострадают не только они, но и покупатель.
Поинтересуйтесь у продавца недвижимости – где будет зарегистрирован ребенок-владелец? Если есть такая возможность, то желательно зарегистрировать несовершеннолетнего до оформления купли-продажи и убедиться, что он проживает в достойных, не хуже прежних условиях. Только тогда вы полностью обезопасите себя от возможных неприятностей в будущем.
Теперь вы знаете все о процедуре продажи недвижимости с несовершеннолетним собственником. Берите во внимание наши советы, следуйте инструкции и сделка пройдет без заминок. Помните, что главное в этом случае соблюсти интересы ребенка, получить разрешение и убедиться, что у органа опеки в будущем не возникнет претензий ни к продавцу, ни к покупателю.
Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних
Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства«.
Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:
а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;
б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Права опекунов на недвижимость подопечных
Теперь необходимо внести уточнения по поводу сделок с недвижимостью (где затрагиваются интересы ребенка), в которых продавцом выступает не кто-либо из родителей, а опекун. Статья 37 ГК РФ говорит о том, что сделки по отчуждению недвижимого имущества (продажа, дарение), по сдаче внаем, в безвозмездное пользование, по передаче в залог, опекун не может заключать без согласия органов опеки и попечительства. К таким сделкам относятся также любые операции, которые связаны с отказом подопечного от его имущественных прав, это выделение долей, раздел имущества.
Далее, опекун, его супруг (супруга), близкие родственники не могут заключать с подопечным сделки, в ходе которых подопечный утрачивает имущественные права. Однако перечисленные лица вполне могут передавать подопечному имущество в безвозмездное пользование, в дар. Кроме того, если несовершеннолетним приобретается жилье (принимается в дар), то разрешение органов опеки не требуется, если, конечно, не происходит одновременной продажи имеющегося имущества.
Сроки и стоимость оформления
Заявление от родителей на согласование сделки заполняется обычно прямо в кабинете нотариуса, если нет возражений. Занимает это несколько минут.
Проблемы могут возникнуть, если родители разведены и/или один из них принципиально будет против сделки. Или один из родителей находится далеко и не может лично присутствовать при составлении разрешения на сделку.
В таких случаях юристы рекомендуют обращаться в суд, который должен установить, что права ребенка после сделки не ущемляются и согласие второго родителя можно не оформлять.
Важно! Суд должен признать второго родителя ограниченным в правах относительно ребенка. Вплоть до лишения родительских прав.
А это процесс очень сложный, длительный и требующий доказательств несостоятельности второго взрослого (длительная неуплата алиментов может служить доказательством). Разбирательство по этому вопросу может длиться годами.
Услуги нотариуса оплачиваются отдельно и зависят от его прайса. Средние расценки от 3 до 10000 рублей. Передача пакета документов органам опеки бесплатна. Может осуществляться лично родителями, несовершеннолетним от 14 лет, их представителем или посредством специалиста в МФЦ.
В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно именно с этого возраста человек перестает быть несовершеннолетним и приобретает дееспособность в полном объеме.
Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолеток в сделке всегда действуют их законные представители. Безусловно, 10-летний, к примеру, ребенок вправе пойти в магазин и купить себе шоколадку или банку колы. Законом такие сделки не запрещены. Дети до 14 лет могут совершать другие мелкие бытовые сделки, распоряжаться карманными денежными средствами, предоставленными им их законными представителями. Но трудно даже представить, чтобы такой ребенок подписывал договор купли-продажи или сдавал документы на государственную регистрацию. Такого рода сделки за них совершают родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
Без письменного согласия граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
3) вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
4) совершать мелкие бытовые сделки;
5) с 16 лет вправе быть членами кооперативов.
На заметку
В сделке с участием несовершеннолетних обязательно должен присутствовать законный представитель ребенка.
К законным представителям ребенка относятся:
– родители;
– усыновители;
– опекуны. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет;
– попечители. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.
Как продать «детскую» квартиру
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки».
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.