Налог на сдачу квартиры в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на сдачу квартиры в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.

«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.

Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.

НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.

Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.

УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);

• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

Порядок уплаты налога физическому лицу

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.

Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.

Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.

Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:

• на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
• платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).

Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.

Способы уплаты НДФЛ за аренду

Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности:

Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл

Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.

Умeньшитe дoxoды нa pacxoды

Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.

3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:

4 000 000 – 3 400 000 = 600 000

A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000

Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000

A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.

Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.

Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.

3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.

Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй

Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.

Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.

B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.

Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.

Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир

«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.

• В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
• Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
• Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
• Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.

С введением режима самозанятости проще заплатить 4% от сдачи и спать спокойно.

Подтверждение платежа

После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно.

Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

А вот если поймают, просто так отмазаться уже не получится. Придется возместить всю «накопившуюся» сумму задолженности за последние три отчетных года + штраф 20% или 40%, если был доказан факт умышленного уклонения от налогов. Да, и не забывайте про пеня: она составляет 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Короче говоря, это все немаленькие деньги.

Есть и уголовная ответственность, если арендодатель скрыл от государства более 300 тыс. рублей, полученных с аренды за последние 3 года.

Итак, вы теперь знаете о возможной опасности. Случается и такое, что в ФНС стучат обиженные родственники или соседи. Можно заранее принять меры для защиты — как минимум, не сообщать о факте аренды тем, кто к вам недоброжелателен.

После оформления ИП у арендодателя есть два варианта, как делать отчисления. Он может делать регулярные выплаты в размере 6 % либо приобрести патент. Подробная инструкция по покупке и образец заявления есть на официальном сайте налоговой.

Его приобретение освобождает налогоплательщика от лишней работы, связанной с заполнением декларации, но обязывает заниматься ведением учета доходов в патентной книге и делать страховые выплаты.

Приобрести патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если сдаешь на долгий срок, то лучше сразу купить годовой. У него фиксированная стоимость, однако для каждого региона она рассчитывается отдельно. В Москве же стоимость рассчитывается еще и с учетом округа, района и площади помещения.

Как сдать квартиру правильно: 2 способа

Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.

Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.

Если же люди выбирают второй вариант, то никакого договора заключено не будет. В данном случае ни собственника, ни квартиросъемщика закон не защищает, а если будет выявлено, что укрывается доход, возникнут проблемы еще и с налоговой.

Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.

Если нужно перечислить платеж, не входящий в ЕНП

Предположим, что вам нужно перечислить платеж, который не входит в состав ЕНП, но которые администрирует ИФНС (например, НДФЛ с выплат иностранцам с патентом). Тогда обращайте внимание на заполнение этих полей.

Какие ваши доказательства?

Некоторые собственники надеются, что налоговые органы не узнают об их незаконной деятельности (да, это именно так и называется), и потому не только не декларируют доходы, но и не заключают договор с квартиросъемщиком.

В итоге под удар они ставят в первую очередь себя, ведь в договоре прописываются права и обязанности сторон, размер платы за наем и залога, условия, на которых съемщик съезжает с квартиры, и тому подобное. Если возникнет конфликт между собственником и жильцами (а такие конфликты не редкость), без договора законно отстоять свои интересы невозможно. А убытки окажутся, скорее всего, больше, чем налоги.

С каждым годом налоговая выводит на чистую воду все больше недобросовестных арендодателей. Если вы сдаете квартиру, не платите налог с дохода и попались налоговой, нарушения можно доказать несколькими способами.

Налоговики совместно с правоохранительными органами могут взять свидетельские показания у арендаторов, соседей, а также запросить выписку в банке по всем вашим текущим счетам. К доказательной базе также могут быть приложены объявления о сдаче квартиры в интернете, газетах и так далее.

14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.

Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.

По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.

Во-первых, введен профессиональный налог, по нему сбор, в том числе, от сдачи имущества в аренду установлен минимальный – 4% и 6% (для доходов от клиентов-физилиц и юрлиц). Ожидается, что в 2021 году этот режим будет распространен на всю Россию.

Кроме того, налоговой стало проще применять штраф за неуплату налога с аренды квартиры в 2021 году. Последние новости: налоговая запустила автоматизированную систему по обработке данных АИС «Налог-3». Предполагается, что автоматизированные системы в дальнейшем будут применяться и для обработки данных по информации о движении средств на счетах граждан. В таком случае для ухода от налогов потребуется перейти полностью на уплату арендной платы наличными. Крупнейшие информационные площадки (например, ЦИАН) также переходят к сотрудничеству с ФНС, запрашивают дополнительные данные, производят регистрацию в качестве самозанятых и т.д.

Среди арендодателей квартир посеяли панику

Всем понятно, что для большинства владельцев жилья, пытающихся жить за счет аренды квартиры, те же 13% довольно приличная сумма, и отдавать ее государству никто не хочет. Многие в тихую сдают квартиры, не подписывая никаких договоров, или считают это простой формальностью. Однако, среди знакомых часто оказываются «доброжелатели», которые вполне могут подать анонимную жалобу, что собственник квартиры незаконно пустил туда квартирантов, злостно нарушающих покой граждан. Следовательно, вполне вероятно, что придет инспектор и будет узнавать, так ли это, и правда ли государство теряет доход от незаконной деятельности.

Так как рынок сдачи жилья в аренду практически на 80% оказался в тени, государство решило немного упростить систему налогообложения для арендодателей. Но пока это только в перспективе. Но уже сегодня побежали слухи, что ФНС активно занялась подобными неплательщиками и чуть ли не по домам ходит в поисках проштрафившихся. Что будет с выявленным неплательщикам? Конечно, штрафы, да такие что 13% годовых и рядом не стояли.

Умники желтых газетенок, «продвинутые» блогеры и даже некоторые СМИ предложили вариант — «сдаться». Пойти и честно выплатить долги за все годы. Но это же могут быть просто неподъемные суммы, да и у правоохранительных органов, если они не знали о вашей деятельности, возникнет множество вопросов к вам.

Похожие записи:

• Обращения в управляющую организацию, ресурсоснабжающую организацию
• ​Пособие малоимущим семьям в 2023 году
• Как восстановить документы на недвижимость