Что делать жильцам многоквартирного дома, если нет УК
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать жильцам многоквартирного дома, если нет УК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Основания для передачи технической документации
На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.
УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если:
- на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив;
- в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление;
- истёк срок договора управления;
- участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор.
Важные изменения в законодательстве 2023 года
Осуществлять управление МКД в 2023 году стало намного проще:
- Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
- Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
- По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.
Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.
Во-первых, с 1 марта 2023 г. работы, выполненные в рамках капитального ремонта многоквартирного дома, не будут оплачены регоператором до тех пор, пока акт приемки не будет подписан представителем органа местного самоуправления и лицом, уполномоченным действовать от имени собственников помещений дома (когда такой ремонт проводился на основании решения общего собрания).
По действующим же правилам достаточно провести согласование акта с указанными лицами (их подписи не требуются). В срок до 1 марта региональные власти должны утвердить порядок и сроки подписания акта приемки работ по капремонту (Закон от 16 апреля 2022 г. № 100-ФЗ).
Во-вторых, также с марта 2023 года перечень работ и услуг, которые относятся к капитальному ремонту и оплачиваются за счет взносов на него, будет определять каждый регион самостоятельно, с учетом общего федерального перечня, предусмотренного ст. 166 ЖК РФ.
А при предоставлении гражданину компенсации его расходов на оплату взносов на капремонт запрещается требовать от него правоподтверждающие документы: решение должно приниматься на основе информации, полученной в рамках межведомственного взаимодействия (Закон от 7 октября 2022 г. № 378-ФЗ).
В-третьих, при том, что рост тарифов на оплату ЖКУ заморожен на весь 2023 год, взносов на капремонт это не коснется: они не входят в перечень коммунальных услуг — а значит, действие предельных индексов на них не распространяется.
Во многих регионах уже объявили о предстоящем повышении взносов на капремонт, и темпы роста весьма впечатляют. Например, в Нижегородской области капремонт подорожает на 17%, в Свердловской области — на 41%.
Как и зачем оформлять землю многоквартирного дома в общедолевую собственность
Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность
Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации.
Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан.
Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования.
В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности (ст. 36, п. 1.4).
«Без земли домов не бывает — еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», — пояснила Мария Литинецкая.
В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю.
В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.
После признания дома аварийным
В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений требования о сносе или реконструкции дома в разумный срок. Как указано в ч. 2 ст. 174 ЖК РФ, в такой ситуации средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого МКД по решению собственников помещений. Конкретное предписание региональному оператору содержится в ст. 184 ЖК РФ: он обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции на основании решения собственников помещений в МКД о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ. В ч. 6 ст. 36 ЖК РФ сказано, что в случае разрушения (в том числе сноса) МКД собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Как правило, собственники помещений в МКД сами не сносят и не реконструируют дом в установленный срок. На этот случай в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ есть специальное указание: земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. 1 — 3, 5 — 9. Подобное изъятие подразумевает заключение с собственником помещения в МКД соглашения об изъятии недвижимости, в котором устанавливаются среди прочего размер возмещения, сроки изъятия. Также по соглашению с собственником помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое помещение.
При этом в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен дом, и каждого жилого помещения в доме средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ). В случае формирования фонда на счете регионального оператора последний выплачивает средства фонда собственникам помещений в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ (ст. 184 ЖК РФ).
Чем занимается управляющая компания
УК обеспечивает безопасность, работоспособность и чистоту общих помещений и имущества. Полный перечень услуг прописывается в договоре с собственниками, но обычно УК должна:
- налаживать связь с аварийно-диспетчерской службой;
- следить за исправностью лифтов и мусоропроводов;
- вносить предложения по капитальному ремонту;
- убирать подъезды и придомовую территорию;
- заключать договоры с ресурсниками;
- травить насекомых и грызунов;
- ремонтировать трубы;
- заменять лампочки;
- вывозить мусор.
