Ипотека — 2023: обвала не будет, но кредиты станут дороже

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека — 2023: обвала не будет, но кредиты станут дороже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Принципиально валютная ипотека не отличается от обычного рублевого ипотечного кредита. Разница между этими форматами кредитования состоит в том, что по обычному ипотечному кредиту банк выдает деньги на покупку недвижимости в рублях, а в случае валютной ипотеки – в иностранной валюте, например, долларах или евро.

Чего ждут от ипотеки в 2023 году риелторы

Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:

— На ближайшее будущее мы прогнозируем увеличение ключевой ставки для обратного привлечения депозитов клиентов и в связи с этим вероятный рост ипотечных ставок. С расширением требований по семейной ипотеке возможно возобновление активности сделок по переуступке. Также изменится портрет заемщика по программе семейной ипотеки: клиенты станут более возрастными, и банки будут вынуждены поднимать предельный возраст заемщика.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:

— В связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки мы прогнозируем частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Застройщикам придется снижать цены, чтобы быть конкурентоспособными. Вторичный рынок тоже отреагирует на это уменьшением стоимости, и в результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:

— Полностью отказываться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет. Но такой инструмент продаж в следующем году будет ограничен. Застройщикам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов и под эти механизмы согласовать с банками проектное финансирование.

Не исключаю, что увеличение ипотечной ставки по льготной ипотеке на 1 п.п. подтолкнет некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья.

Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»:

— Считаю, что в первом квартале 2023 года с привлечением ипотеки будет совершаться примерно 75–80% сделок на первичном рынке. Самыми популярными программами останутся льготная ипотека и семейная ипотека, учитывая, что рыночные ставки уже достигли в среднем 11%. Существенно вырастет популярность семейной ипотеки, вероятно, именно она окажется главным драйвером спроса. Роль субсидированной ипотеки от девелоперов с повышением ставок по таким программам снизится.

Плюсы и минусы семейной ипотеки

Плюсы:

• Льготная ставка 6%, которая вдвое ниже стандартной.

• Сумма займа 6 и 12 млн руб., которая может быть увеличена до 15 и 30 млн руб.

• Сделать первый взнос можно с помощью материнского капитала.

Минусы:

• Необходим первый взнос в размере 15%.

• Нельзя купить вторичное жилье.

Реструктуризация и рефинансирование валютных ипотечных кредитов

Пока государство работает над решением проблемы, заёмщики вправе попытаться обратиться к руководству банка с предложением о проведении реструктуризации задолженности или рефинансирования ипотеки в долларах и евро. Осуществление реструктуризации предполагает продление срока выплаты кредита (в результате увеличится размер основного долга), благодаря чему будет снижена сумма ежемесячных платежей. Банк скорее пойдёт на уступки, если у граждан отсутствует долг, неуплаченные штрафы и пени.

Под рефинансированием понимается оформление ипотечного кредита в другом банке на более выгодных условиях по залог купленной за средства первой ипотеки квартиры. Средства, взятые в другом банке, можно направить на полное погашение долга перед банком, в котором ипотека была оформлена изначально, а погашать придётся уже новый заём.

Какие предъявляются требования к ипотечному кредиту

Требования предъявляются не только к самим заёмщикам и их заработку, но и к ипотечному кредиту, который они оформили. Жильё, купленное по ипотечной программе, должно быть единственным. Не влияет на участие в программе наличие совокупной доли залогодателя, его мужа, жены, детей (включая опекаемых) в праве собственности максимум половины другой квартиры с 30.04.2015 до дня подачи заявки на участие в программе.

Чтобы участвовать в новой программе реструктуризации, нужно быть плательщиком ипотеки на протяжении минимум 1 года до дня подачи заявки на получение поддержки.

Площадь (общая) ипотечной квартиры не должна оказаться больше:

• 45 м2 для однокомнатного жилья;
• 65 м2 для двухкомнатной квартиры;
• 85 м2 для трёхкомнатного жилья (и более).

Случай с дефолтом у банка: что будет с ипотекой

Работа банковской организации состоит из двух основных действий — выдача кредитных средств населению под процент и получение депозитов на хранение. При этом ставка по займам выше, чем по вкладам. Грубо говоря, на эту разницу и живет банк. Но любая финансовая структура может столкнуться с ситуацией, когда нет возможности выполнить обязательства перед заемщиками и инвесторами. Такие случаи характерны для частных финансовых организаций. В результате наступает риск банкротства (дефолта банка).

Заемщики ошибочно полагают, что платить ипотеку больше не нужно. Это не так. Право требования долга передаются «здоровой» финансовой структуре. При этом условия остаются неизменными. Человек и дальше следует условиям договора. По согласованию с заемщиками возможен пересмотре в лучшую сторону.

Советы финансистов и инвесторов физическим лицам на случай возникновения девальвации

Если вы собираетесь брать ипотеку, то оцените свои силы и способности не только в ближайший год, но и в перспективе 20 лет вперед. Хорошо, если у вас есть имущество, которое можно будет продать и высвободить деньги на погашение кредита при возможных трудностях.

