Кто должен платить долги по ЖКХ: бывший или новый владелец квартиры?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен платить долги по ЖКХ: бывший или новый владелец квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Что означает продавец с долгами?

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Процесс принятия долгов

По закону (391 статья Гражданского Кодекса), можно принять старые долги предыдущего собственника квартиры. Вся процедура прописана на уровне Гражданского Кодекса, это называется переводом долга. Тут важно понимать, что без волеизъявления нового собственника, перевод долга осуществлён быть не может.

Исключением являются платежи за капитальный ремонт, обязанность по погашению долгов ляжет на плечи нового собственника квартиры независимо от того, хочет он этого или нет.

Без волеизъявления нового собственника квартиры, перевод долга по остальным услугам осуществлён быть не может, это исключено. Даже если представители компании сфальсифицировали документацию (во что сложно поверить, но теоретически такая ситуация возможна), вы всегда сможете добиться справедливости через суд.

Лицевой счёт не поменяли, долг сохранился

Если компания отказалась менять сведения по лицевому счёту, можно обратиться к ним напрямую (если до этого было обращение в МФЦ), с требованием о создании нового лицевого счёта на собственника квартиры. Пишется отдельное заявление в Управляющую компанию с требованием:

• Выделения или разделения лицевого счёта.
• Перерасчёта.

Важно: составьте 2 экземпляра заявление и передайте их в управляющую компанию самостоятельно. В момент приёма заявления, настаивайте на том, чтобы на второй копии заявления была поставлена отметка о принятии документа. Одну из копий заявления вы забираете себе.

Есть и альтернативный вариант: если вам некогда ходить по офисам, можно отправить заявление почтовым отправлением. Но обязательно:

1. С описью вложения.
2. С обратным уведомлением.

Как узнать о долгах в ЖКХ

При приобретении недвижимости рекомендуется заранее узнать о наличии задолженности за коммунальные услуги.

Это сделать можно несколькими способами:

• через интернет на сайтах поставляющих компаний. Очень удобная функция. Покупателю нужно знать всего адрес квартиры, после заполнения формы система выдаст всю интересующую информацию. К сожалению, не все организации заводят подобные сервисы,
• управляющие компании имеют свои сайты. Каждый собственник заводит там свой личный кабинет, в котором может оплачивать услуги. Покупателю потребуется взять данные от него, войти и просмотреть интересующую информацию,
• банки также могут предоставить информацию о наличии задолженности. При заполнении формы на оплату сервис выдает информацию о необходимой сумме к погашению. Сделать это можно в любом отделении банка или в личном кабинете пользователя,
• существуют банкоматы, в которых отражена информация о сумме, подлежащей к оплате. Если общий объем средств высок, это значит, что имеется непогашенная задолженность,
• в центре управления недвижимостью. Здесь собрана вся информация о внесении платы по коммунальным услугам, данные о владельце, а также о том, на кого возложена обязанность по уплате взносов. К сожалению, подобные центры существуют исключительно в крупных городах, например в Москве, Санкт Петербурге.

Имеет ли право ЖКХ отключить свет за неуплату?

Подобными способами можно оплатить существующую задолженность при желании нового собственника. Поставляющим компаниям не принципиально, кто погасит задолженность. Главное ее полное устранение. При наличии лицевого счета узнать о задолженности и оплатить ее не составляет труда.

Для этого стоит обратиться:

• к сотруднику почты России (он введет номер счета и расскажет, какая сумма подлежит к оплате),
• к терминалу оплаты коммунальных услуг (после введения счета выводится информация о наличии задолженности, и в какой период она образовалась),
• к банковскому сотруднику, осуществляющему прием платежей за коммунальные услуги,
• к сотруднику поставляющей услугу организации лично или по телефону.

Имея на руках номер лицевого счета, можно узнать не только о наличии и сумме задолженности, но и о времени ее образования.

На сумму долга по оплате коммунальных услуг ежедневно начисляются пени, штрафы, поэтому информация, отражаемая в интернете, может отличаться от настоящей. Точные данные можно узнать исключительно у сотрудника компании-поставщика.

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам

При обнаружении задолженности по оплате коммунальных услуг необходимо отстаивать свои права. Поставляющая компания не станет разбираться в том, кто обязан оплачивать задолженность, а продолжит взимать ее с вас. Однако законодательство Российской Федерации на стороне нового собственника. Но защищать собственные права необходимо самостоятельно.

Запомните! Избавиться от чужих долгов можно, следуя установленной процедуре:

• потребовать от продавца предоставить справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Если он отказывается ее предъявить, можно самостоятельно обратиться в управляющую компанию и узнать интересующую информацию,
• если обнаружилась задолженность, необходимо потребовать от продавца написать обязательство, в котором отражаются сумма и сроки погашения задолженности,
• далее следует обратиться в управляющую компанию, ЖЭК или в каждую из поставляющих организаций лично для перезаключения договора на поставку услуг, то есть для смены абонента. При этом прилагается договор купли-продажи. Дата его заключения – момент возникновения обязанности,
• при отсутствии со стороны старого владельца внесения суммы долга можно обратиться в суд.