В договоре есть и дополнительные услуги, например:
- охрана;
- домофон;
- консьерж;
- шлагбаум;
- видеонаблюдение.
Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги
Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.
В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.
Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия. И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами. Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.
Продление, изменение, расторжение или прекращение договора
Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.
Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.
Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.
Последствия истечения срока деятельности временной УК
Срок 1 год считается вполне достаточным для того, чтобы собственники недвижимости в МКД успели провести общее собрание согласовать спорные вопросы и выбрать форму управления. В этом отношении закон довольно лоялен и не требует участия в собрании 100% собственников. Более того, учитывая вероятность проживания собственников в населенных пунктах и регионах, расположенных не по месту нахождения их собственности, допускается проведение заочного голосования.
Это важно знать: Можно ли менять замок в съемной квартире
Даже эти лояльные требования не всегда оказываются реализованными. По истечении года собственники могут не определиться с выбором формы управления. В этом случае автоматической пролонгации (продления) управления временной УК, назначенной ранее, не происходит. Цикл выбора (назначения) новой временной УК осуществляется с соблюдением требований о внесении в список временных УК администрации МО и проведения открытого конкурса. Число сроков, в течение которых может назначаться временная УК, в законе не ограничено.
Новое лицензионное требование и срок действия лицензии
Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ удивил всех. 11 января 2018 года появилось новое лицензионное требование для управляющих организаций – отсутствие тождественности или схожести до степени смешения наименований УК.
Проблема с УК-клонами получила решение, теперь названия управляющих компаний должны быть оригинальными. Все тождественные названия нужно сменить в течение 6 месяцев с момента вступления № 485-ФЗ в силу, то есть с 11 января 2021 года.
С 11 июля 2021 года ГЖИ начнут проверки выполнения этого лицензионного требования и если найдут нарушения, провинившиеся управляющие компании могут потерять лицензии.
Ещё одно изменение в области лицензирования управляющих организаций – у лицензий появился срок действия. Теперь они предоставляются на 5 лет, по истечении срока лицензии нужно будет продлевать. Действие начинает исчисляться с момента вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, то есть с 11 января 2021 года. К 11 января 2023 года действие лицензий управляющих организаций закончится.
Судебный спор не повод для отказа внести изменения в реестр лицензий
Выбор УК из перечня претендентов.
При определении управляющей организации уполномоченный орган выбирает УК, которая является временным управляющим меньшего количества МКД по сравнению с другими организациями, включенными в перечень. Если две и более управляющие организации управляют равным количеством домов, уполномоченный орган ориентируется на очередность расположения УК в перечне.
При этом для временного управления МКД не может быть выбрана УК, которая прежде уже управляла этим домом. Речь идет о ситуации, когда собственники помещений в указанном доме ранее приняли решение о расторжении договора управления с обозначенной УК или сведения о доме были исключены из реестра лицензий субъекта РФ в период осуществления деятельности по управлению таким домом этой управляющей организацией.
Временная УК ведет деятельность по управлению МКД до выбора собственниками помещений в доме способа управления или до заключения договора управления с управляющей организацией, определенной собственниками помещений или по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, но не более одного года.
Отметим еще один момент. Управление МКД временной УК не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД в случаях, для которых проведение такого конкурса предусмотрено Жилищным кодексом.
Новая схема оплаты трат на общедомовое имущество
В сентябре 2022 года начал действовать закон о новой схеме оплаты коммунальных услуг, которые пошли на общедомовые нужды. Это, например, вода для мытья подъезда, электроэнергия на его освещение и т. п. Раньше платежи жителей за это были ограничены нормативами. Теперь же все будут платить строго по счетчикам (если они, конечно, есть).
Значительное число жителей столкнется с этим лишь в январе — если они не оплачивают реальное потребление по показаниям счетчиков каждый месяц, то предусмотрен перерасчет платы по данным приборов учета в начале года. Для многих жителей суммы в платежках, если и изменятся, то незначительно, на несколько процентов. Однако если в регионе были явно занижены нормативы потребления, то плата вырастет более ощутимо.