Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы

• Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
• Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
• Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
• Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
• Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.

Минусы

• Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
• Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
• Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.

Порядок инвестирования в недвижимость

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

1. Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
2. Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
3. Подберите для покупки ликвидный объект.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Критерии признания основных средств

Условия, при выполнении которых актив принимается к учету в составе основных средств, установлены пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Прежде всего, объект должен быть предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта.

Но предположим, что компания приобрела земельный участок сельскохозяйственного назначения и перепродавать его не планирует. А вот с тем, как его использовать, пока не определилась. Не исключено, что в перспективе он будет использован по своему прямому назначению – для производства сельскохозяйственной продукции. Возможно, компания изменит назначение земельного участка в целях осуществления на нем промышленного строительства. В итоге признать участок основным средством оснований не имеется.

Отметим, что к основным средствам относятся и объекты, предназначенные для аренды.

На основании пункта 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.

На основании пункта 20 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации» товары для перепродажи относятся к оборотным активам.

Напомним: активы представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним – не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев (п. 19 ПБУ 4/99). Таким образом, товары для отсроченной продажи в составе внеоборотных активов не отражаются. Дело в том, что для них продолжительность операционного цикла превышает 12 месяцев.

Как правило, отсрочку продажи товаров устанавливают в расчете на их перспективное подорожание. Например, компания приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. Покупка квартир совершена на пике цен, но в условиях экономического кризиса цены на них внезапно и значительно снизились. При таких обстоятельствах квартиры целесообразно «попридержать» в на­дежде на оживление спроса.

Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?

Можете ли вы фактически перейти от модели учета по первоначальной стоимости к модели учета по справедливой стоимости или, наоборот, от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной?

Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.

Что это означает на практике?

Переход от модели учета по первоначальной стоимости к модели учета по справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель учета по справедливой стоимости подходит лучше.

Однако противоположное изменение (переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.

Документальное оформление операций с земельными участками

Операции с землей можно проводить только при условии составления договора в письменном виде. Стороны составляют 3 экземпляра договора: по 1 для каждого участника сделки и 1 для Росреестра.

Постановка участка на счет 08 осуществляется на дату фактической передачи земли по акту приема-передачи либо дату подписания договора (если договор приравнивается сторонами к акту приема-передачи).

Вести учет земельных участков можно с использованием унифицированных форм ОС-1 и ОС-6 либо по самостоятельно разработанным формам, составленным с использованием обязательных реквизитов (ст. 9 закона «О бухучете» от 22.11.2011 № 402-ФЗ).

При приеме земельного участка от учредителя необходимо провести независимую оценку земли, а также внести изменения в учредительные документы компании.

Как это сделать, читайте в статье «Бухгалтерские проводки по взносам в уставный капитал».

Если же организация получила землю безвозмездно, то рыночная оценка участка подтверждается независимым оценщиком или данными кадастрового учета (ст. 66 ЗК РФ).

Компания может сдавать земельный участок в аренду. Тогда должен быть заключен договор аренды и оформлен акт приема-передачи имущества контрагенту. Если договор аренды заключается на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Более подробно об оформлении в учете арендных операций с землей читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Облагается ли налогами продажа земли членом КФХ, узнайте в КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и узнайте ответ на этот и другие вопросы бесплатно.

1. Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобренная Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России и Президентским советом ИПБ 29.12.1997.
2. Мизес Л. Индивид, рынок и правовое государство / Под ред. Дарио Антисери, Массимо Балдини. С-Петербург: Пневма, 2006. 196 с.
3. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94: Постановление Госстандарта России от 26.12.1994 N 359.
4. Соколов Я.В. Основы теории бухгалтерского учета М.: Финансы и статистика, 2005 г. 495 с.
5. Судакова А.Л. Какие активы можно учитывать на счете 08 длительное время // Главная книга. 2009. N 9.
6. Финансовый менеджмент: Учебное пособие / Под ред. проф. Е.И. Шохина. М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2004. 408 с.

Инвестиционные активы

Прежде всего необходимо разобраться, какие же объекты признаются инвестиционными активами.

