Уточнение границ земельного участка — порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уточнение границ земельного участка — порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.

В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:

1. Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

• копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
• кадастровой выписки об объекте недвижимости;
• кадастрового паспорта объекта недвижимости;
• кадастрового плана территории;
• в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.

1. Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:

• в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
• имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).

При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.

Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.

В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.

1. Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:

• признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
• установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
• обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).

1. Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.

Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.

Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

После того как все требуемые документы собраны и при необходимости владельцы соседних земельных участков предупреждены о предстоящих работах по уточнению границ, выполняется следующий порядок действий:

• Посылается заявка на создание межевого плана в любую выбранную геодезическую компанию.
• При необходимости осуществляется консультация со специалистом.
• Непосредственно в офис или электронным путем передается собранный пакет документации.
• После анализа документов специалист связывается с заявителем и устанавливает дату посещения участка.
• В назначенный срок на место приезжают инженеры-геодезисты, передают договор на ознакомление и подписание, проводят необходимые измерительные работы. Проводится опрос владельцев смежных наделов.
• Составляет и подписывается акт согласования. При этом согласие помимо собственника должны дать соседи, представитель местного правления и сам инженер.
• Формируется межевой план. Далее вместе с актом согласования он выдается владельцу.
• Выполняется проверка в Росреестре.
• По истечении установленного срока (от 15 до 90 дней) заявителю выдается ответ.

Для чего нужно уточнение границ?

В настоящее время указанный процесс не рассматривается в качестве обязательного. Важно учесть, что возникать могут ситуации, когда без проведения межевого процесса не получится. В этом случае не важно, есть ли у собственника желание нести расходы, связанные с межеванием. Это происходит, если нет документации, подтверждающей правомочия собственности, при этом права зарегистрированы только на постройку, расположенную на участке. Для получения возможности провести приватизацию, потребуется уточнить линии надела. У администрации каждого муниципалитета имеется право на передачу земли в собственность на возмездных или безвозмездных основаниях. На это влияет то, какие документы оформлены на землю.

Вне зависимости от того, что уточнение рассматривается не как обязательная стадия, часто граждане отказываются приобретать землю, если границы у нее не установлены. По этой причине межевание дает больше шансов для продажи участка. Если нет линий, проведенных в соответствии с действующими правовыми актами, то не получится оформить разрешение для проведения строительных работ. Кроме того, это позволяет гражданину избежать возникновения спорных ситуаций, прохождения судебных процессов, утраты площадей. Стоит учесть то, что границы наделов, расположенных в смежном порядке, иногда устанавливаются с допущением ошибок. Тогда происходит наложение одного надела на другой. Такое наложение бывает полным или частичным.

ВАЖНО !!! При учете границ в Росреестре не допускается пересечение линий участков. Несмотря на то, что сложности возникли у смежных земель, именно тот собственник, кто инициировал процесс уточнения границ, не сможет довести его до конца. Для предотвращения подобных ситуаций необходимо исправить ошибку относительно места, в котором расположена земля.

Если граждане, владеющие наделами, не проявят желания относительно проведения повторной процедуры межевания, то потребуется обратиться в судебную систему. Если вторая сторона не признает заявленные требования, то судья назначит исследование. Стоимость данной процедуры будет стоимость порядком дороже, чем оформление межевой документации. Расходы будут возложены на сторону, в чьих границах допущена неточность.

Как согласовать границы?

Данный этап выступает важной частью работ кадастровой направленности. Это относится к процедуре уточнения линий отдельно взятого земельного надела. Стоит понимать, что могут возникнуть ситуации, когда не удастся связаться с собственником участка. К примеру, это происходит, когда человек проживает за пределами страны. Тогда предусматривается, что инициатору потребуется направить уведомления всем, кто заинтересован в проведении указанной процедуры. В нем отражается о собрании владельцев смежных территорий.

ВНИМАНИЕ !!! Отправка осуществляется при помощи использования почтовых услуг. Гражданину потребуется использовать уведомления о вручении, чтобы подтвердить факт отправки.

Если письмо осталось невостребованным, то гражданину вернется отправление с пометкой о том, что не удается вручить письмо. Это происходит, когда с момента отправки документа прошло более месяца. Вернувшееся извещение потребуется приложить к межевой документации. Тогда границы территорий будут рассматриваться как согласованные. Эти правила отражены в правовых актах. По-другому ситуация складывается, когда гражданин отказывается от подписи сформированного акта. С него нужно требовать возражения в письменном выражении. Они прикладываются к заявлению о межевании. Вопрос рассматривается в судебном порядке.

