Договор купли продажи квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Удостоверение и государственную регистрацию сделки просто удобнее и быстрее проводить в одном месте — БТИ. В противном случае нужно согласовать пакет документов у нотариуса, подвезти их, выбрать удобное время, чтобы оно состыковывалось со временем регистрации в БТИ. К слову, в регионах Беларуси сделки зачастую по-прежнему проводят, удостоверяя у нотариуса с регистрацией в БТИ.
Безопасно для продавца и покупателя
Ни нотариус, ни регистратор не занимаются проверкой объекта недвижимости. То есть они не проверяют предыдущих собственников, законность всех переходов права собственности, не выясняют, когда и куда убыли ранее прописанные лица. Также они не проводят дополнительные проверки, если это необходимо, чтобы защитить стороны сделки.
Они лишь проверяют наличие стандартного пакета документов для продажи этого объекта, сверяют личности сторон с их паспортами, получают согласия супругов и сособственников, совершеннолетних, которые зарегистрированы на момент продажи. Также регистраторы визуально проверяют дееспособность продавца и оценивают его поведение, трезвость, адекватность.
Непосредственно перед вами в ЕГРНИ регистраторы просматривают наличие обременений, запретов, арестов на недвижимость. Такой возможности нет у нотариусов. Нотариус о возникших запретах и обременениях может узнать лишь из выписки. Почему на это важно обратить внимание?
Дело в том, что за время действия выписки, напомним, это месяц, может многое произойти. Рассмотрим ситуацию. Вы приобретаете квартиру. Продавец сообщает вам, что он решился на продажу, так как навсегда уезжает жить в другую страну. Вы оформили задаток и договорились об оформлении договора купли-продажи у нотариуса и его последующей регистрации в БТИ.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Как оформить договор купли-продажи?
Когда все документы собраны, нужно подписать договор купли-продажи. Это документ, удостоверяющий акт передачи жилой площади за оговоренную сумму денег. Он должен быть составлен и заверен нотариусом.
Он делается в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистратора. В нем содержится вся информация о квартире: адрес, расположение, характеристики, а также ее стоимость. Помимо этого, в договоре указываются данные сторон, условия расторжения сделки, взыскание компенсации. По сути, этот документ – юридическая гарантия вашей продажи.
Когда договор подписан, нужно определиться со способом передачи денег: наличными или переводом на банковский счет. Чтобы себя обезопасить, лучше воспользоваться вторым способом. Достаточно открыть счет в банке, куда счастливый покупатель может перевести нужную сумму.
Теперь можно приступать к государственной регистрации сделки. Она осуществляется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, обычно – по предварительной записи. После посещения кадастра покупателю передаются ключи, регистрируется переход права собственности. Готово! У вашей квартиры теперь новый собственник.
Как выбрать агентство?
Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости, необходимо тщательно подойти к выбору компании, которая возьмет на себя все задачи. Таких площадок сейчас очень много, главное – не растеряться!
Во-первых, изучите сайт агентства (он у него обязан быть, в противном случае появляются вопросы, как оно вообще существует). Проштудируйте всю информацию: как давно оно работает, количество клиентов, репутация, команда. На последний пункт обратите особое внимание: опыт работы с клиентами, количество сделок. Также советуем погуглить специалистов и само агентство на предмет упоминания в СМИ, например, привлекают ли представителей компании в качестве экспертов, нет ли громких скандалов и т.д.
Во-вторых, почитайте отзывы клиентов (и лучше всего не останавливаться только на сайте самого агентства, используйте другие независимые площадки). Если есть возможность, напишите клиентам напрямую, чтобы получше узнать, как работают специалисты компании. Обратите внимание также на то, как агентство работает с негативными отзывами (если таковые имеются).
В-третьих, посмотрите, есть ли корпоративный блог агентства, выступает ли оно на своей платформе с экспертными колонками, анализом рынка и вопросами в сфере недвижимости. Это также многое говорит об экспертности сотрудников и в целом агентства.
После этапа подготовки позвоните туда напрямую, чтобы выяснить все условия и получить ответы на вопросы. Выберите самый комфортный и выгодный для себя вариант.
***
Итак, продать квартиру можно самостоятельно или с помощью риэлторов. Если вам больше подходит первый вариант, сперва активно изучите все требования: от пунктов договора купли-продажи до сбора документов и государственной регистрации. Для того чтобы оценить стоимость квартиры, необходимо проштудировать специализированные сайты с объявлениями, мониторить изменения на рынке. Составьте грамотное и содержательное объявление о продаже квартиры, сделайте качественные фото. Когда найдется покупатель, останется документально заверить сделку и получить деньги, лучше использовать безналичный расчет.
Все это звучит довольно сложно, однако, если запастись временем и быть внимательным, все обязательно получится. Удачи!