В соответствии с пунктом 7 ПБУ 15/2008 «Учет расходам по займам и кредитам», утвержденного приказом Минфина от 6 октября 2008 г. №107н (далее — ПБУ 15/2008) под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию (приобретение, сооружение, изготовление) требует: во-первых, длительного времени, а во-вторых, существенных расходов.

В связи с этим к инвестиционным активам относят объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, НМА и других внеоборотных активов.

Перед бухгалтером встает серьезная проблема разработки временного и стоимостного критериев признания объектов инвестиционными активами. Ведь если организация такие критерии не утвердит в учетной политике, то все приобретаемые, сооружаемые и создаваемые объекты основных средств и НМА не будут признаваться инвестиционными активами.

В свою очередь, от того, будут ли активы считаться инвестиционными, зависит способ отражения в учете начисленных процентов по кредитам и займам, взятым на приобретение данных основных средств или НМА.

Согласно уже упомянутому пункту 7 ПБУ 15/2008 проценты по заемным средствам могут признаваться:

В последнем случае затраты по кредитам и займам включаются в стоимость инвестиционного актива до его постановки на учет. При этом необходимо учесть еще одно законодательное требование. Данные расходы могут быть признаны в составе внеоборотных активов при выполнении следующих условий:

Пример 1

12 января 2009 года ООО «Зенит» получило в банке долгосрочный кредит на приобретение оборудования для производства продукции, облагаемой НДС, в размере 2 000 000 руб.

Срок кредитного договора — 18 месяцев. Размер процентной ставки — 22% в год. Согласно договору с банком оплата процентов производится ежемесячно — на последний день календарного месяца.

22 января 2009 года было приобретено оборудование стоимостью 2 360 000 руб. (в том числе НДС — 360 000 руб.) и в этот же день введено в эксплуатацию.

Счет поставщика оплачен. В 2009 году организация не имела кредитов и займов, взятых на сопоставимых условиях.

Рассмотрим две ситуации. Согласно учетной политике ООО «Зенит» приобретаемый объект основных средств:

Решение ситуации 1:

12 января 2009 года.

Дебет 51 Кредит 67-1
– 2 000 000 — получены кредитные средства;

22 января 2009 года.

Дебет 08-4 Кредит 60
– 2 000 000 — отражена покупная стоимость оборудования на сумму без НДС;

Дебет 19-1 Кредит 60
– 360 000 — отражена сумма «входного» НДС согласно счету-фактуре поставщика;

Дебет 01 Кредит 08-4
– 2 000 000 — отражены постановка на учет основного средства по первоначальной стоимости и его ввод в эксплуатацию;

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 19-1
– 360 000 — сумма «входного» НДС предъявлена к вычету.

Для целей бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость производственного оборудования будет одинаковой. Однако различий избежать все же не удастся.

31 января 2009 года.

Дебет 91-2 Кредит 67-2
– 24 109,59 (2 000 000 руб. × 22% / 365 × 20 дн.) — отражены начисление процентов за пользование заемными средствами в период с 12 по 31 января и их включение в состав прочих расходов;

Дебет 67-2 Кредит 51
– 24 109,59 — отражено перечисление процентов банку за январь.

Для целей налогового учета сумма начисленных процентов признается в пределах ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,5 раза (п. 1 ст. 269 НК), что составляет:
2 000 000 × (13% × 1,5) / 365 × 20 дн. = 21 369,86 руб.

Дебет 99 «ПНО» Кредит 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль»
– 548 — отражено начисление ПНО.

Аналогичные записи будут делаться в учете ежемесячно до возврата кредита.

Решение ситуации 2:

12 января 2009 года.

Дебет 51 Кредит 67-1
– 2 000 000 — отражено получение кредитных средств;

22 января 2009 года.

Дебет 08-4 Кредит 60
– 2 000 000– отражена покупная стоимость оборудования на сумму без НДС;

Дебет 19-1 Кредит 60
– 360 000 — отражена сумма «входного» НДС согласно счету-фактуре поставщика;

Дебет 08-4 Кредит 67-2
– 24 109,59 (2 000 000 руб. × 22% / 365 × 20 дн.) — отражены начисление процентов за пользование заемными средствами в январе и их включение в первоначальную стоимость инвестиционного актива.

