Ваша заявка уже обрабатывается
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для повышения шансов на одобрение ипотеки, когда в семье работает только один человек, привлеките созаемщков. В качестве созаемщика разрешается привлечь члена семьи, родственника или друга — это должен быть человек, который готов разделить с вами риски. Крупные банки, такие как ВТБ, Альфа-Банк и Сбербанк, разрешают привлекать двух созаемщиков. Банк потребует от созаемщика справку 2-НДФЛ с работы.
Привлечение созаемщиков повысит шанс на одобрение ипотеки
У заемщика и созаемщика солидарные обязанности по кредиту. И в случае невыплаты долга со стороны заемщика, банк потребует вернуть деньги с созаемщика. Но когда в семье работает только один из супругов, второй не сможет выступать в качестве созаемщика, т. к. у него не будет дохода.
Попросите своих родителей или друзей стать вашим созаемщиком по кредиту. Такой вариант подходит заемщикам, которые собираются платить по ипотеке более 40% от дохода семьи.
Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?
Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.
Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).
Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.
Раньше кассационные суды в основном отказывали в признании подобных сделок (когда супруга или супруг банкрота оплачивал ипотеку) недействительными, обращает внимание Василий Сосновский, партнер ЮК «Генезис». Но в этом деле кассационный суд поддержал финансового управляющего и Верховному суду пришлось защищать имущественные интересы банкрота.
«Поскольку жена получила деньги в подарок, то они не являются общим имуществом супругов. То есть жена погасила ипотеку за счёт исключительно собственных средств, а сам банкрот никакого отношения к этим деньгам не имеет», — сказал он.
На практике не так часто встречается ситуация, когда кредитору платит не сам должник, а некое третье лицо, пояснил Денис Фролов. В таком случае суд должен выяснить, кому — должнику или третьему лицу — на самом деле принадлежали деньги.
Зачем нужно согласие жены на ипотеку?
Семейное законодательство устанавливает, что вся собственность, приобретаемая мужем и женой в браке, является совместной. Они совместно решают, как ей распоряжаться. Но долги семейной пары также являются общими. Исключение составляют ситуации, когда супруги заранее установили иной режим пользования имуществом.
Действующие нормы ГК и СК РФ устанавливают презумпцию согласия второго супруга на действия одного из них. По этой причине принято считать, что о решении взять кредит жена (муж) уже поставила в известность вторую половинку и они вместе договорились обо всем. Но в отношении ипотеки ситуация иная.
Ипотека подразумевает залог недвижимости. Эта сделка оформляется в нотариальном порядке и подлежит государственной регистрации. Согласно действующему законодательству для таких сделок необходимо письменное согласие второго супруга. Ведь риски достаточно велики.
Брачный договор – что это?
Брачный договор (контракт) – соглашение, которое регулирует права и обязанности мужа и жены как в период брака, так и после его расторжения. Документ должен быть составлен с учетом семейного и иного законодательства. В нем не допускается регулировать личные отношения, родительские права и обязанности, а также в соглашение нельзя включать условия, нарушающие закон. Зато в брачном договоре можно установить режим совместной собственности, определить, кому и какое имущество принадлежит, достанется при разводе и т.д.
Замечание. Оформить брачный договор разрешается как до заключения брака, так и после. Его можно в любой момент изменить, если оба супруга с этим согласны. Составляют документ обязательно в письменной форме и заверяют у нотариуса.
Многие боятся брачных договоров. Но на самом деле именно они позволяют заранее определить все моменты, связанные с имуществом (как общим, так и личным – мужа и жены), а значит и исключить споры. Если брачный договор заключен и в нем установлен раздельный режим собственности на недвижимость, то ипотеку муж сможет взять без согласия жены и наоборот.
Кратко — что нужно знать про ипотеку супругам
- Если покупаете квартиру в ипотеку — то и имущество, и долг становится общими. Есть исключение — если есть брачный договор или получится доказать, что для покупки использовали личные деньги одного супруга.
- Если вы купили жилье до регистрации, а платили ипотеку уже в браке, нужно разбираться. Скорее всего, суд оставит имущество за вами, но супругу присудит компенсацию за половину ипотечных платежей.
- Можно вообще не делить имущество, но тогда оно будет общим даже после развода. Если готовы договориться мирно, стоит заключить соглашение о разделе. Или идти в суд.
- Самый простой вариант разделить квартиру и ипотеку — продать недвижимость, погасить долг, а остатки денег поделить.
- Если на квартиру потратили маткапитал, то проще будет вместе выплачивать ипотеку, а после выделить долю ребенку и только потом продать.
Насчет новых кредитов вы правы: учитывая долги, в ближайшее время их вряд ли одобрят. Даже если вы захотите стать поручителем или созаемщиком, не факт, что это поможет.
