Росреестр разъяснил требования к строительству дома на сельхозземле

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр разъяснил требования к строительству дома на сельхозземле». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:

• на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
• площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
• запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
• региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.

Таунхаусам присвоили правовой статус

До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».

Таунхаус должен отвечать условиям:

• не более 10 блоков;
• не более 3 этажей.

Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.

На ИЖС распространён закон о долевом строительстве

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.

Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.

Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:

• Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
• Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.

Закон о сельском туризме

Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.

На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.

Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.

Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.

Откуда берутся новые земли сельхозназначения

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.

Что такое сельскохозяйственные земли?

Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.

Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.

К землям сельскохозяйственного назначения относят:

• пастбища;
• пашни;
• лесополосы;
• сенокосы;
• насаждения;
• дороги.

Необходимые документы

С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.

Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.

После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:

• ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
• адрес и номер участка по кадастру;
• документальное подтверждение прав на участок;
• информация о видах разрешенного использования;
• справки, которые обосновывают целевое использование земли;
• схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
• градостроительный план;
• параметры будущего дома;
• контактные данные (телефон, электронная почта).

Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:

• постройку признают незаконной по решению суда;
• фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
• в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).

Регистрация построенного дома на с\х землях

Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.

За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.

— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.

То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.

— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.

Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.

Определение возможности возведения дома на с/х угодьях

Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.

Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.

Чтобы постройка была законной нужно чтобы:

1. Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
2. Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
3. Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.

Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.

ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.

Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:

• Необходимость организации фиктивной деятельности;
• Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
• Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.

Порядок изменения типа разрешенного пользования

Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:

1. Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
2. Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
3. Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
4. После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
5. Результаты публикуются в официальных СМИ.
6. Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.

Дополнительные полномочия региональных властей

Региональные представители власти вправе самостоятельно определять муниципальные образования, на территории которых запрещено строительство (реконструкция или эксплуатация) фермерских жилый домов. Например, в список земель, где запрещено возведение объектов недвижимости, внесены участки, на которых расположены особо ценные сельскохозяйственные угодья.

Законодатель наделил расширенными полномочиями региональную власть с учетом опасений фермеров из-за возможного возникновения спорных моментов:

• Рост цен на землю, которая расположена рядом с крупными городами;
• Невозможность арендовать участок для ведения сельского хозяйства из-за роста цен на землю.

Срок действия нового законопроекта

Согласно нововведениям зарегистрировать жилой фермерский дом собственник должен в течение следующих четырех лет (до 2026 года). После вступления в силу нового федерального закона каждый фермер вправе узаконить уже возведенный объект недвижимости или же начать строительство нового дома.

Вероятно, что по истечении указанного срока возможность постановки объекта недвижимости на землях сельхозназначения будет продлена. На сегодняшний день об этом говорить еще рано. Сейчас у граждан, которые занимаются сельским хозяйством есть прекрасная возможность построить жилье и зарегистрировать права на него по упрощенной схеме. По мнению законодателя новый закон существенно упростит жизнь фермеров и привлечет новых людей в сельхозотрасль.

Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения

Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.

За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.

Земли сельхозназначения для дачного строительства

Дача является любимым местом отдыха для многих семей. Это возможность на выходные, в отпуск выехать за пределы шумного города, пожить в тишине, в окружении красивой природы. На дачах также выращиваются огородные и садовые культуры, что также важно для многих семей.

Но какая земля подходит под такое строительство, есть ли риски возвести домик на несоответствующей этой цели земле. Земельным законодательством выделяется два типа угодий, которые можно использовать для строительства дачного домика:

• Есть также возможность получить участок под дачу на землях населенных пунктов, но это редкая практика.
• Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства. Обычно на таких территориях и выдаются участки под садовый сообщества (СНТ), под дачные товарищества.

Садовые, дачные поселки занимают большую площадь, которая разделяется на отдельные наделы для каждого участника сообщества. Выделенный участок владелец может использовать для ведения хозяйства садового или огородного, может построить там небольшое подсобное строение или домик для временного проживания.

Многих дачников интересует, можно построить ли дом жилой на дачном участке? Такое строение сложно ввести в жилой фонд, а без этого нельзя будет в нем зарегистрироваться, даже если домик обладает всеми коммуникациями, отапливается, подключен к электросети.

Требования и нормы строительства

Перед тем, как начать строительство объекта на землях сельскохозяйственного назначения, необходимо заказать градостроительный план в отделе архитектуры по месту расположения участка.

На основе разработанной документации составляется планировочная схема организации участка с обозначением всех панируемых сооружений, кроме некапитальных (у которых нет фундамента).

Участок, выделенный под ведение личного подсобного хозяйства, требует наличия дополнительного вида разрешенного использования. Это позволит дополнительно возвести баню, гараж, сараи.

Все сооружения должны соответствовать нормам строительства на землях сельхозназначения и не нарушать СНиП, противопожарные правила и градостроительный регламент.

Похожие записи:

• Исковое заявление о возмещении ущерба, причиненного ДТП (в порядке регресса)
• Расторжение договора купли-продажи недвижимости: до и после регистрации
• Распределение налогового вычета между супругами