Брать долгосрочный кредит или ипотеку в период, когда стоит вопрос о возможной девальвации если вы запланировали и все посчитали, то можете:

• сделать плановые покупки крупногабаритной импортной бытовой техники, если считаете, что цена сейчас приемлема;
• взять кредит в национальной валюте (в рублях), но внимательно изучите договор на предмет изменения процентных ставок;
• взять валютный кредит на короткий срок и инвестировать в ценные бумаги крупных надежных компаний;
• взять ипотеку, если стоимость недвижимости на рынке низкая;
• купить недвижимость, которая будет приносить вам пассивный доход.
• если вам ничего не нравится, сохраните деньги на депозитном счете в надежном банке;
• вложите в ликвидные сделки, например, купите слитки золота, драгоценные камни (если цена вас устраивает и есть перспектива, что подорожания).

Все, во что вы собираетесь вкладывать деньги, ожидая девальвации (а ее может и не быть), не должно быть куплено в панике. Деньги любят холодный ум и расчетливость. Поэтому внимательно изучите обстановку, рынок недвижимости, прочтите договор ипотеки.

Рефинансирование валютной ипотеки

В некоторых банках были введены программы рефинансирования валютной ипотеки, позволяющие перевести задолженность в рубли. Этой услугой воспользовались многие клиенты. Для пересчета каждая финансовая организация применяла свой курс. Так, в ВТБ использовались актуальные на момент заключения сделки показатели, но применялись пониженные ставки. Газпромбанк, Совкомбанк, Абсолют банк и Хоум Кредит установили курс от 45 до 60 руб за 1 доллар. Сбербанк предложил клиентам перевести иностранную валюту в рубли по курсу, который действовал на момент оформления ипотеки, однако потребовал компенсацию своих расходов в размере до 30% от величины задолженности. Воспользоваться рефинансированием можно не только в финансовой организации, в которой был получен кредит, но и в другом банке. Поэтому заемщики получили широкий выбор доступных предложений.

Преимущества и недостатки валютной ипотеки

Почему же клиенты банков так охотно шли на выбор иностранной валюты в качестве средства платежа по кредиту?

В ситуации до того, как произошел резкий скачок стоимости иностранной валюты, имелся спрос на предоставление валютных кредитов.

На это граждан мотивировали следующие факторы:

Кто может рассчитывать

Поддержка государства и некоторых банков направлена на отдельных лиц, на нижеуказанных условиях:

Как выполняется реструктуризация

Когда гражданин, оформивший ранее ипотеку, желает провести реструктуризацию своей задолженности, он обязан подать в банк соответствующее заявление. Если руководство примет положительное решение, дальше вопросом реструктуризации будет заниматься АИЖК.

После разрешения гражданину выплачивать взносы с учетом реструктуризации, банк перестанет взимать комиссию, выполнит перерасчет предыдущей задолженности, составит график новых ежемесячных платежей.

Имеются такие варианты поддержки от государства:

• Разовое списание некоторой части задолженности;
• Выполнение конвертации кредита из валюты в рубли, для чего используется сниженный курс.

Условия программы твердо гарантируют, что завершением реструктуризации станет ситуация, при которой ставка рублевого кредита не будет превышать той, которая существовала на момент начала мероприятия реструктуризации. В отношении валютного займа она не должна быть больше 11,5%.

Тезисно:

• На данный момент есть довольно много валютных ограничений, введенных Центробанком. Основные – запрет на снятие более 10 000 долларов со вкладов, запрет на продажу долларов и евро (кроме тех, которые люди сами принесли в кассы).
• Ограничения были введены для того, чтобы не дать российскому рублю рухнуть в марте. Судя по всему, меры сработали более чем эффективно – рубль укрепился до 60-70 рублей/1 доллар.
• Законопроект об отрицательных ставках, который сейчас вводится, будет касаться только юридических лиц – Центробанк отдельно отметил, что для физлиц такие меры вводиться не будут.
• По прогнозам, ситуация начнет проясняться в сентябре 2022 года и разрешится в конце 2023 года.

Что может быть дальше?

1. Большинство банков введут комиссии на обслуживание счетов в валюте недружественных стран. Возможно, исключением станут банки, получающие средства от внешнеторговой деятельности экспортёров. Главный из них — Газпромбанк. При этом возможно, что будет введён мораторий на взимание комиссии на срок обязательной продажи валютной выручки. Физлиц это может и не коснуться.
2. Сначала все начнут избавляться от валюты, поэтому курс доллара должен пойти вниз, но этому будет какой-то предел, потому что кто-то эти доллары будет покупать. Кто — интересный вопрос. Это может быть сам ЦБ или Минфин через банков-посредников для обслуживания внешнего долга, если вдруг опять разрешат. Либо эта ликвидность будет нужна для внешнеторговой деятельности с новыми странами. Условная Бразилия, думаю, пока не готова к торговле в местных валютах.
3. Со временем Россия может объявить об обязательном ведении всех экспортных контрактов в рублях. Не только газ, но и нефть, уголь, металлы, удобрения, зерно и пр.
4. Будет переход на другую ключевую валюту, например, на китайский юань. Он отлично для этого подходит: регулируется ЦБ Китая и жестко привязан к корзине других валют (практически не меняется в цене относительно доллара, потому США и Китай — ключевые торговые партнёры), у нас с Китаем ощутимый торговый оборот, поэтому юаня нам нужно много.
5. Со странами ЮВА можно будет торговать в юанях в обход SWIFT по китайскому аналогу SWIFT за счёт того, что вся Азия уже торгует с Китаем, увеличивая проникновение своего CIPS (China International Payments System).
6. Российские банки со временем начнут выпускать карты UnionPay с валютными счетами в юанях для путешествий за границу. Если раньше всё конвертировали в доллары, то начнём считать цены в юанях.