Сделка купли – продажи
Процесс оформления купли – продажи должен проводиться в соответствии с первым пунктом второй части статьи 428 и статьи 527 Гражданского кодекса Белоруссии. Давайте подробнее ознакомимся с данными процедурами:
- Для оформления покупки недвижимости должен в обязательном порядке составляться договор купли – продажи;
- Для передачи прав собственности на жилье необходимо составить передаточный акт, где оговаривается передача продавцом и прием покупателем квартиры;
- Для закрепления права собственности нового жильца покупателю и продавцу нужно подготовить два одинаковых пакета документов, которые передаются регистрационное отделение.
Предпродажная подготовка квартиры
Сегодня на «вторичке» балом правят покупатели. На рынке есть большой выбор квартир. Если вы хотите, чтобы ваше жилое помещение не «зависло» на полгода или год, оно должно приглянуться потенциальным покупателям. К тому же большинство из них хотят переехать в квартиру сразу после заключения сделки и хотя бы первое время обойтись небольшим косметическим ремонтом.
Однако специалисты не советуют перед продажей делать в квартире большой ремонт. Не факт, что ваши вкусы совпадут с предпочтениями покупателей. За вашу новую плитку, обои или линолеум никто особо не доплатит, а вот вы потратитесь.
Другое дело – сделать в квартире генеральную уборку, вымыть окна, избавиться от пыли, вывезти старую мебель, где-то подклеить обои. Этим самым визуально вы сделаете ее просторнее и, возможно, на нее быстрее обратят внимание.
Практика показывает, что покупатели готовы доплачивать только за кухню в хорошем состоянии. Но на большую сумму тоже не стоит рассчитывать. Даже если кухня приобретена пару лет назад, вам никто не компенсирует ее полную стоимость. Есть случаи, когда сделки были на грани срыва из-за того, что продавец и покупатель даже не могли сойтись на сумме в $300.
Возможно, вы получите некоторую компенсацию за свежий ремонт с новой сантехникой в ванной и туалете, встроенный шкаф, добротные межкомнатные двери. Но все это, опять-таки, на любителя.
Нюансы оценки квартиры
В любой сделке продавец заинтересован продать жилье как можно дороже, а покупатель – сэкономить. Продавцу кажется, что его жилище чуть ли не самое лучшее среди своих «собратьев», особенно если она ему очень дорога и он вложил в ее ремонт большие деньги. Еще один неоспоримый козырь продавцов: «Я купил квартиру за $80 тыс. и продавать ее за полцены не намерен».
С этим, конечно, спорить сложно. Но есть реалии рынка. Если вы намерены продать квартиру быстро, надо снижать цену. В условиях, когда на одного покупателя приходится десять продавцов, приходится идти на уступки.
Итак, если вы приняли решение продавать квартиру самостоятельно, попытайтесь как можно точнее определить ее стоимость с учетом рынка. Зайдите на специализированные сайты по недвижимости в Интернете, выберите свой район и апартаменты, аналогичные по параметрам вашей. Но имейте в виду, что в рекламе указаны не реальные цены продаж. Это цена предложения, которую хотели бы получить продавцы.
Если вы выставите на рынок квартиру по более высокой или аналогичной в рекламе цене и не услышите звонков – значит, цена завышена. Смело снижайте ее на $2-3 тыс. и ждите. Найдутся потенциальные покупатели, которые заинтересуются вашим предложением. Вы договариваетесь о времени просмотра квартиры. К вам придут люди, которые будут стараться еще больше сбить цену. Не поддавайтесь на уговоры. Наберитесь терпения, покажите квартиру с десяток раз и остановитесь на покупателе, который согласится дать вам наибольшую цену.
Но есть обратная сторона медали. Если вы захотите быстро продать квартиру и существенно снизите цену ниже среднерыночной, ваш телефон раскалится от звонков. Но есть большая вероятность того, что все эти люди окажутся случайными. Они будут приходить смотреть квартиру, еще больше торговаться, но так ничего и не купят. Кроме того, варианты, выставленные на продажу по заниженной цене, вызывают подозрение, что в них кроется какой-то подвох.
Существуют общие рекомендации, которыми тоже стоит руководствоваться при определении цены квартиры. Престижный район, тихий центр, хорошая транспортная доступность, близкое расположение от метро, современная планировка, привлекательный вид из окна увеличивают стоимость квартиры.
Но помните, что главным фактором при выборе жилья была и остается цена. Есть немного покупателей, которые готовы доплачивать за соседство дома с лесом, парком или водоемом. Точно так же, как не каждый покупатель готов переплачивать за центр.
Если вы работаете с риэлтером, то он поможет вам максимально точно, а главное, с учетом состояния рынка определить стоимость квартиры. Специалист располагает большой базой объектов, которые он оценивает каждый день. Ему есть что и с чем сравнивать.
