Расторжение договора купли-продажи недвижимости: до и после регистрации
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи недвижимости: до и после регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Расторжение договора — не рядовая процедура, и в большинстве случаев договориться о расторжении не получается. Чаще всего расторжение по соглашению сторон возможно только в том случае, если продавец или покупатель не рассчитывали обманывать вторую сторону изначально. Если же сделка с самого начала подразумевалась одной из сторон как мошенническая, суда не избежать, а это процесс длительный и не всегда выгодный. Многие схемы продуманы до мелочей, и судебные тяжбы затягиваются на длительный срок.
Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк. Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.
Дополнительно подстраховаться и предотвратить длительные судебные тяжбы можно на этапе заключения договора. Для этого необходимо четко прописать в нем причины для расторжения. Кроме того, важно предусмотреть нюансы: в какой срок возможно расторжение, какими будут последствия и так далее. Чем подробнее вы проработаете договор, тем проще будет расторгнуть его в случае, если что-то пойдет не так.
Если в результате все равно требуется расторжение, не пытайтесь действовать самостоятельно. Расторжение договора, особенно в том случае, если он уже считается исполненным — вовсе не то же самое, что признание сделки недействительной. Специалисту лучше всего поручить не только составление искового заявления, что повысит ваши шансы на победу в суде, но и оформление соглашения о расторжении договора: это позволит соблюсти ваши интересы и расторгнуть договор в кратчайшие сроки.
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против
Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.
Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:
- Исковое заявление;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
- Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
- Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.
Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:
- Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
- Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.
Причины расторжения договора
Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
Расторжение договора в одностороннем порядке
Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке
Нарушение договора продавцом, например:
— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
Нарушение договора покупателем, например:
— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
Другие причины, предусмотренные законом или договором:
— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
— были нарушены права несовершеннолетних
— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.
Итак, ответ на вопрос, можно ли вернуть проданную квартиру, утвердительный. Но процедура расторжения может занять не один месяц, а доказать существенность оснований порой очень сложно. Чем более полно будет составлен договор, тем проще в случае возникновения спорных ситуаций доказывать собственную правоту:
- С помощью юриста — именно поэтому лучше привлечь профессиональных юристов, которые при заключении договора не упустят ни одну мелочь.
- Самостоятельно — если соглашение вы планируете заключать самостоятельно, то особенное внимание уделите вопросам сроков, сумм, обязанностей и ответственности каждой из сторон.
Договор ― не судьи приговор
При заключении любой сделки может случиться форс-мажор. Простыми словами — непредвиденные обстоятельства, из-за которых Иван больше не хочет иметь дело со Степаном, или наоборот.
Что написано в ГК РФ о расторжении договоров и вообще возможно ли такое:
“Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором”.
ГК РФ, статья 450, пункт 1
“По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”.
ГК РФ, статья 450, пункт 2
Если что-то пошло не так, договор можно расторгнуть. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги.
Расторжение договора — это тоже сделка, только обратная и без разницы, когда ее совершать. Даже если Росреестр уже зарегистрировал договор или еще регистрирует.
Причины расторжения договора:
- Покупатель не заплатил или понял, что не осилит покупку квартиры.
- У продавца есть двоюродная сестра, которая тоже получила по наследству 10 кв.м бабушкиной квартиры. После заключения договора она вдруг передумала и не хочет, чтобы недвижимость покойной бабушки продавали.
- Продавец или покупатель попали на деньги, и только расторжение договора исправит положение. Случиться может все — долги, банкротство, болезнь или неадекватные родственники, которым необходимо срочно помочь.
- Покупатель заехал, а дом развалился. Продавец знает, что продал неликвид, боится неустойки и решает разойтись миром.
Нужна ли помощь юристов
Лучшая защита ваших интересов при сделках с недвижимостью — правильно составленный договор купли-продажи и акт передачи имущества. Если обратитесь к юристам за составлением договора, то с высокой долей вероятности сможете без проблем расторгнуть соглашение.
Обычно достаточно консультационных услуг. Задача юриста сработать на опережение и если что-то пойдет не так — подготовить документы для суда и составить исковое заявление. Далее могут потребоваться услуги адвоката.
Чем помогут юристы:
- составят договор купли-продажи и передаточный акт;
- предусмотрят пункты для расторжения договора;
- сформулируют суть претензии в исковом заявлении;
- освободят вас от необходимости изучить закон;
- облегчат расторжение договора купли-продажи недвижимости.
Пример расторжения договора по соглашению сторон
Гражданин Иванов и гражданин Петров подписали договор купли-продажи квартиры, по которому Петров продает свою квартиру Иванову. Через неделю стороны договора решили расторгнуть сделку по обоюдному согласию, при этом государственной регистрации сделки в Росреестре еще не было. Агентство недвижимости во время подписания ДКПК получило за свои услуги 1% от суммы сделки.
ДКПК был расторгнут Ивановым и Петровым в простой письменной форме. Агентство недвижимости отказалось возвращать деньги, полученные за свои услуги, мотивируя это понесенными расходами и условиями договора, заключенного с покупателем и продавцом. Изучение этого договора показало, что, скорее всего, в судебном порядке не удастся вернуть деньги, выплаченные агентству недвижимости за сопровождение сделки.
Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры
Принципиально расторжение предварительного договора купли продажи квартиры не отличается от расторжения «обычного» договора. Нужно направить другой стороне предложение о расторжении договора, а если из этого ничего не выйдет, то обращаться в суд.
Расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры можно, если другая сторона нарушает существенные условия этого договора, например, в предварительном договоре указано, что квартира будет продаваться за 10 000 000 рублей, а продавец требует заключить основной договор с ценой 11 000 000 рублей. В таком случае покупатель имеет право требовать расторжения предварительного договора купли продажи квартиры.
Также нужно смотреть, что в договоре указано об авансе. Как правило, в предварительном договоре прописывается штраф за расторжение договора, равный сумме аванса, поэтому будьте внимательны. Дополнительную информацию вы можете получить воспользовавшись бесплатной консультацией наших юристов.
Какие нарушения договора купли-продажи считаются существенными?
Со стороны покупателя квартиры таким нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть.
Со стороны продавца подобным нарушением считается уклонение от перерегистрации права собственности на квартиру или передача квартиры в неудовлетворительном состоянии.
Финансовые последствия
Когда стороны прекращают отношения и оспаривают сделку в суде, принципиально важно понимать, в каком качестве вносились денежные средства по договору и вносились ли они вообще. От этого будут зависеть последствия возврата денег.
- Если по первоначальному договору предусматривался и оплачивался аванс, который является предварительным способом расчета, а сделка не состоялась, то деньги должны быть возвращены в обязательном порядке независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.
- Если же по первоначальному договору предусматривался и вносился задаток, который является способом обеспечения обязательства, то при срыве сделки последствия для участников будут разные. Если сторона, давшая задаток, отказывается от договора, то задаток не возвращается. Если от договора отказывается продавец, то он обязан вернуть двойной размер денежной суммы покупателю.
- Если в тексте предварительного документа купли-продажи не было условий о внесении денег, а они передавались продавцу, то доказательством в суде могут стать выписки из банка и показания свидетелей, и денежные средства можно будет вернуть.
Заключение предварительного договора еще не означает, что основная сделка состоится. При появлении лучших вариантов или возникновении сложных ситуаций, иногда даже не зависящих от сторон, договор можно расторгнуть. Но участник, предпринимающий действия для прекращения отношений, должен действовать разумно и добросовестно, чтобы не возникали негативные последствия для второго участника сделки.
Гарантии для покупателя
Как требует того закон, факт передачи прав покупателю на имущество должен быть зафиксирован в таком документе, как передаточный акт или любом другом, обязательно свидетельствующим о самом факте передачи.
Квартира считается окончательно переданной только в том случае, если подписан передаточный акт и вручено имущество.
Существуют, правда, некоторые нюансы относительно срока передачи имущества, так как конкретный срок передачи покупателю квартиры не установлен, а в ГК прописано только «в разумный срок».
Это условное понятие, поэтому срок передачи лучше заранее оговорить в договоре. В случае, когда продавец не выполняет условия договора, покупатель имеет право требовать о передаче квартиры или возмещении убытков.
Ввиду всего вышеуказанного становится ясно, что расторжение договора о купле-продаже квартиры — весьма сложный и трудоемкий процесс, требующий терпения, времени, но самое главное, знания закона РФ.
Можно найти множество причин для расторжения договора и у всех случаях есть свои нюансы, но как видно из материала выше, всегда можно найти выход и расторгнуть договор с минимальными для себя последствиями.
К такой важной сделке необходимо подходить со всей ответственностью и благоразумием, чтобы избежать ошибок в будущем.
Также нужно обращать внимание на сроки договора, условия передачи имущества и его оплаты, обязанности обеих сторон и их ответственность. Необходимо включать порядок и условия расторжения договора, так как потом будет легче отстаивать свои права.
После регистрации в Росреестре
После регистрации перехода права собственности и окончании всех расчетов считается, что стороны выполнили свои обязательства друг перед другом, поэтому договор более не действует. Расторгнуть соглашение, которое утратило силу в связи с исполнением, невозможно.
Когда сторонам необходимо вернуть все в первоначальное положение, они заключают договор купли-продажи, в котором бывший покупатель становится продавцом, а бывший продавец – покупателем. Так стороны возвращают друг другу все приобретенное.
Реже применяется расторжение через дополнительное соглашение. Если ситуация позволяет (не произведен расчет, сохранились неисполненными иные обязательства), соглашение сохраняет силу. Оно может быть расторгнуто путем составления отдельного приложения, которое регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит обратно к продавцу: он получает квартиру, а покупатель – деньги.
Гарантии для покупателя
Закон не предусматривает конкретных сроков передачи имущества после соблюдения всех необходимых формальностей. Уже являясь полноправным владельцем квартиры, ему приходится ждать возможность начать его использовать. Для разных людей понятие разумного срока также является разным. Во избежание неприятных сюрпризов следует заранее обговорить этот момент при составлении договора, а также обязательно вписать его в документ.
При покупке или продаже квартиры следует внимательно отнестись к составлению договора. В него должны быть включены условия для максимально комфортного и безболезненного расторжения сделки. При этом должны быть учтены интересы обеих сторон. В случае неисполнения одной из сторон своих обязательств можно попробовать придти к мирному соглашению. Обращение в суд без соблюдения данной формальности невозможно.