Если все-таки какая-то организация одобрит кредит супругу и он перестанет по нему платить, взыскать долг с вас смогут только в одном случае: если докажут, что средства супруг потратил на нужды семьи. К примеру, если он возьмет кредит на ремонт квартиры своей мамы, это не нужды семьи. А вот если отремонтирует вашу квартиру или перепишет свое имущество на ваше имя — ваши деньги в опасности. В таких ситуациях их не защитит и брачный договор, по которому каждый супруг сам отвечает за свои долги. Суд увидит, что вы извлекаете выгоду из кредитов мужа, и аннулирует договор.
Но и в этом случае приставы доберутся до ваших денег, только если имущества супруга не хватит для погашения долга. Тогда кредитор будет вправе обратиться в суд, чтобы взыскать долг с совместно нажитого в браке имущества.
С налогами все проще: по закону налогоплательщик обязан самостоятельно исполнять обязательства по уплате налогов. Он не может передать их кому-то еще. Если он их не платит, взыскивать могут только его деньги и имущество.
Например, мама одной моей знакомой попала в неприятную историю с налогами. Три года назад она продала автомобиль и тогда же сняла его с учета. По непонятной причине ей продолжили начислять налог за этот автомобиль каждый год, а потом приставы арестовали ее счета. В браке она уже 15 лет, но счета супруга не тронули: не имеют права.
При этом есть имущество, которое в любом случае не могут взыскать в счет долгов. К нему относится ваша квартира, если вам больше негде жить, или предметы обстановки, которые нужны для нормальной жизни. Полный список есть в законе.
Кому могут отказать в оформлении ипотеки?
С 2020 года банки стали тщательнее проверять заемщиков на платежеспособность. Некоторые банки увеличили сумму первоначального взноса с 20% до 30%, другие стали требовать дополнительные документы.
Самозанятые и индивидуальные предприниматели работают на себя. У них нестабильная зарплата, поэтому банки стараются не выдавать долгосрочные кредиты таким гражданам.
Работники общепита, ресторанного бизнеса и турфирм считаются рискованными заемщиками, т. к. эти сферы больше всего пострадали от локдаунов. В случае введения новых ограничений эти люди могут лишиться работы, поэтому им нечем будет платить по ипотеке. Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, привлеките созаемщиков или оформите ипотеку под залог транспортного средства или другой недвижимости.
О том, какие квартиры нельзя купить по ипотеке — читайте здесь.
Зачем нужно согласие жены на ипотеку?
Семейное законодательство устанавливает, что вся собственность, приобретаемая мужем и женой в браке, является совместной. Они совместно решают, как ей распоряжаться. Но долги семейной пары также являются общими. Исключение составляют ситуации, когда супруги заранее установили иной режим пользования имуществом.
Действующие нормы ГК и СК РФ устанавливают презумпцию согласия второго супруга на действия одного из них. По этой причине принято считать, что о решении взять кредит жена (муж) уже поставила в известность вторую половинку и они вместе договорились обо всем. Но в отношении ипотеки ситуация иная.
Ипотека подразумевает залог недвижимости. Эта сделка оформляется в нотариальном порядке и подлежит государственной регистрации. Согласно действующему законодательству для таких сделок необходимо письменное согласие второго супруга. Ведь риски достаточно велики.
Залог имущества – требуется ли согласие супруга
Помимо вопроса, может ли муж взять ипотеку без жены, важно разрешить другие имущественные вопросы, связанные с кредитными средствами.
В соответствии с российским законодательством, если брак официально зарегистрирован, требуется нотариальное разрешение второго супруга на все имущественные операции первого с совместной собственностью.
Если муж или жена хочет оформить кредит под залог уже имеющейся недвижимости, он должен предоставить не только нотариально заверенное разрешение на залоговое имущество, но и одобрение другого супруга на наложение обременения на совместную собственность.
Когда в залог передается покупаемая жилплощадь, дополнительное разрешение жены/мужа не требуется. Разрешение второго супруга на оформление ипотечного займа подразумевает одобрение всех действий, связанных с получением кредитных средств.
Нюанс. В договоре, заключаемом с банком, второй супруг выступает участником сделки как созаемщик либо поручитель, поэтому он может не предоставлять отдельное разрешение на обременение приобретаемого объекта недвижимости.
Таким образом, муж не может передавать в залог совместно нажитое имущество без одобрения жены, если нет брачного договора, и наоборот. Но это не касается недвижимости, приобретаемой в ипотеку.
Это бумага, по которой граждане при расторжении брака обязаны поделить все имущество и долги поровну. Именно поэтому такое разрешение от мужа обязательно нужно оформлять.
А еще такой документ является банковской гарантией. Такая операция для банка безопасная и выгодная. Документ подтверждает отсутствие мошенничества по отношению к банку со стороны созаемщиков.
Помните: если ипотеку оформляют граждане, состоящие в браке, то по закону они становятся созаемщиками, т.е. кредитный договор они обязаны оплачивать вместе.
Банк быстрее заключит ипотечный договор с семейной парой. Только так денежные средства ему будут возвращены.
