Как перевести жилое помещение в нежилое?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилое помещение в нежилое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Новые правила перевода: что усложнили
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Технические требования к помещению
Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:
- Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
- Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
- Объект должен быть полностью изолирован.
- Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
- Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
- Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.
Комментарии к ст. 22 ЖК РФ
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.
2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.
Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.
Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.
В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.
4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.
Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.
Придется взять на себя следующие расходы:
- Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
- Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
- Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
- Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
- Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.
Условия переоформления жилья в нежилой фонд
В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):
- допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
- переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
- допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
- многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
- переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
- наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
- переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
- перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.
Согласие собственников других квартир
Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.
А что об этом говорит закон
Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.
Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.
Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.
Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.
Документы из управляющей компании
Помимо того что придется обращаться в управляющую компанию для созыва внеочередного собрания, нужно будет взять в этой организации техническое заключение состояния здания, выписку из домовой книги. Для этого потребуется написать соответствующие заявления и предоставить работникам компании паспорт, документы на квартиру, доверенность (для нотариально заверенного лица, представляющего интересы).
Для того чтобы Департамент Управления Имуществом дал добро на переоформление, нужно в проектной компании заказать план переустройства жилья под магазин, парикмахерскую или офис, в зависимости от назначения помещения. Это также обязательный документ, так как перевести жилой дом в нежилое помещение или же сменить статус квартиры без него не удастся.
В соответствии с законом, когда многоквартирное здание планируют реконструировать, в обязательном порядке собираются собственники. Принятие решения осуществляется большинством голосов. Если перепланировка или внесение тех или иных изменений в конструкцию затрагивает общее имущество, к примеру, если после реконструкции планируется присоединение к объекту участка лестничной клетки, либо подвального помещения, необходимо, чтобы решение было принято единогласно. На практике все происходит так: если изменения не коснутся общего имущества, хватит простого большинства голосов собственников в многоэтажном здании. Чтобы получить по итогу согласие собственников соседних квартир, необходимо пройти несколько этапов: В первую очередь, это обращение с письменным заявлением в управляющую компанию (ТСЖ, ЖЖУ), в котором заявитель просит провести голосование по вопросу переоформления статуса жилого помещения в предпринимательскую недвижимость.
Проведение голосования осуществляется при очередном собрании собственников, при этом в повестку включается соответствующий вопрос, а если этого собрания в ближайшее время не будет, то инициируется внеочередное собрание. Решение может быть принято, если на собрании присутствует не менее половины от общего числа собственников. Подобными вопросами должен заниматься ЖЭУ. Лицу, которое в этом заинтересовано, выдают справку о решении общего собрания жильцов многоквартирного дома.
Даже при получении положительного решения, лучше самому получить согласие, посетив всех жильцов (хотя бы из ближайших подъездов), обсудив этот вопрос с каждым, донести до них, что это не будет им мешать.
Если среди соседей найдется ярый противник, лучше, чтобы конфликт был улажен до посещения Управления Росреестра. В ситуации, если такой собственник будет подавать жалобу, в переоформлении будет дан отказ. В этом случае разумней будет поиск компромисса с таким соседом, предложить ему что-то, например, какую-то компенсационную выплату
Алгоритм перевода помещения в нежилое
Чтобы зарегистрировать квартиру как коммерческую недвижимость, следует выполнить следующие действия:
- собрать необходимый пакет справок и свидетельств;
- заявить о желании перевести жилое помещение в нежилое подав заявление в МФЦ или местную Администрацию;
- получить расписку о принятом решении и дождаться завершения бюрократической процедуры.
В некоторых случаях в решении могут быть прописаны условия по перепланировке или благоустройству, после выполнения которых оно вступит в силу. Для подтверждения выполнения требования необходимо получить акт приёмочной комиссии.
Список необходимых документов:
- паспорт, удостоверяющий личность заявителя;
- поэтажный план многоквартирного дома;
- документы, подтверждающие право собственника на данное помещение (например, выписка из ЕГРН);
- тех. паспорт квартиры.
Если запланирована перепланировка, необходимо подготовить проект.
Перевод жилого помещения (квартиры) в нежилой фонд (офисное, торговое помещение) /
Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:
- Жилищным кодексом РФ;
- Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»
В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:
Перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
- если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
- внутренняя перепланировка помещения;
- внутреннее переустройство помещения;
- устройство отдельного входа в помещение;
- смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)
Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:
Сбор необходимых документов БТИ:
- Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
- План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.