Центральный Банк России: предотвратить и обезопасить валютные риски

Регулятор банковской системы страны решил не обходиться введением стандартных мер поддержки валютных ипотечников, а пошел по пути глобальной перестройки. То есть, во избежание повторение такой же ситуации в будущем, Центробанк косвенно подавляет интерес к валютной ипотеке как самих банков, так, в первую очередь, и клиентов.

Никто не застрахован от роста или падения валюты, поэтому валютная ипотека – это всегда риск. Хотя в благополучные времена многих так и тянет испытать судьбу, надеясь на определенную выгоду.

4 марта 2015 года был подписан документ, согласно которому были скорректированы требования к обязательным нормативам коммерческих банков. Изменения были внесены с целью пресечения чрезмерных рисков в сегменте валютного ипотечного кредитования. Безусловно, это и повлекло за собой резкое снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте.

«Дайте мне точку опоры, и я переверну Землю!», — крылатая фраза Архимеда применима и в данном случае. Для того, чтобы расшатывать долларовую систему, нужна та самая точка опоры — единая расчетная единица. Что же может ею быть? Этот вопрос уже поднимался ранее. Например, в начале двухтысячных звучали предложения об использовании SDR в международных расчетах. Однако тогда эту идею не поддержали.

«SDR фактически не были широко применяемым платежным средством, использовались больше как резервный актив и как инструмент предоставления ликвидности нуждающимся странам со стороны МВФ. Как правило, многие получавшие SDR по таким программам страны конвертировали полученные средства в доллары или евро», — поясняет причины, по которым самолет со специальными правами заимствования не полетел, Сергей Заверский.

«Сейчас же речь идет о потребности именно в расчетных валютах, которые могли бы активно использоваться в международных операциях. Уже очевидно, что нынешняя система с доминированием доллара исчерпала себя. Это, конечно, не означает, что мир от нее быстро откажется, процесс может занять десятилетия. Но для развивающихся стран сейчас важное значение имеет отсутствие зависимости новой системы от недружественных действий отдельных стран. Обеспечение может быть разным, но наиболее очевидным на первом этапе выглядит золото», — рассуждает аналитик, добавляя, что скорее всего, понадобится формирование международного банка, который будет контролировать и эмиссию, и оборот новой расчетной единицы.

Как отмечает Александр Лосев, международные резервы — надежные и ликвидные внешние активы, которые можно использовать для балансировки при возникновении дефицита платежного баланса и для проведения интервенций на валютном рынке, чтобы скорректировать сальдо торгового баланса конкретной страны. Именно поэтому центральные банки разных стран накапливают резервы именно в тех в валютах, в которых компании этих стран осуществляют международную торговлю и в которых производятся заимствования на внешних рынках капитала.

«Если государства начинают использовать для взаимной торговли национальные валюты, то для коррекции торгового баланса можно использовать не доллар, а синтетическую валюту, созданную по модели SDR на основе корзины национальных валют или специального обеспечения, например, золота и стратегических товаров. Пока в расчетах доминировал доллар США, особой необходимости в аналоге SDR для стран БРИКС не было. Но сейчас эта идея вновь становится актуальной», — добавляет глава финансовой компании.

«В нынешних условиях подобную роль может занять и международная цифровая единица. Цифровой юань уже активно внедряется в Китае, цифровая рупия — в Индии. Банк России обещает представить цифровой рубль. В принципе, новая расчетная единица может возникнуть как раз на базе цифровых валют и интеграции разработанных платформ. Это повысит и скорость, и безопасность расчетов», — считает Сергей Заверский.

Собственно, подобные схемы уже понемногу тестируются, правда пока не в масштабе альянсов из нескольких стран, а тет-а-тет. Но начало-то положено.

«В мире есть интересный пример: цифровая валюта центробанков. Это проект Aber, реализуемый Валютным управлением Саудовской Аравии (SAMA) и Центральным банком ОАЭ (CBUAE)», — рассказывает Софья Главина.

Пока Aber работает в тестовом режиме. Его особенность в том, что это первый пилотный проект цифровой валюты центробанка с возможностью двойной эмиссии. То есть, ее могут выпускать и Эр-Рияд, и Абу-Даби. И привязан этот стейблкоин одновременно и к саудовскому реалу, и к эмиратскому дихраму.

Похожие записи:

• Пенсии по старости проиндексируют выше уровня инфляции
• Размер минимальной пенсии в России в 2023 году: таблица по регионам
• Инструкция: как по номеру СНИЛС проверить пенсионные накопления