После того как все требуемые документы собраны и при необходимости владельцы соседних земельных участков предупреждены о предстоящих работах по уточнению границ, выполняется следующий порядок действий:

• Посылается заявка на создание межевого плана в любую выбранную геодезическую компанию.
• При необходимости осуществляется консультация со специалистом.
• Непосредственно в офис или электронным путем передается собранный пакет документации.
• После анализа документов специалист связывается с заявителем и устанавливает дату посещения участка.
• В назначенный срок на место приезжают инженеры-геодезисты, передают договор на ознакомление и подписание, проводят необходимые измерительные работы. Проводится опрос владельцев смежных наделов.
• Составляет и подписывается акт согласования. При этом согласие помимо собственника должны дать соседи, представитель местного правления и сам инженер.
• Формируется межевой план. Далее вместе с актом согласования он выдается владельцу.
• Выполняется проверка в Росреестре.
• По истечении установленного срока (от 15 до 90 дней) заявителю выдается ответ.

Исправление кадастровой ошибки

Ситуации, когда в результате проведения геодезических мероприятий выявляются случаи наложения границ участков, пересечения со смежными территориями, называют кадастровой ошибкой.

Для исправления несоответствия проводят дополнительные работы с межеванием, либо решают вопрос в судебной инстанции. Корректировка требуется не всегда, а лишь в случаях ощутимых расхождений.

Следующие обстоятельства требуют исправления кадастровых бумаг:

• Обнаружены противоречия в информации, имеющейся в базе данных кадастрового учета.
• Выявлено наложение участков по краям.
• Есть нарекания к качеству выполнения кадастровых работ.
• Естественное изменение территории вследствие происходящих с течением времени корректировок конфигурации участка с учетом особенностей рельефа и почвенного состава.
• Допущение ошибок в топографических измерениях кадастровым специалистом.
• Ошибки при обработке полученной информации и ее внесении в реестр.

Как проводится уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет?

Кадастровые работы по уточнению границ земельного участка проводятся в 3 этапа:

1. Подготовительный.
2. Основной – работа на местности.
3. Камеральный или отчётный.

Как уточнить границы земельного участка на подготовительном этапе? На этом этапе кадастровый инженер получает кадастровую выписку из ГКН и изучает её. Если межевание ранее проводилось – изучаемо межевое дело и прилагаемую документацию, которая отражает факт нарушения, требующий уточнение границ.

На основании полученных сведений подготавливается предварительный план границ ЗУ, с планируемой расстановкой поворотных точек. После этого составляется техническое задание для геодезистов, которое передаётся им для изучения.

В назначенный день на участок прибывают все заинтересованные лица из числа:

• кадастровый инженер;
• группа геодезистов с оборудованием;
• заказчик работ;
• его соседи.

Основания для уточнения

Определение точных границ требуется для тех земельных наделов, которые состоят на кадастровом учете, им присвоен уникальный номер, но при этом межевание не проводилось.

Узнать об этом можно из кадастрового паспорта, в котором имеется отметка о том, что границы не установлены.

Связана такая ситуация с упрощенной схемой приватизации, проводимой согласно ФЗ № 93, который называют законом «о дачной амнистии».

Существует ряд оснований, по которым требуется оформление документов с точными пограничными линиями. К ним можно отнести:

• Приобретение или продажа участка. Оформление документов на передачу собственности другому лицу без наличия точных размеров земли нельзя будет осуществить.
• Проведение строительства на участке. Впоследствии потребуется регистрация документов на постройку. Без правильно оформленных бумаг на землю такая процедура будет невозможна.
• При решении спорных вопросов с соседями. При обращении в суд потребуется проведение межевания.
• При передаче участка по договору дарения или включения его в завещание.
• Ошибки кадастровой службы. При массовой приватизации установление границ проводилось формально без досконального изучения объекта. Именно поэтому случались ошибки.

Рассмотрение вопроса по корректировке размеров земельных наделов, граничащих друг с другом, происходит после поступления в кадастровую службу заявления от владельца или по решению судебной инстанции.

Справка: Если владелец не предполагает никаких действий со своей землей и у соседей не имеется никаких претензий, то заниматься уточнением границ не обязательно.

Уточнение границ земельного участка с увеличением площади

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел Ваше обращение по вопросу изменения границ земельных участков и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Согласно пункту 9 статьи 38 Федерального закона от 24.07.

2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Необходимо отметить, что при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета, в том числе в случае, если:

1) в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости;

2) при уточнении указанных границ нарушен установленный настоящим Федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с настоящим Федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора (пункт 5 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, увеличение площади земельного участка при уточнении его границ в ходе дачной амнистии возможно не более чем на десять процентов в случае, если указанные границы не были определены в установленном законом порядке.