Дебет 01 Кредит 08-4
– 2 024 109,59 — отражены постановка на учет основного средства по первоначальной стоимости и его ввод в эксплуатацию;

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 19-1
– 360 000 руб. — сумма «входного» НДС предъявлена к вычету.

Для целей бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость инвестиционного актива будет разной. В этой ситуации следует составить регистр формирования первоначальной стоимости основного средства (см. ниже).

31 января 2009 года.

Дебет 67-2 Кредит 51
– 24 109,59 — отражено перечисление процентов банку за январь.

Как и в ситуации 1, необходимо начислить ПНО:
(24 109,59 руб. 0 21 369,86 руб.) × 20% = 548 руб.

Дебет 99 «ПНО» Кредит 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль»
– 548 — отражено начисление ПНО.

Аналогичные записи будут делаться в учете ежемесячно до возврата кредита.

На этом расхождения между бухгалтерским и налоговым учетом не заканчиваются. Следует еще отразить налогооблагаемую временную разницу (21 369,86 руб.), которая возникает из-за различий в учете процентов по кредиту, взятому на приобретение инвестиционного актива. Налогооблагаемая временная разница приведет к образованию отложенного налогового обязательства (ОНО):
21 369,86 руб. × 20% = 4274 руб.

Дебет 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль» Кредит 77 «ОНО по производственному оборудованию»
– 4274 — отражено начисление отложенного налогового обязательства.

ОНО подлежит списанию по мере начисления амортизации в бухгалтерском учете.

Регистр формирования первоначальной стоимости основного средства

Наименование объекта Производственное оборудование
Инвентарный номер 1401686980
Дата принятия к бухгалтерскому учету 22.01.2009
Дата принятия к налоговому учету 22.01.2009
Номер амортизационной группы 8

Учет капитальных вложений по счету 08: производство ОС

Учет фондов, производимых предприятием самостоятельно хозяйственным способом, осуществляется при следующих хозяйственных операциях:

1. Выплата зарплаты работникам, занятым в производстве основных средств. Оформляется данная выплата проводками:

Дт 08.03 Кт 70 — отражается начисление собственно зарплаты;

Дт 08.03 Кт 69.01 (02, 03, 04) — отражается начисление на зарплату взносов в ПФР, ФСС, ФФОМС.

2. Принятие в производственный цех оборудования в целях его установки на создаваемый объект основных средств. Данная операция отражается в регистре с использованием проводок:

3. Принятие в производственный цех материалов в целях их использования при создании объекта основных средств. Здесь применяется следующая корреспонденция:

4. Осуществление прочих расходов, не классифицированных в рамках вышеотмеченных операций, но имеющих прямое отношение к созданию объекта основных средств, которое характеризуют соответствующие операции. Например, это могут быть расходы, связанные с оплатой услуг транспортных компаний. Они отражаются в регистрах проводкой:

Таким образом, основными объектами учета в рамках инвестирования в основные средства будут:

В свою очередь, если предприятие, инвестируя в производство основных средств, привлекает подрядчиков, то стоимость выполняемых данными подрядчиками работ (без учета НДС) отражается по дебету счета 08 и кредиту счета 60. НДС же отражается по дебету счета 19.01.

Другой способ инвестирования в ОС — покупка готовых активов.

Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика

Авторы: Надежда Соболева, старший менеджер компании BDO; Александр Ланцов, директор компании BDO, руководитель отраслевой группы «Строительство и недвижимость»

В регулировании бухгалтерского учета в области строительства жилья есть не только пробелы, но и противоречия, возникающие между законодательством и сложившейся практикой отражения выручки и себестоимости строительных компаний в финансовой отчетности.

Начнем с общего. Работа по каждому проекту происходит по схеме: инвестор — заказчик/застройщик — подрядчик. В качестве инвестора выступает организация, которая финансирует строительство. Заказчик/застройщик выполняет функцию по организации строительного процесса. Подрядчик — это строительная организация, непосредственно выполняющая строительные работы, а также привлекающая субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ. В некоторых случаях вышеперечисленные функции могут объединяться в одной компании.

Схема 7. Реализация инвестиционного проекта при участии органов власти без предоставления целевого финансирования.

Если государственный заказчик не является инвестором, то между ним и инвестором заключается инвестиционный договор (контракт).