Организация-поставщик не имеет права прекратить оказывать услуги при наличии чужой задолженности. Свяжитесь с прежними владельцами. Вполне возможно, что они добровольно исполнят обязательства по уплате долга.

Что входит в коммунальные платежи?

Обязан ли новый собственник платить по долгам за ЖКХ предыдущего владельца квартиры

Основываясь на положениях ГК РФ, ЖК РФ, разъяснении Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», можно сделать вывод о том, что у нового собственника обязанность по уплате за ЖКХ возникает с момента государственной регистрации права собственности и внесение сведений о новом собственнике в ЕГРН.

Анализируя судебную практику в Москве по такого рода делам, вопрос оплаты долгов за коммунальные услуги при смене собственника, является спорным и неоднозначным.

Судебная практика Мосгорсуда показывает, что по одним и тем же обстоятельствам – (несогласие истца платить за предыдущего собственника за ЖКХ), судебные акты (апелляционные и кассационные определения), выносятся противоположные. В одном случае, Суд встает на сторону домоуправляющей компании, обязывая нового владельца оплатить задолженности по квартире, в другом – отказывает в удовлетворении требований ДУК о взыскании долга.

Определение надлежащих ответчиков и иных лиц.

Следующим ключевым моментом иска является правильное определение ответчика . Если верно заявлен предмет исковых требований, но сторона (ответчик) к которой предъявлен иск (с правильным предметом исковых требований) является ненадлежащей, в удовлетворении исковых требований может быть отказано.

Например в деле № 33-30563/2018 истица обратилась с исковым заявлением к домоуправляющей компании. Суд отказал в удовлетворении иска. Апелляция оставила решение суда без изменений.
В частности, Мосгорсуд мотивировав принятые решения указал на то, что обязанности по формированию единых платежных документов, расчет и перерасчет жилищно-коммунальных услуг, открытие новых финансовых лицевых счетов возложены на многофункциональные центры (ГБУ «МФЦ г. Москвы») и управляющая компания — ответчик неправомочен производить указанные действия в связи с чем, данное исковое требование предъявлено к ненадлежащему ответчику.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.

Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?

Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит Процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.

Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.

Квартиру с долгами можно продать в 2023 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.

Покупатель жилья может обезопасить себя от незаконных действий управляющей компании не только в ходе переписки. Человек имеет право обратиться лично к руководителю УК и урегулировать возникший спор в ходе переговоров. При этом свою позицию можно обосновать отказом прежнего владельца от погашения долга, введением нового собственника в заблуждение, а также отказом старого хозяина заключать соглашения или давать письменные обязательства об оплате ЖКУ. А также человек имеет право обратиться с жалобой в вышестоящий орган управления УК или государственную инстанцию, осуществляющую функции надзора и контроля в сфере ЖКХ.

Собственник может столкнуться с более серьезными способами давления со стороны управляющей компании, например, отключение услуг. В таком случае правильным будет обратиться в органы прокуратуры, поскольку налицо состав преступления. Человек может решить вопрос о возобновлении поставки услуг в судебном порядке, взыскав при этом с управляющей компании или компенсацию за причиненный ущерб, в том числе и моральный. Прежний собственник также может стать ответчиком в порядке регрессного иска.

Каковы способы решения проблемного вопроса при купле-продаже квартиры с задолженностью по «коммуналке»?

Таких основных способов будет четыре.

В первом случае владелец квартиры сам решает проблему с задолженностью по согласованию с управляющей компанией. Он может взять в банке кредит и сразу погасить имеющуюся задолженность, либо просить у управляющей компании отсрочку по уплате. Либо же будет погашать более мелкими платежами, то есть договориться с управляющей компании о рассрочке платежа.

При втором варианте продавец получает средства для погашения задолженности за коммунальные услуги из задатка (авансового платежа) за отчуждаемую квартиру. Но это обязательно должно быть оформлено отдельным соглашением. Это условие может быть также включено в предварительный договор купли-продажи..

В третьем случае договор купли-продажи заключается без каких-либо предварительных соглашений и дополнительных условий. При этом задолженность остается за продавцом, и он будет ее самостоятельно погашать из суммы, полученной по договору. Но покупатель обязательно должен быть о ней осведомлен.

При четвертом способе возможен перевод долгов на покупателя путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи. Соответственно, цена недвижимости также снижается на суммы задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Управляющая компания также должна быть уведомлена о переводе долгов на нового собственника.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
   В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
2. Написать претензию управляющей компании. Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию. Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
4. Напишите претензию агенту по недвижимости. Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

Можно ли переоформить задолженность на нового владельца?

Важно учитывать, что на основании п. 2 ст. 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только с согласия кредитора.