Более того, зачастую агенты риэлтерских компаний закреплены за определенными районами, микрорайонами, хорошо знают жилищный фонд и за время работы побывали не в одной квартире. Это помогает им более точно определить стоимость жилого помещения.
Особенности продажи недвижимости гражданами РФ на территории Беларуси
Если у вас на территории Беларуси недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, дарения или в порядке наследования, вы можете в любой момент продать его – никаких ограничений на подобные сделки для мигрантов не устанавливаются.
Однако стоит знать несколько немаловажных деталей:
- Если у вас вместо квартиры дом, вам может принадлежать только само строение. Все земельные участки на правах частной собственности оформляются только гражданами Беларуси. Мигранты же могут ими пользоваться по договорам аренды, заключенным на 99 лет. Следовательно, для продажи дома нужно оповещать муниципальный орган власти, т.к. именно с ним оформляются договоры аренды недвижимости. Вы можете продать дом, но в стоимость не включается участок земли.
- Резиденты и нерезиденты Белоруссии уплачивают подоходные налоги при продаже недвижимости. Также они обязаны своевременно предоставлять налоговые декларации в ИФНС по месту расположения проданного жилья.
Особенности продажи наследственного имущества
Если вы продаете в Беларуси квартиру, полученную в наследство, платить налог в любом случае придется. Исключение – отсутствие подобных сделок у резидента за последние 5 лет: в таком случае подоходный налог не уплачивается, но декларация предоставляется в обязательном порядке.
Порядок расчета налога здесь примерно такой же, как и при реализации купленной ранее недвижимости. Однако он рассчитывается не от суммы фактической прибыли, а от оценочной стоимости жилья.
Пример №2: продажа унаследованной квартиры в Белоруссии
Гражданин РФ постоянно проживает в Гомеле. В 2010 году он получил в наследство квартиру, а в 2018м решил ее продать. Оценочная стоимость недвижимости составила 50 000 долларов – от этой суммы рассчитывается налог:
50 000 х 13% = 6 500 долларов США – сумма налога.
Ипотека на покупку квартиры в РБ
В Белоруссии ипотечное кредитование пока не находится на пике активности, как в России. Одна из причин – высокие процентные ставки, минимальные из которых –13-15% годовых.
Например, Беларусбанк выдает ипотечные кредиты под ставку рефинансирования Национального банка РБ (она сейчас равна 10%) плюс 5,5%. Белорусская «дочка» Сбербанка кредитует покупку жилья минимум под 13% годовых.
Есть специальный Указ Президента №240, по которому малоимущим гражданам, многодетным семьям и некоторым другим социально незащищенным категориям заемщиков компенсируется часть процентной ставки.
Россияне могут быть заемщиками по таким кредитам, но с одним важным условием – только те, кто постоянно проживает и имеет доход на территории РБ.
При этом недостаточно просто приехать и жить в течение года-двух, постоянное проживание для иностранцев (и россиян в том числе) подтверждается только видом на жительство. Также нужна официальная работа, на которой можно будет получить справку о зарплате.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
После того, как собраны и подготовлены все необходимые документы, продавец и покупатель приходят к нотариусу. Процесс оформления происходит следующим образом:
- Нотариус составляет основной договор купли-продажи и предоставляет его сторонам для ознакомления. После того, как заинтересованные стороны прочитали предложенный договор, нужно внимательно проверить правильность написания имён и фамилий участников сделки, их идентификационные номера, паспортные данные, адрес квартиры, её технические характеристики, дату, сумму расчёта – ошибок и опечаток здесь быть не должно.
- Если стороны договора состоят в браке, то супруг (супруга) продавца и покупателя подписывают заявления о том, что они не возражают против данной сделки.
- Продавец и покупатель оплачивают необходимые налоги и сборы.
- Происходит денежный расчёт сторон между собой.
- Если после полного расчёта между сторонами сделки нотариус подписывает и заверяет договор купли-продажи, то данные о новом владельце сразу вносятся в Государственный реестр имущественных прав.
- Как правило, покупатель получает на руки оригинал договора купли-продажи, его заверенную копию и выписку из реестра о регистрации объекта недвижимости на его имя. Продавец получает копию договора.
Документы необходимые для оформления генеральной доверенности на автомобиль
Для удостоверения доверенности в обязательном порядке необходимо предоставить нотариусу перечень документов:
- документ, удостоверяющий личность собственника транспортного средства (доверителя) в большинстве случаев это действующий гражданский паспорт;
- паспортные данные представителя (ФИО, дату рождения, идентификационный номер, место жительства) сам документ не обязателен;
- технический паспорт (свидетельство о регистрации) на транспортное средство;
- документы, подтверждающие родственные отношения (если доверитель и доверенное лицо (представитель) – близкие родственники); это могут быть свидетельства о рождении, о браке, о перемене фамилии
- пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида в случаях если доверитель относится к категории граждан, имеющих льготы на нотариальные процедуры.