В качестве государственного заказчика при реализации федеральных программ могут выступать соответствующие министерства (например, Министерство транспорта РФ, Министерство культуры РФ и т. п.).

При реализации программы кап. строительства на территории Москвы за счет средств бюджета города Москвы в качестве государственного заказчика может выступать орган городской администрации, уполномоченный Правительством Москвы. Эту функцию могут выполнять также государственные унитарные предприятия города и государственные учреждения, которым Правительством Москвы предоставлены финансовые ресурсы на соответствующие цели в пределах средств, предусмотренных в бюджете города и в соответствующей программе.

Как правило, государственный заказчик, наделенный определенными функциями, сам не несет все возложенные на него полномочия. Часть своих функций он передает заказчику-застройщику, который привлекается на конкурсной основе.

Для реализации целевой программы государственный заказчик привлекает специализированную организацию. Она и является заказчиком-застройщиком и в свою очередь заключает договоры с подрядными строительными организациями. По отношению к подрядным организациям заказчик-застройщик является заказчиком, а может одновременно выступать и генподрядчиком (схема 6).

Передача функций государственного заказчика оформляется договором. В числе переданных функций могут быть: распоряжение финансовыми ресурсами; разработка заданий и подготовка исходных данных для разработки проектной документации; проведение конкурсов и заключение от имени государственного заказчика государственных контрактов (договоров) с подрядными организациями.

На практике встречаются и иные варианты реализации инвестиционных контрактов, в них также задействованы органы власти. Только прямого финансирования инвестиционных контрактов они не осуществляют, хотя и являются непосредственными их участниками. Как правило, их роль сводится к передаче земельного участка, на котором ведется строительство, а также предоставления права застройки (реконструкции) и оказания содействия в подключении к муниципальным инженерным сетям и пр. (схема 7).

Инвестиции в недвижимость, с чего начать

Успех вложения средств в недвижимость напрямую зависит от действий инвестора. Для минимизации рисков следует выполнять несколько универсальных советов.

1. Трезвая оценка финансового состояния. Имеются в виду не только личные средства для инвестирования капитала в недвижимость, но и возможные займы, условия выплаты процентов и т. д.
2. Изучение рынка предложения и спроса. До вложения денег анализируются данные прошлых лет, делается перспективный прогноз.
3. Выбор способа инвестирования. Из всех вышеперечисленных вариантов подбирается наиболее подходящие, по этому направлению выполняется углубленный анализ ситуации.
4. Приобретение объекта. Сделка должна быть грамотно оформленной с соблюдением всех законодательных норм.
5. Получение прибыли. Объекты можно сдавать в аренду или перепродавать.

Недостаток знаний может стать причиной убыточности вложенных средств, об этом инвесторы должны всегда помнить, перед тем как инвестировать в недвижимость.

Долгосрочные инвестиции

К объектам долгосрочных инвестиций относятся основные средства и нематериальные активы.

Долгосрочные инвестиции связаны с:

• осуществлением капитального строительства в форме нового строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы;
• приобретением основных средств: зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других отдельных объектов или их частей;
• приобретением земельных участков и объектов природопользования;
• приобретением и созданием активов нематериального характера.

Целями учета долгосрочных инвестиций являются:

• своевременное, полное и достоверное отражение всех произведенных расходов при строительстве объектов по их видам и учитываемым объектам;
• обеспечение контроля за ходом выполнения строительства, вводом в действие производственных мощностей и объектов основных средств;
• правильное определение и отражение инвентарной стоимости вводимых в действие и приобретенных объектов основных средств, земельных участков, объектов природопользования и нематериальных активов;
• контроль за наличием и использованием источников финансирования долгосрочных инвестиций.

В балансе долгосрочные инвестиции отражаются в разделе I «Внеоборотные активы» по статье «Прочие внеоборотные активы». В этой статье отражаются затраты на вложения во внеоборотные активы организации, учитываемые на соответствующих субсчетах счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», в частности затраты организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к учету в качестве объектов НМА или ОС (сальдо дебетовое по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы»).

Похожие записи:

• Сроки уплаты УСН за 3 квартал 2022
• Вступление в наследство по завещанию
• Кто сможет получить пенсионные накопления в виде единовременной выплаты?