Из этого следует, что предварительно необходимо поставить в известность Управляющую компанию и ТСЖ. Перевод возможен при открытии нового финансового счета после регистрации права собственности в Росреестре. Покупателю следует действовать в следующем порядке:

1. запросить справку о задолженности в Едином расчетном центре;
2. обратиться в УК, уведомить об открытии нового финансового счета и перенаправления долга на нового собственника;
3. составить и подписать договор об обслуживании дома с УК;
4. написать заявление в ЕРКЦ об открытии нового финансового счета;
5. переоформить договор с поставщиками водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, если дом не обслуживается Управляющей компанией;
6. сверить показания счетчиков и уточнить дату последней проверки;
7. при необходимости запросить перерасчет задолженности в УК.

На этапе обращения в УК стороны могут оформить трехсторонний договор, регламентирующий особенности и порядок оплаты задолженности. Как вариант оформляется письменное обращение с просьбой о переводе долга, на которое УК дает письменное согласие.

В последующем стороны заключают договор о переводе задолженности. С этого момента соответствующие обязательства за предыдущим собственником прекращаются. Соглашение должно содержать:

• реквизиты сторон: адреса, даты рождения, паспортные данные, полные имена;
• дату оформления и регион;
• реквизиты банковских счетов;
• предмет договора — принятие обязательств по уплате задолженности;
• остаточная сумма долга;
• сроки и условия погашения;
• ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Как переоформить документы по коммунальным платежам после покупки квартиры

Бумажная работа существенно упростится, если со всех документов, полученных в ходе приобретения жилья, снять ксерокопии для дальнейшего пользования. Наиболее важные из них следует заверить нотариально. Конкретный перечень действий, как переоформить коммунальные платежи после покупки квартиры и оформления ее в собственность формируется требованиями Гражданского и Жилищного кодексов.

Они сводятся к следующему:

Переход долгов по ком. услугам на новых владельцев: ситуации и законы

Как мы уже выяснили, долг по коммунальным платежам может оставаться и после покупки квартиры. Сотрудники управляющей компании всеми способами стремятся к тому, чтобы существующая по счету задолженность была погашена как можно скорее.

Поэтому нередко платежные документы с требованием оплаты направляют по конкретному адресу. Что делать в таком случае?

Для начала необходимо уведомить соответствующую организацию о том, что изменился собственник. Это нужно сделать по следующим причинам:

• Во-первых, когда жильцы несвоевременно оплачивают услуги или не делают этого вообще, управляющая компания вправе приостановить их подачу (перекрыть канализацию, отключить свет, воду и т. п.).
• Во-вторых, снижается вероятность того, что задолженность по платежам будет перенесена на ваше имя.

1. Новому квартиросъемщику требуется снять копии с документа, подтверждающего покупку, и предоставить их в управляющую организацию.
2. Составить заявление, в котором описать свои требования – не предъявлять к оплате счета, образовавшиеся до даты регистрации собственника, или до момента покупки жилья. При наличии акта приема-передачи недвижимого имущества, счетчиков, приложить их.
3. Проследить, чтобы документы были приняты организацией, расписаться о передаче бумаг.

Иногда управляющая компания не прекращает отправку квитанций с указанием задолженности прошлого периода. В таком случае владельцу необходимо написать претензию.

Данный документ рассматривается в течение месяца с момента обращения. Некоторые сотрудники отказываются визировать такую бумагу, тогда заявление следует отправить заказным письмом.

Если отклика на претензию не последовало, можно обратиться в следующую инстанцию – Жилищную инспекцию.

Когда перечисленные выше действия выполнены, а требования оплаты долга продолжают поступать, будет законно подать иск о вымогательстве со стороны управляющей компании.

Как проверить коммунальные долги при покупке квартиры?

Каждый человек, который желает приобрести жилье, может оградить себя от лишних проблем. Для этого необходимо действовать следующим образом:

• Проверить документы, подтверждающие право владения недвижимым имуществом.
• Убедиться, что аресты и другие обременения отсутствуют – поможет выписка из ЕГРП.
• Договориться с продавцом, чтобы тот предоставил информацию о состоянии счетов по коммуналке. Если возникают какие-либо препятствия или человек отказывает в подобной мелочи, значит, что-то здесь «нечисто» — от такой квартиры лучше отказаться.
• При наличии долга, откорректировать цену жилья или внести в договор пункт, который подтвердит непричастность нового владельца к задолженности.
• Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
• Подготовить акт приема-передачи жилья, заверить его у сотрудников УК.

• Иванов И.И. приобрел квартиру через агентство недвижимости. Как законопослушный гражданин, он обратился в УК, чтобы оформить документы на оказание услуг.
• Заметим! Иванов И.И. уверен, что никаких проблем не возникнет – ему за деньги помогал посредник.
• Оказалось, что платежи не осуществлялись определенное время. Что делать? Иванову И.И. нужно обратиться в товарищество владельцев жилой недвижимостью. Там затребовать, чтобы лицевой счет перевели на его имя.

В свою очередь, риэлтор будет наказан за оказание некачественной услуги. Возможно, средства, уплаченные агентству, вернут. А УК по закону не сможет отказать в переводе лицевого счета на нового владельца.

Похожие записи:

• Изменения в отчетности работодателей в связи с объединением ПФР и ФСС
• Налоговый вычет при покупке квартиры 2023
• Как зарегистрировать дачный дом в 2023 году