Кроме того, самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей (статья 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Текст письма официально опубликован не был

Еще 5 фактов о нашей компании

1. Собственный проектный отдел.
   Все проекты, которые вы видите на сайте, созданы нашими архитекторами, творческий девиз которых — удобный и современный дом.
2. Много реализованных объектов.
   Более 350 семей проживают в построенных нами домах. Увидеть их можно в разделе «Галерея», где есть фото- и видеоотчеты строительства, а также реальные отзывы владельцев
3. Комплексный подход.
   Для заказчика гораздо удобнее получать все услуги в одном месте. Каждому клиенту индивидуально подбираем проект загородного дома, помогаем с получением разрешительной документации, выбираем материалы и, конечно, проводим все строительно-монтажные работы.
4. Большой выбор проектов.
   Мы создали большой каталог готовых проектов загородных домов и коттеджей с подробным описанием, планировками, фасадами. Благодаря удобному фильтру вы легко подберете наиболее интересный для вас вариант с точки зрения материала, планировки, этажности или площади.
5. Гарантия на выполненные работы.
   После окончания строительства наши гарантийные обязательства распространяются на несущие конструкции готового коттеджа сроком до 5 лет (в зависимости от материала), на отделочно-декоративные работы — от 1 года.

Перераспределение между владельцами выполняется обычно уже после оформления кадастровых бумаг.

Иногда такие процедуры происходят, когда выявляются неточности, или при необходимости выкроить еще один участок.

Бывает, что в старых планах обнаружена путаница, а перераспределение и новые межевые планы позволят четко каждому собственнику выделить свой индивидуальный земельный надел с уже установленными, незыблемыми границами, что избавит от проблем в дальнейшем.

Как на межевом плане отображается перераспределение ЗУ узнаете тут.

Последние изменения в ЗК РФ говорят о том, что с 2018 г. невозможно будет без межевого плана провести никаких действий с земельными наделами.

Поэтому, пока не начался ажиотаж и не взлетели цены, следует позаботиться о том, чтобы изготовить этот документ на свой участок, воспользовавшись услугами только действительно надежного, ответственного кадастрового инженера с наличием всех требуемых разрешительных бумаг и документов, подтверждающих его уровень квалификации.

Если решение положительно

Предположим, обращение увенчалось успехом. Что предстоит сделать в этом случае? Поскольку в результате проведения прирезки земли фактически речь идёт о новом участке, на него необходимо получить кадастровый паспорт и провести регистрацию в Госреестре прав собственности на объекты недвижимости. Причём важно заметить, что заново проводить регистрацию нужно не только из-за того, что произошло изменение границ земельного участка, который был расширен, но и для того, от которого некоторая площадь была отрезана. Ведь последний также изменился и требует внесения изменений в Госреестр. Нужно провести уточнение границ такого земельного участка с уменьшением площади. Причём оплатить такую работу придётся хозяину увеличенного участка.

В разных регионах страны оплата работы кадастрового инженера по постановке изменённого участка на кадастровый учёт может существенно различаться. В различных регионах страны цена может изменяться в пределах от 10000 до 30000 рублей за постановку на учёт одного участка. Фактически данные затраты являются дополнительной платой за возможность увеличения имеющегося у заявителя участка земли.

Требования к межевому плану

Ответственность за изготовление и правильное наполнение межевого плана несет кадастровый инженер. Но ошибки и описки обнаруживаются, как правило, при подаче документов в Росреестр. И тогда именно заявителю (правообладателю) придется «побегать» между кадастровым инженером и МФЦ, чтобы исправлять недоработки.

Межевой план кадастровый инженер изготавливает в электронном виде, подписывает его квалифицированной электронной подписью. Если заявителю необходим план на бумажном носителе, такое условие приемки работ (передача в электронном виде) необходимо предусмотреть при заключении договора подряда.

Требования к межевому плану устанавливает статья 22 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ. Он содержит сведения об образуемом земельном участке, о его частях, в т.ч. графическую и текстовую части.

Длительное время земельные наделы предоставлялись гражданам при несовершенном земельном законодательстве, даже процедура межевания и постановки имущества на кадастровый учет не были обязательной нормой. В итоге огромные территории с участками не имеют четкого и правильного плана, на карте нельзя указать точные рубежи всех наделов.

Это становится препятствием на пути эффективного и бережного землепользования, может привести к спорам по тем или иным территориям между собственниками. Чтобы исправить ситуацию, на правительственном уровне принято решение об обязательной процедуре межевания, постановки на учет в кадастре и регистрации в Росреестре недвижимого имущества при проведении любой сделки с землей.

Владельцы не могут продать, поменять, сдать в аренду свою землю, если они не получили права собственности, не зарегистрировали участок. Уточнение границ необходимо собственникам также для нормальных взаимоотношений с соседями, хозяева смежных земельных площадей.

Владельцам рекомендуется провести проверку кадастровых документов на свою землю и уточнить ее границы, это предписывается земельным законодательством.

Похожие записи:

• Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую
• Министерство иностранных дел Российской Федерации
• Как работает КПК с материнским капиталом