Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом

Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона № 214-ФЗ. Согласно положениям указанной статьи счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо после направления застройщику уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке или вступления в силу решения суда о расторжении ДДУ (если основания для одностороннего расторжения отсутствовали, но имелись основания для расторжения ДДУ в суде) подать заявление о регистрации расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.

Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.

А не лучше ли договориться с застройщиком мирно?

Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.

Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

Шаг 4. Подаем иск в суд, чтобы взыскать цену квартиры, проценты и штраф

Придется обращаться в суд, если после того, как вы направили уведомление об отказе от ДДУ, застройщик не перевел деньги. Обычно достаточно подождать 20 дней с момента направления уведомления.

Кроме основной суммы долга вы сможете взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры или проценты за пользование чужими денежными средствами – ценой квартиры, а также дополнительно штраф в размере 50% от суммы, назначенной судом к взысканию.

Обратите внимание: судебная практика складывается таким образом, что суды снижают неустойку и проценты за пользование ценой не только на основании ст. 395 ГК РФ, но даже на основании статьи 333 ГК РФ, которая применима к неустойке, но не к процентам.

Мы поможем расторгнуть договор с ипотекой. Подскажем вам, в какой суд обращаться и что писать в иске, чтобы получить максимально возможные денежные компенсации.

Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки

Некоторые банки по предложению застройщика проверяют документацию по девелоперскому проекту и в случае положительного заключения выдают так называемую «аккредитацию». Это означает отсутствие необходимости проверки аккредитовавшим банком новостройки перед заключением ДДУ с ипотекой. Зачастую проценты по кредиту в такого рода предложениях бывают ниже. Застройщики и банки получают так больше клиентов.

Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.

Основания для расторжения договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой

1. Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с частью 1 статьи 9 № 214-ФЗ, возможен по нижеследующим основаниям:

• нарушение застройщиком установленного договором срока передачи квартиры дольщику более чем на 2 месяца;
• существенные нарушения требований к качеству жилого помещения (необходимы доказательства наличия в квартире существенных, в том числе – неустранимых недостатков, которые могут быть представлены в заключении досудебной (независимой) строительно-технической экспертизы);
• неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 № 214-ФЗ (при обнаружении недостатков в квартире застройщик обязан безвозмездно устранить их в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора или возместить дольщику расходы на их устранение).

Основные недостатки расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон

• Неисполнение застройщиком своих обязательств перед участником долевого строительства по возврату денежных средств, уплаченных им в счёт цены ДДУ и процентов за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму.
• По условиям соглашения, застройщик может вернуть дольщику только цену договора участия в долевом строительстве без уплаты процентов за пользование денежными средствами, что будет невыгодно дольщику, поскольку это даже частично не покроет его убытки, связанные с выплатой процентов по ипотечному кредиту.
• Обычно застройщики при расторжении ДДУ по соглашению сторон предлагают участникам долевого строительства более чем скромную «компенсацию» в гораздо меньшем размере, чем предусмотрено законом и чем присудил бы суд.
• Условиями договора участия в долевом строительстве может быть предусмотрен штраф (обычно не менее 0,5% от цены договора) за досрочное расторжение ДДУ по инициативе дольщика, который будет удержан застройщиком при выплате денежных средств участнику долевого строительства.
• Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть составлено с условием, что застройщик выплатит причитающуюся денежную сумму дольщику только после реализации его бывшей квартиры.

Расчёт суммы, подлежащей взысканию с застройщика при расторжении договора участия в долевом строительстве с ипотекой

1) В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ в случае расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства – физическому лицу денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора вместе с процентами, начисленными на эту сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств или их части в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:

На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда

Покупка строящегося жилья через счет-эскроу стала возможна с 2018 года. До этого деньги дольщика поступали напрямую застройщику. То есть он ими пользовался.

Следовательно, если речь о расторжении ДДУ, заключенного до 2018 года, дольщик вправе требовать неустойку. Её размер прописывают в ДДУ, и он не может быть меньше того, что указан в законе: 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств. Это для юридических лиц-дольщиков, для граждан — в два раза выше.

Проценты начисляются со дня внесения денег дольщиком до дня полного расчёта.

Если расторгается договор ДДУ, который был заключён после 2018 года, права на неустойку у дольщика нет, он получит столько, сколько заплатил при покупке.

Причины расторжения ДДУ с ипотекой

Началом разрыва договора участия в доле чаще всего становится несоблюдение прописанных правил застройщиком.

Причин прекращения сотрудничества может быть несколько и с обеих сторон:

• Изменение стоимости на жилье или необоснованные поборы с дольщика;
• Договор долевого участия не зарегистрирован в государственных органах;
• Несоблюдение сроков завершения строительства или его приостановка;
• Двойная продажа жилья другому заемщику;
• Дольщик имеет острую необходимость в возврате внесенных раньше денежных средств;
• Невозможность полностью осуществить оплату за квартиру по причине изменившихся серьезных обстоятельств;
• Просрочка регулярной оплаты дольщиком;
• Изменения в планировке или размерах квартиры;
• В ДДУ внесено жилье, передавать которое в право собственности дольщику заемщик права не имел.

Основания для расторжения ДДУ дольщиком

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.

В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.

Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:

1. Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
2. После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
3. Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.

Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.

Расторжение договора с ипотекой

Обычно квартиры в новостройках граждане покупают не за свои средства, а с помощью займов банка. В такой ситуации в договоре ДДУ уже участвует три стороны, не только застройщик и дольщик.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой? В этом случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации ДДУ находится в залоге у банка, и без его одобрения дольщик не может совершить в рамках договора ни одного значимого юридического действия.

Осложняется ситуация и тем, что дольщику приходится платить постоянно проценты по ипотеке, смысл которой для него теряется в тот момент, когда он желает отказаться от жилья.

Сама процедура расторжения ДДУ будет отличаться тем, что перед уведомлением застройщика дольщику нужно будет получить согласие на такое решение отъезд банка.

Приняв решение отказаться от долгожданного жилья и получить деньги, несостоявшийся новосел должен действовать обдуманно и последовательно:

• Направить в банк заявление, которое сообщает о намерении расторгнуть договор. Важно аргументировано обосновать, почему было принято такое решение. Необходимо зафиксировать факт получения письменного обращения банковским учреждением. В этом поможет отправка по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо визирования бумаги представителем банка (второго экземпляра, который остается у вас).
• Получить справку, в которой будут указаны суммы, внесенные клиентом в рамках погашения кредита, и сколько осталось внести.
• Взять реквизиты кредитного счета.

Если застройщик не желает принимать требования несостоявшегося новосела по прекращению сотрудничества, придется обращаться в суд.

Привлекая к решению проблемы квалифицированных юристов ADhoc, вы существенно повысите шансы на досудебное урегулирование спора, минимизировав затраты времени, сил и средств. Возможно, удастся расторгнуть ДДУ с ипотекой по соглашению сторон. Если же компромисс невозможен, опытные специалисты окажут помощь и в подготовке пакета документации для суда и представят ваши интересы.

Похожие записи:

• Какие пособия будут получать семьи с детьми в 2023 году
• Уведомление о приеме и увольнении по почте
• Прием иностранца с патентом на работу в 1С