Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

• Истекает срок действия договора

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;

• Условия договора дают возможность расторжения

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;

• УК не выполняет свои обязанности

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);

• Смена способа управления домом

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

Акт приёма-передачи технической документации

УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.

Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:

• место и дата составления;
• Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы;
• подробный перечень технической документации;
• подписи сторон.

Новый порядок выбора управленцев домом

Законодатели подготовили изменения в статьи 44 и 46 ЖК РФ. Согласно новому порядку, для выбора новой управляющей компании потребуется собрать как минимум 50% + 1 голос, то есть необходимо большинство голосов владельцев квартир. Если закон будет принят, то новый порядок смены УК заработает уже с осени этого года – с 01.09.2022 г.

Стоит отметить, что в целом процедура голосования заметно усложняется, ведь теперь новые управленцы домом будут выбираться большинством голосов жильцов. Новый порядок фактически схож с процедурой принятия решения о создании товарищества собственников жилья. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.1 ст. 136 ЖК РФ).

В общем и целом для жильцов это, очевидно, положительное нововведение, которое должно способствовать снижению числа фальсификаций и подкупов со стороны сотрудников управляющих компаний.

Добросовестные управленцы домом смогут спокойно перейти на долгосрочное планирование, что однозначно самым позитивным образом скажется на качестве жизни и комфорте собственников.

Шаг 4: подать заявление в ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Одновременно с направлением уведомления о смене УК (либо способа управления) необходимо направить соответствующее заявление в органы государственного жилищного надзора, обычно это территориальный орган Государственной жилищной инспекции.

Заявление содержит те же самые сведения, что и в уведомлении, указанном выше.

Орган ГЖИ рассматривает заявление в течение 10 дней и после принятия положительного решения вносит соответствующие изменения в реестр лицензий на управление многоквартирным домом, то есть из лицензии старой УК исключается этот дом, в лицензию новой УК он добавляется.

Очень важно, что до момента внесения соответствующих сведений в лицензии новая УК не имеет права собирать платежи с этого дома, а также осуществлять деятельность по управлению этим МКД.

Что входит в обязанности УК

Заключая договор с «управдомом», жильцы должны тщательно изучить договор, в котором указывается перечень оказываемых услуг по поддержанию надлежащего порядка, обеспечению функционирования коммуникаций и сохранности общедомовой собственности.

Среди обязанностей УК можно выделить:

• Обеспечение комфорта и безопасного проживания для жильцов дома, а это означает постоянное поддержание в надлежащем состоянии поверхностей пола потолка, кровли, обеспечение хорошего освещения, в том числе.
• Своевременный вывоз мусора, организация уборки в помещениях общего пользование, поддержание порядка на хозяйственных площадках, и территориях, предназначенных для сбора мусора.
• Проведение комплекса мероприятий по благоустройству придомовой территории, включая работы по озеленению и устройству безопасных покрытий.
• Установка и обслуживание счетчиков учета расхода воды, газа, света и тепла, подготовка коммуникаций к зиме.
• Организация капитального ремонта.
• Оповещение жильцов относительно возможного отключения коммуникаций, чтобы это не стало неожиданностью.

Довольно часто между жильцами и собственниками коммуникаций возникают финансовые споры, которые также должны своевременно решать специалисты управляющей компании. Они должны предоставлять жильцам своевременно информацию относительно стоимости тарифов ЖКХ, и особенно в случае их изменениях. Вести финансовую деятельность управляющая компания должна прозрачно, а если этого не происходит, жильцы начинают задумываться о ее смене.

Как сменить одну УК на другую

УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.

Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.

Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.

Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.

ЖК РФ содержит прямое указание о направлении копии решения о смене управляющей организации в действующую управляющую организацию

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.

Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.