Техническое обследование помещения с разработкой Технического заключения о:
- состоянии несущих и ограждающих конструкций;
- возможности внутренней перепланировки помещения;
- возможности внутреннего переустройства помещения;
- возможности устройства отдельного входа;
- возможности использования данного помещения под определенное функциональное назначение.
Изготовление проектной документации, включающей в себя все необходимые разделы, такие как:
- Архитектурно-строительная часть (АС);
- Раздел «Конструктивные решения» (КР);
- Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
- Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
- Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
- Раздел «Реконструктивные работы по фасаду» (РР);
- Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ).
Согласование проектной документации с уполномоченными органами:
- Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры;
- Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
- Архитектурно-Планировочное Управление округа, района;
- Региональный отдел Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве (пожарные);
- Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (СЭС);
- Компания Балансодержатель (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
- Автор-проектировщик здания, в котором находится помещение;
- Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
- ОАО «МосЭнергоСбыт»;
- ГУП «МосГаз»;
- Москомнаследие (при необходимости).
- ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».
Получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) об отсутствии зарегистрированных граждан в данном помещении, а также об отсутствии обременения со стороны третьих лиц на данную квартиру.
Сбор пакета документов, который необходим для подтверждения отсутствия задолженностей по квартплате.
Сдача полного пакета документов на Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда г. МосквыВНИМАНИЕ!Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы требует только:
- заявление установленной формы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) в двух экземплярах;
- доверенность, оформленная в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя.
Все остальные вышеперечисленные документы требует Мосжилинспекция, куда Департамент пересылает полный пакет документов для согласования.
- Получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение.
- Осуществление ремонтно-строительных работ с вызовом председателя Управляющей компании и ведением Журнала ремонтно-строительных работ.
- Визирование всех требуемых Актов, в том числе Акта о выполненном переустройстве / перепланировке.
- Внесение изменений в исполнительную и техническую документацию (получение новых документов БТИ).
- Получение нового Свидетельства о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.
Сложности, возникающие при согласовании перевода:
- Заглушка газа в переводимой квартире должна осуществляться только силами Мосгаза по специально разработанному проекту.
- При заглушка газа в переводимой квартире новый ввод газа в большинстве случаев происходит в квартиру сверху, то есть нужно согласие соседа.
- При устройстве отдельного входа Мосжилинспекция в ряде случаев требует согласие собственников жилья всего многоквартирного дома, так как затрагивается общедомовая собственность.
- При устройстве козырька над входом или уличного тамбура требуется согласие соседа сверху.
- При устройстве отдельного входа требуется выгородить внешний или внутренний тамбур глубиной не менее 1,20 метра.
- При устройстве крыльца и лестницы для отдельного входа необходимо учитывать все коммуникации, проходящие в месте данного устройства
- Ремонтно-строительные работы строго должны осуществляться строительной организацией, имеющей Свидетельство о допусках на конкретные виды работ (так называемое свидетельство СРО).
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое
В статье 24 ЖК РФ предусмотрены случаи, при которых возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое:
1) непредставление необходимых для перевода документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
2) поступление в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода помещения, если такой документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода помещения, и не получил от заявителя такой документ и (или) информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления;
3) представление документов в ненадлежащий орган. Неясно, однако, о каком ненадлежащем органе идет речь, если в муниципальном образовании один орган местного самоуправления;
4) несоблюдение условий перевода помещения, закрепленных в ст. 22 ЖК РФ;
5) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ст. 22 ЖК РФ), в частности, из-за отсутствия технических возможностей осуществления такого переустройства и (или) перепланировки.
Перечень оснований для отказа в переводе жилого или нежилого помещения является исчерпывающим.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа. Решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня с момента принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в суде в порядке, установленном глава 25 «Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заявление об обжаловании решения об отказе в переводе помещения должно быть подано в течение 3 месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и свобод.
Когда можно не переводить
Можно ли перевести часть дома
Перевод частного дома в нежилой фонд – это разумный выход для тех, кто желает вести бизнес на своей собственности. При этом дом по назначению не используется, а возможность открытия собственного дела имеется. По сравнению с покупкой отдельного помещения, это вариант бюджетный. Хотя по времени – затратный. Понадобиться не один месяц, чтобы получить разрешение от всех возможных инстанций и провести ремонтные работы.
- Как переоформить жилой дом в нежилое помещение
- Как перевести частный дом в нежилое помещение
- Как перевести жилое помещение в коммерческое
Заявление рассматривается по правилам искового производства, предусмотренным Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Обжаловать отказ можно в течение 10 календарных дней с даты принятия соответствующего решения.