Но если согласия супруга на покупку недвижимости в ипотеку нет, то данную операцию не признают, т.к. финансовое заведение не может потребовать того, чтобы долг оплачивала другая сторона.
Помните: разрешение на сделку оформляют как при продаже, так и при покупке недвижимого объекта. Бланки, просто подписанные гражданами, не обладают никакой силой, поэтому заполнять их нет смысла.
Проще было бы не оформлять нотариально заверенный документ, в том смысле, что дешевле. Услуги нотариуса сейчас не дешевы, а именно это лицо может придать силу документу, о котором идет речь. Увы, но законодательство не разрешает оформлять ипотеку без согласия на то мужа или жены заемщика.
Такой вывод следует из анализа следующих правовых норм:
- Ст. 35 СК РФ. В ней говорится о том, что одобрение вторым супругом той или иной сделки подразумевается, но за исключением случая, когда процедура распоряжения имуществом семьи подлежит гос. регистрации в силу закона.
- Ст. 20 ФЗ «Об ипотеке». В ней указывается, что получение ипотечного займа – это как раз та сделка, которая должна быть зарегистрирована компетентными органами.
- Ст. 7 вышеуказанного закона, в которой подтверждается, что кредит не может быть выдан без наличия разрешения на это всех собственников недвижимости.
Важно: исполнение ипотечного обязательства возлагается на обоих супругов, вне зависимости от того, кто является заемщиком, если иное не предусмотрено брачным договором или иным соглашением.
Но как бы то ни было, кредитное “досье” лучше улучшить заранее
Это можно сделать оплатив открытый заём или взять новый, на небольшую сумму и погасить его вовремя. Взять ссуду на товар или карту с кредитным лимитом, выплатить её согласно данных графика платежей, не допуская просрочек.
Такой подход позволит восстановить кредитную репутацию в семье. Больше информации о том, как исправить свое финансовое досье, вы получите из этой статьи.
Стоит заметить, что все отказы по кредитам, включая и по вине мужа, будут фиксироваться в кредитной истории жены, даже если она не допускала просрочек. Поэтому когда клиент раздумывает, а дадут ли ему ипотеку, если у мужа плохая кредитная история, лучше сто раз подумать, перед тем, как подавать документы в разные банки. Иначе на четвертый раз подачи заявления на кредит, банки начнут отказывать автоматически.
Зачем банкам давать кредиты созаемщикам, а не одному человеку?
Банкам, как правило, выгодно, когда один кредит берут несколько созаемщиков. Потому что чем больше людей отвечают за кредит, тем больше гарантий, что долг будет погашен. У каждого банка свои требования к созаемщикам. Но чаще всего набор стандартен: созаемщик должен быть гражданином России; достичь определенного возраста (как правило, 21 года, реже 18 или 25 лет); иметь постоянное место работы и стаж в одной компании не менее полугода. Плюс — внимание! — иметь хорошую кредитную историю. Быть родственником или супругом заемщика при этом необязательно. Хотя ипотеку как созаемщики обычно берут именно муж и жена, а поручителями могут выступать друзья, знакомые или родственники.
Созаемщик должен иметь хорошую кредитную историю.
Плюсы и минусы ипотеки на двоих супругов
При ипотеке супруг (или супруга) заемщика может стать созаемщиком, даже если официально не работает. Банки в таких случаях охотнее дают кредит. На условиях совместной ипотеки супругам даже нередко предлагают более низкую процентную ставку. При этом важно понимать, что любая купленная в браке недвижимость по закону считается совместно нажитым имуществом. Неважно, на кого она оформлена юридически. Каждый из супругов по умолчанию получает право на половину собственности, если только не передарил свою долю другому супругу по договору дарения.
При этом если ипотечный кредит оформил на себя муж, а затем перестал по нему платить, банк может по закону забрать эту квартиру целиком и продать. Жену не спасет то, что она имеет законное право на половину этого жилья. Потому что пока ипотека не погашена, квартира или дом находятся в залоге у банка. Жене, которая захочет сохранить квартиру, придется взять на себя долг супруга и выплачивать его полностью. С перспективой остаться владельцем половины жилья. Поэтому лучше сразу прописать себя в договоре созаемщиком.
Совместное приобретение жилья
Недвижимость всегда востребована на рынке. Так как купить квартиру одним платежом могут далеко не все, большинство граждан берет кредит на жилье. Если человек находится в браке, прежде чем заключить договор ипотеки, следует посоветоваться со спутником жизни. Но обязательно ли получать его согласие?
При приобретении недвижимости без использования заемных средств разрешение супруга на покупку квартиры не требуется:
- если сделка заключается по доверенности;
- если жилье переходит в собственность на правах долевого владения или как совместное, обе операции подтверждаются документально;
- в случае покупки коммерческого объекта.
Прежде чем выдать деньги, сотрудники банка запросят нотариально заверенное разрешение второго супруга.