Подготовка к переходу

Существует только 2 способа, планомерного не судебного перехода:

1. По добровольному соглашению сторон, что происходит довольно редко. Важно понимать, что каждый находящийся на балансе дом приносит неплохую прибыль, и добровольно отказываться от неё ни одна УК не будет
2. По окончании срока действия договора. Среднестатистический документ подписывается на 1-5 лет, после этого он должен быть прекращен или пролонгирован. Легко отказаться от старой УО можно, если в договоре нет пункта «автоматическое продление». Обычно, по умолчанию, его вносят юристы для экономии времени, которое затрачивается на пролонгацию. Но, именно в этом пункте и кроется подвох. Если жильцы твёрдо намерены перейти в другую управляющую компанию, то им необходимо подготовить все документы до момента окончания и автоматической пролонгации договора. И уведомить старую УК хотя бы за 30 рабочих дней, иначе судебного разбирательства не избежать.

Во всех остальных случаях предстоит довольно длительная и утомительная процедура перехода. Если тщательно подготовиться, то процесс займет около 3-х месяцев, но если были допущены ошибки или инициативная группа жильцов, оказалась плохо юридически подготовленной, то процедура может продлиться до 2-х лет. Поэтому на нулевом подготовительном этапе важно соблюдать правильную последовательность действий.

Все начинается с формирования инициативной группы среди собственников, которая будет первично решать, когда и к какой новой эксплуатирующей организации будет переводиться дом. После начать заниматься организацией процесса. Именно на плечи этих людей лягут следующие функции:

• сбор доказательств
• подготовка документов
• сбор информации о финансовом балансе дома

Как сменить УК в многоквартирном доме, порядок действий

Так как получить добровольный отказ управляющей компании от управления мкд практически нереально, то следует готовиться к некоторым мероприятиям.

Опираясь на гражданский и действующий жилищный кодексы, собственники жилья имеют право созывать общие собрания для выбора подходящей УК. Как показала практика, наиболее эффективных результатов добиваются инициативные группы, созданные наиболее активными гражданами. Именно на эту команду возлагается основная миссия по соблюдению интересов жильцов дома. Поэтому активисты начинают изучать законы, регулирующие правовые взаимоотношения между УО и собственниками, общаются с юристами или другими инициативными группами, имеющими положительный опыт смены управляющей компании. Это необходимо для того, чтобы активисты могли давать компетентные ответы на вопросы граждан при выборе новой УК. Полученные знания пригодятся на общем собрании жильцов мкд, когда будет необходимо доказательно и аргументировано объяснять преимущества смены УО.

Порядок передачи документации на МКД

Порядок передачи технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением этим домом, закреплен в разд. V Правил осуществления деятельности по управлению МКД .

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.

Прежде всего уполномоченное собранием, на котором было принято решение о прекращении договора управления, лицо должно направить организации, ранее управлявшей домом, а также в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) уведомление о принятом решении (для этих целей может использоваться ГИС ЖКХ). На исполнение данной обязанности дается пять рабочих дней. Уведомление (в момент получения которого договор управления считается прекращенным, если в нем не содержатся другие сроки прекращения договора, допустим, по истечении одного месяца с момента получения уведомления) должно содержать:

• наименование организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом;
• ее адрес;
• сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления МКД (в случае выбора непосредственного управления собственниками помещений в доме).

Как сменить управляющую компанию в МКД

Время чтения: 6 минутЖителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК).

За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги. Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ.

Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме. В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или . Эти организации являются частными фирмами.

Большинство из них было создано на базе ЖЭКов. Управляющая компания – альтернативный способ . Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или .

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Как оплачивать услуги УК после ее смены

Так как смена УО не может быть проведена без ведома собственников, все судебные тяжбы связанные с неправильной оплатой услуг их касаться не будут. Этим занимается новая и старая управляющие организации, и только при участии судебных органов.

Обратите внимание: Если на счету старой УК осталась переплата, жители вправе вернуть ее на свой счет.

Неосновательное обогащение строго карается законодательством РФ. В любом случае, вопросы необходимо решать непосредственно со старой компанией.Как правило, деньги возвращаются на счет без особых вопросов после предоставления в нее документов, подтверждающие факт переплаты.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – трудоемкий, но важный процесс. Особенно в том случае, если старая УК не выполняет свои обязательства.

Похожие записи:

• Пенсия по потере кормильца: оформление в Орле в 2023
• Справка 182н о доходах для декретных и больничных — Образец 2023 года
• Тринадцатая квитанция. Меняется порядок расчетов на общедомовые нужды